浅析我国房地产发展的内在因素
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【摘要】随着我国经济的发展，建筑工程得到了快速的发展，相应的地产业也如雨后春笋般的出现，房地产已经成为当代财富的代表，随着生活水平的提高，房地产的出现和繁华带动了经济的迅速发展，如今的地产热带动了房地产的开发，本文通过论述促进房地产经济发展的内在因素，得出房地产如今快速发展的原因。
【关键词】房地产；经济发展；内在因素
我们常说衣食住行是我们离不开的，房地产就是所谓的住，随着改革开放以来，我们的经济与国际开始接轨，市场经济一体化，各个行业也得到了很大的提升，房地产业也在这个潮流中应运而生，而主要推动其发展的内在因素主要有以下几点。
1、从人口总量和结构来看，我国还处于人口红利期
所谓的人口红利就是有工作能力的人口占总体人口的比重较多，这些人能够创造社会财富，参加社会生产，不需要国家的福利，这是促进我国国家社会发展的主动力，他为社会提供了大量的劳动力，我国人口红利主要是由于解放后出现的三次婴儿潮，就是在这三个阶段新生儿大量降生，导致人口的大量的增长，同时就加重了对住房的需求，同时由于产业结构的变化，农业的人口需求减小，人口开始流向第二三产业，大量人口涌向城市造成城市人口激增，同时也就加重了城市的住房需求，这主要体现在北京上海深圳这些大城市，同时由于现在整体来说我国的人口劳动力还是富裕的，所以这个现状一直在持续发展，所以这就间接的促进了房地产业的发展，虽然有专家说我国的人口红利正在消失，但现在这个阶段来讲还是需要很长一段时间的，所以说房地产业的发展还是会持续的，同时我国即将到来的人口老龄化，大量的老年人激增，新旧阶层的替换势必会带来房地产业的又一轮发展。同时由于现在属于我国社会的转型时期，大量人口的涌向城市，无疑加重了城市的住房价格，有了利益的促进，房地产业的发展也就顺理成章了。
2、从城市化率来看，我国城市化进程正在加速发展期
随着改革开放以来，我国经济的发展迅速，不仅体现在各行各业，更主要的体现在全国的整体的经济形势，随着目前我国城市人口的大量激增，城市住房困难，我国在积极的推进城镇化建设，不是单单的去扩大城市的规模，而是引导原来的城镇向城市化发展，促进地方的发展，而不是盲目的人口转移，通过自身的发展，壮大自己的力量，实现城镇化，人口的迁移也必然带来产业的转移，虽然我国一直强调农业是我们产业的基础，但是随着科技的发达，农业随需要的劳动力也相应的减少了，富余的劳动力必然会转向第二三产业，这也就为城市带来了契机。大量的土地转变为城市用地，来满足人口和经济发展的需要。但是尽管这样房地业的发展还是满足不了现在人们对住房的需求，国家政策的支持更加促进了房地产的发展。
城市化过程中会增加工业用地、住宅用地、社会公共用地的需求；第一，城市化进程必然伴随着工业化过程，大量的扩大工业和新兴产业新建工厂，增加了对工业用地的需求。第二，城市化过程中，进入都市的人们必然需要数量更多、质量更高的住房需求。第三，随着城市社区的日益增加，人们的商业、文化、体育等大量的公共需求被扩大，因此需求更多的商业用地和公共用地。城市化率依然很低的中部、西部地区，其城市化率尚未达到40%，未来该区域将面临更加广阔的城市化空间，住房的需求旺盛，房地产仍将强劲发展。
3、从宏观经济看，我国经济正处于快速稳定增长期。
改革开放30年间，我国名义GDP增速为15.8%，实际GDP增速也超过10%，近年来GDP增速仍然保持在8%-12%，而房地产的直接投资拉动GDP增长超过1个百分点，产业杠杆拉动越3个百分点。经济的发展对我国的货币供应量提出了更高的要求。
广义货币供应量也可以作为衡量社会经济财富增幅的一个总体基准水平，如果你资本的投资收益能够超过广义的货币供应量增长率，则投资收益是跑赢财富增长的社会平均水平。目前大家都有比较强烈的存款保值增值意识，即使你的收益超过CPI也可能是财富贬值的；过去十年，黄金涨幅约350%，石油约200%，而跑赢广义的货币供应量增速的是中国房地产，所以房地产引来了各方面资金的投资。
4、人民币升值压力促使国际资本流入中国房地产行业
我国经济发展越好，人民币升值压力越大；自从2005年7月21日，中国进行人民币汇率改革制度以来，人民币不再单一参考美元，转而 “以一篮子货币为参考的浮动汇率制度”，到2008年7月，人民币汇率从汇改前的8.2上升到6.8，上升了20%，这是持续的进出口贸易顺差之后，人民币被动的进行升值。
2008年金融危机之后，人民币再度回到对美元固定汇率政策，美元走低，抑制了人民币汇率的上升，截止到2012年8月，人民币汇率为6.33；虽然人民币的弹性化在一定程度上减轻了人民币升值压力，但是国际货币基金组织依旧认为人民币币值被低估，只是低估程度不再像以前那么“严重”“显著”了。
在2005年7月中国政府让人民币升值以前，人民币被低估约35%至40%。到目前为止，人民币兑一篮子全球货币在实值（in real terms）上升值了约18%。这也就是说，人民币目前大约被低估20%左右。由于很多外资依然对人民币抱以升值的预期，资本的趋利性会促使外币不断涌入中国，从而对国内的价格上涨形成了压力。而房地产投资的收益远远大于其他实体经济的回报，则大量的资金会通过各种投资途径流入房地产行业，给房地产带来了很多投资需求。
综上所述，过去的10多年时间，我国处于人口红利期，社会总抚养逐步下降，而年轻劳动人口稳步上升，为我国的经济发展提供了充足的劳动力，同时新生人口的绝对数量巨大，近年来受到高等教育的毕业生越来越多，比例越来越大，我国人口红利也会从数量人口红利转换成“质”量越高的结构人口红利，这些都为房地产奠定了中长期需求基础。
同时城市化进程的加速发展，近年来每年有超过2600万人进入城市，将中长期给房地产带来坚实的实质性住房消费需求，一方面一线城市向郊区化发展带来对住宅的需求，另一方面二三线城市加速城市化产生了真实需求，同时随着财富的积累滋生出了改善性需求、年轻人组建新家庭促使家庭向小型化分裂、外来务工人员都将催生出更大的刚性需求。
虽然现在由于房价过高，导致购房困难，国家一度颁布政令，下调价格，但是我国仍在发挥的市场的机制，主要还是以市场为导向，现在的住房需求高，所以国家的政令只是一时的调整，不会对房价的整体价格走向造成影响，所以今后的房地产价格还是继续升高，房地产也会持续的发展。
参考文献：
[1]巢余虹，浅谈我国房地产经济发展的内在因素，金融经济，2012
[2]车士义，郭琳，结构转变、制度变迁下的人口红利与经济增长，人口研究，2011
[3]李小言，柳书，三项措施加快城市化进程，中国房地产报，2003