定分止争话不动产登记

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以登记的方式作为不动产权利享有和变更的依据，是现代城市文明发展的产物。

随着房屋共有现象增多，特别是高层建筑的出现，其产权的明晰就越来越复杂。如果没有明确的文字依据，产权明晰有时根本就没有办法进行。

法律的重要作用之一，是“定分止争”，也就是确定物的权属。“定分止争”语出《管子》“法者所以兴功惧暴也，律者所以定分止争也，令者所以令人知事也。”定分，是指确定名分；止争，是指止息纷争。

《慎子》曾举例说明：“一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市，过而不顾，非不欲兔，分定不可争也。” 意思就是说，一只野兔在外面跑，后面很多人追想抓住它；但是市场上有很多兔子却没有人去抓去抢，为什么呢？因为前面的兔子权属没有定，而后面的兔子已经有了归属。

现代社会，一般是由民法来确定物的归属。如《法国民法典》、《德国民法典》、《日本民法典》、我国台湾地区的《民法典》都对物的归属如何确定作了规定。我国大陆迄今没有制定统一的民法典，从已有立法看，主要是由《民法通则》、《物权法》对其进行规定。

我国《物权法》的许多条文，直接就是对物的归属问题作出规定。如《物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第23条规定：“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。”

“动”与“不动”的区别

那么，怎么从法律上来确定物的归属呢？物的种类很多，其属性也差别甚大。如房屋，它附着于土地之上，你没办法将它移动。虽然现代技术可将整栋房屋平移一定距离，但这要受房屋结构、移动工具等因素的严格限制，且移动的距离总是有限。而一只手表，无论你怎么移动它的空间位置，它都能照常工作且价值不受影响。可见，房屋和手表的属性就存在极大的差异。

正是基于物的这些特点，人们将物分为动产与不动产。动产一般是指能够移动而不损害其价值和使用价值的物，不动产是指不能移动或者移动后就会改变其性质、损害其价值的物。

那么，怎么来确定物的权属？我们来看一个实例，某人住在某栋房屋内并戴有一只手表，我们可否认为某人就是这房屋和手表的所有人？一般情况下，认为某人是其所戴手表的所有人应无问题，但却不能想当然地得出某人就是其所住房屋的所有人。手表作为动产，人们可以合理地推定该手表戴在谁的手上谁就是该手表的所有人。而且，这种推定在绝大多数情况下是符合实际情况的。但房屋作为不动产，则复杂得多，某人所住的房屋可能是自己的，也可能是租赁的，还可能是强占他人的。因此，某人要证明某一特定房屋是自己的，其居住该房屋的行为并无说服力，其基本的证明方式就是拿出该房屋的权利证书。

在现代社会，基于动产与不动产的不同属性，人们便通过不同的方式来确定其权利归属。对动产而言，所有者权利的证明方式是占有和交付。即谁占有某一动产，就推定其享有该动产的所有权；将动产交付给对方，即意味着该动产的所有权转移给受让人。对不动产而言，则以登记和变更登记来证明其所有权的享有和转移。不动产登记簿上登记是谁的名字，就推定其为该不动产的所有人；在不动产登记簿上变更权利人的名字，即意味着该不动产的所有权人发生了变更。

为什么要“登记”不动产

以登记的方式作为不动产权利享有和变更的依据，是现代城市文明发展的产物。在传统的农业社会，居住在一定范围内的人彼此较为熟悉，哪块地是谁家的，哪栋房是谁家的，彼此都很清楚，即使发生争议，也可通过乡邻来证明。在我国的一些农村，至今仍然存在建房后不到登记机构办理相关权利登记手续的情形。在他们看来，即使没有登记，也有足够的方式来证明自己是房子的主人，不用担心其他人来提出权利要求。

但城市文明的发展，人们从熟人社会进入到陌生人社会，即使住同一栋楼、甚至住同一个单元，也老死不相往来，彼此间互不了解。同时，在城市同一建筑中的房屋共有现象增多，特别是高层建筑的出现，其产权的明晰就越来越复杂，如果没有明确的文字依据，产权的明晰有时根本就没有办法进行。在此情形下，对不动产的权利状况进行登记就成为必要。各国也就纷纷通过立法，明确不动产的权利公示方式为登记，我国也不例外。

不动产登记除了定分止争的作用外，还可有效防止一物多卖、重复抵押的现象出现，进而保护交易安全。在没有不动产登记的情况下，甲完全可以先将房屋卖给乙，然后又卖给丙，甚至再卖给丁。在此情形下，就必然损害到乙、丙、丁的利益，使不动产交易的安全缺乏保障。而在完善的不动产登记制度下，不动产的交易都必须经过登记才能产生物权变动的效力。如上例，乙、丙、丁只需到不动产登记机构对该房屋的权属关系进行查询，即可知道该房屋的权利状况，进而确定是否进行交易。可见，不动产登记也可有效保障不动产交易的安全。

同时，根据不动产登记的公信原则，在转让不动产物权时，即使原登记有瑕疵，如果受让人不知道且无义务知道该登记有瑕疵的，不动产受让人仍可以取得该不动产的物权，原所有人则只能要求有过错的出让人或登记机关承担责任。如张三基于某种考虑，将自己所有的房屋登记在自己弟弟张四的名下，张四仅仅是名义上的所有人。如果张四以所有人的名义将房屋出售给王五，并办理了登记手续，在此情形下，张三无权以真正所有人的身份主张该房屋买卖关系无效，而只能要求张四承担无权处分的法律责任。

几种另类的“不动”产

这里还应注意的是，我国除了不动产须进行登记外，机动车、船舶、飞机等交通工具也须根据法律规定办理相关登记手续。

要求机动车、船舶、飞机等交通工具办理登记手续，是当今世界各国的通例。之所以要求机动车、船舶、飞机等交通工具办理登记，除由于其本身的价值较大外，更重要的是这些交通工具还涉及政府的行政管理、涉及社会公共利益、涉及发生事故时的责任承担等问题。如机动车发生交通事故后，驾驶员弃车而逃，在此情形下如果没有机动车的登记资料可查，寻找责任人就较为困难。

因此，要求机动车、船舶、飞机等交通工具办理登记，有助于政府相关部门准确掌握这些交通工具的权属关系和动向，在发生事故后能及时了解责任人的信息，以便于责任的厘清和受害人权益的保护。

正是基于上述各方面的考虑，机动车、船舶、飞机等交通工具虽然在性质上属于动产，但在管理上则要求其按照不动产的方式进行登记。