危险的关系
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇危险的关系范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
抱团拿地令大房企们瞬间找到挣脱“政策紧身衣”的，但却可能是新麻烦的开始
锁定地块，抱团拿地——这种匪夷所思的地产新模式会不会颠覆中国房地产行业？太有可能了。
典型的模式是地产央企加上市房企的合作。最近的一个案例是中国水电地产与上市公司金地集团的强强联手，以40.3亿元拿下北京门头沟两个地块。如今在火爆的一线城市和部分二线城市，大房企联合的模式正被大规模复制。占比已经由2013年一季度的69.4%，增加到了二季度的78.7%。
毫无疑问，地产行业已追不及待地迈入大房企的竟合时代——通常位于国内前十的两大地产企业联合起来拿地开发。这种趋势势不可挡。在过去的两三年里，万科和五矿、住总联合开发的如园、金域华府，还有融创和中化方兴联合开发的金茂府，这些均成为经典的样本。事实上，早在2004年，万通集团与天津泰达集团达成的战略合作协议开启了新模式。此后，企业间合作拿地开发也以各种形式出现，直到市场萧条的2008年才逐渐沉寂。
房企之间联合的动机并不需要太多的阐释。正如万通与天津泰达的联合，资源共享和优势互补是二者的企图，而弱弱联合以抗击外来的竞争者也是很多房企的阳谋。在2006年，杭州本土的两个优势房企绿城和滨江，为了对抗华润置地，就联手以36.3亿元的总价拿下杭汽发项目，并刷新了当年杭州地王纪录。
但眼下大房企强强联合的背景则切换成了-二线城市拾阶而上的地价和日益膨胀的地块体量。在今年上半年，上海土地出让金同比去年大涨373%，北京则直接以660亿元的数额逾越了2012年度的收入，二线城市也同比大增48%。分解资金压力，加速扩张规模成了房企联合的直接动力。例如招商地产从2010年起就分别联手万科、保利和香港会德丰在各地拿地。即便企业资金吃紧，这样做也依然能稳步发展。
值得关注的是，分担资金压力并不能完全诠释联合的意义。实际上，对于一些实力雄厚的大房企来说，单独拿地并不是一件困难的事情，类似于万科这样的企业，账面上动辄拥有五六百亿元现金，但依然是联合体的热衷参与者。北京世嘉房地产开发有限公司董事长朱仝对《环球企业家》说：“对于一些倾向和央企联合的大企业，这样做能极大程度地减少政策变动风险对企业的伤害。”
换句话说，在国内地产调控最关键的时期，各种利益群体正在玩着一场此消彼长的博弈游戏，而大房企的联合无疑增加了他们的筹码。尤为重要的是，这种联合方式正在改变行业生态。中小房企将面临更多不确定性。
博弈
在史上最严厉的地产调控下，国内房地产市场齐升共涨的时代正在远去。一线及部分重点二线城市的房价涨幅与三四线城市的距离越来越大。7月，北上广等十大城市的房价环比上涨1.34%，与去年同期相比上涨11.06%，这是近三年来同比涨幅首次超10%。与之相对应的是，环比下跌的城市增至39座，东莞、菏泽、湘潭、潍坊、盐城、嘉兴等三四线城市领跌。
显而易见，争夺一线和重点二线城市的土地成了众多房企的生命线，但高企的土地价格依然是巨大的门槛。只有那些强势的企业才能跨越——这似乎在促成一个闭环——只有大企业才能拿到升值空间大的土地，这些企业会越来越强大。“强势企业联合拿地并不是一个健康的方式，土地的集中度越来越高会导致垄断的现象，几家大企业会主导房价的走势”朱仝说。
在香港，四大家族垄断市场并推高房价已经是一个事实。北京一家大型房企的销售总监表示，与几家房企联合拿地，目的就是控制地价。在同一区域内，几个大型房企通过联合拿地形成默契，控制整个区域的定价和促销策略。
这似乎并不是一个轻易就能达成的局面。一位泰禾集团地产部门的地区销售总监向《环球企业家》表示，目前房价都有政府限价，并不能由几个房企来确定。一般房地产企业在确定房价时，会对周边的项目进行调研，在减掉交给政府的部分和包括后期推广的开发成本之后，再结合拿地的成本来确定房价。最后的定价基本都会和周边的项目差不多。事实上，一项关于土地招拍挂的实验正在北京朝阳区试点。在这个试点中，政府在收取应得的土地收入后，由多家房企来竞标，最后竟得者是来自未来定价最低的企业。
但开发商会通过各种形式的变相涨价来规避政府价格管控。在北京，几乎与2013年房价限价同时开始的是，很多在售项目通过“阴阳合同”来达到变相涨价的目的，直到今天仍然大行其道。“大地产商的联合会在与政府博弈中增加筹码。”朱仝说。目前的地产调控方向受制于经济的稳定增长仍不十分明确，大房企的联合将为未来的调控带来新的不确定因素。
“中小房企终将会沦为这场盛宴的旁观者。”北大房地产研究所所长陈国强对《环球企业家》说。他表示，在盈利丰厚的地区拿地的门槛越来越高，中小房企的机会将越来越少。摆在他们面前的只有两条路，一是转型或自生自灭，一是被收购。今年上半年，房地产行业洗牌加速，仅万科一家便收购了19家地产公司。但“只有那些带着项目的中小房企才有被收购的可能性，没有项目便没有收购的价值。”朱仝说。
这是新的现实。但常识是，风险从不曾消失。它只是从一种形式转化到了另一种形式，然后持续累积。