10万/平米精装公寓问题仍然很多
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6月初，本栏目记者接到在北京从事金融投资行业的王先生的咨询电话，他在电话里对记者表示：“买了一套10万元／平方米的北京银泰中心的房子，共98平方米，位于CBD黄金旺地，地理位置优越。如此高价位在北京也是首屈一指的，但不知在房屋质量上是否也能完美?”为此，记者联系了北京连明宇房地产检测咨询服务有限公司验收工程师，并与王先生商定于6月10日前往该楼盘进行现场验收，供读者参考。
[验收现场]
墙面涂抹污染严重
一进房屋，杨连明工程师开始检验墙体结构、墙面空鼓和粉刷质量。经过工程师的一番检测，该房屋主体建筑结构为钢筋混凝土全现浇剪力墙结构，其质量均达到建设部和质检局联合的《混凝土结构工程施工质量验收规范》中的有关标准，并未出现墙体沉降和墙面空鼓的现象。
“但通过对墙面粉刷的监测可以发现，这套房屋安装的所有设备，小到如电表、可视对讲设备，大到如燃气管道、整体橱柜、卫浴设施、储藏室、客厅北木墙宽带插座下墙面局部都有污染。此外，厨房、餐厅、客厅天花板观察口和筒灯周边面漆不均，主卧北装饰墙局部变色，多处有色差，室外立面墙及窗污染严重。”杨连明工程师指出。
一同前往的该楼盘物业管理人员解释道：“由于一些设备的安装在精装修过程之前，因此，一些被设备掩盖的墙面由于面积过小或缝隙过窄，无法涂抹到位，即使保修，物业恐怕也无解决之道。”
“那怎么办?难道需把设备拆下来，粉刷墙面后再安上?”王先生着急地问。李建宗工程师分析道，这种问题可以通过装修公司的再次装修解决，即可以通过技术手段弥补墙面污染问题。
■现场解说
杨连明：墙面涂抹不均、不到位是精装修房屋验收时经常遇到的问题，这也是由于分包工程所致，但并不是没有解决的办法，只是对于物业管理公司来说，很难解决。
一般情况下，房屋出现这样那样的问题时，物业管理部门会通过上报工程部予以解决。但是对精装修楼盘来说，装修和结构施工单位往往是承包关系，装修单位在完成一项工程后就会离开该楼盘，因此，一些物业公司对装修中出现的这类问题就无计可施了。
[验收现场2]
室内窗框局部有划痕且未加防护栏入户门局部破损
杨连明工程师对房屋的门窗进行检查，放眼望去，室内所有窗户均为落地窗，但客厅、主卧东窗框局部有划痕且未加防护栏。对此，王先生也很郁闷：“据了解，楼盘所有的业主家中都没有安装防护栏。”杨连明工程师对此强烈建议，一定要与开发商协调沟通，“按照国家规定，如果窗户低于90厘米却未装防护栏，会在入住之后影响到业主的人身安全，假如不注意，高楼的住户很容易摔出窗外。”
“问题不只这些，入户门下槛与地板间隙过大1.2厘米，入户门框锁母下部阳角破损，餐厅北书桌中部桌面立面局部面皮开裂，入户门后壁柜南框局部破损，入户门门吸位置不合理且地板有两个钉孔未处理。” 李建宗工程师补充道，他提醒业主王先生要求开发商修补或更换缺损的书房门，以及补充安装上入户门的门吸，否则在长期使用后，门把手很容易将相邻的墙面磕碰磨损。
业主王先生万般无奈，他对记者抱怨道：“没想到花了10万元／平方米买的房子竟然有这么多问题，还存在安全隐患!早知如此，我就不买房子了!”
见状，李建宗工程师和记者连忙宽慰他说，无论是买什么样的房子都会遇到或多或少的问题，该套房屋出现的问题通过物业管理公司就能够解决，大可不必因此对买房失去信心。
■现场解说
杨连明：入户门下槛与地板间缝隙过大的情况，很明显是由于墙体的平整度欠缺、厚度不一致而造成，使得门不能够紧贴着下槛与地板嵌入。
[验收现场3]
厨卫及洗衣间装饰装修粗糙
在对房屋整体结构完成验收之后，两位工程师又集中对厨房、卫生间进行检查。经检测，该套房屋水表、燃气表均已到户但电表未安装。检测厨房阳台时，发现厨房燃气灶下柜内上层隔板未安装，厨房洗菜盆缺少水堵，厨房橱柜内燃气表位置不合理，插卡、读数不方便。检查卫生间地面时，李建宗工程师对记者及王先生指出：“卫生间坐便地漏周边未勾缝且对面洗手盆下部东南角地砖缺损，卫生间浴室内浴盆底部污染严重。”同时，他还指出洗衣间吊柜门下沿不平且吊柜下架未安装，洗衣间洗手盆缺少水堵，洗衣间内洗衣机下水管直接插入地漏未密封，向室内反味。李建宗表示还得检查排污管是否有蓄水防臭弯头，如果没有弯头，洗衣间和厕所的排水口就会散发异味。
■现场解说
李建宗：在浴缸里放半缸水浸过夜，隔天便知浴缸会不会渗水及是否出水顺畅，更要注意贴近浴室的外墙是否起泡及油漆剥落。坐厕、洗面台要看看打磨修饰得是否光洁平滑，最忌出现裂纹或刮花痕迹，另外还要留意地面倾斜位是否去水顺畅。检查卫生间的上下水管道，看看排水管道排水是否顺畅，上水管是否存在渗漏现象，对坐便器的下水检查则最好反复多次地进行排水试验，看看排水效果，如有“咕咚”等流水的声音则是正常，另外，坐便器与地面应有膨胀螺栓固定并用硅酮胶密封。
[验收现场4]
强、弱电插座太过“亲近”应急灯位置不合理
李建宗工程师对电路检测的工作本应与杨连明工程师的墙面检查工作同时进行。通过手中的三级电源对室内所有电路进行了勘测后，李建宗工程师表示室内的通电均正常，但是公用走廊应急灯放在地面上，位置不合理。经过测量，客厅北木墙强、弱电插座安装位置不规范，距离过近。主卧南木墙强、弱电插座安装位置不规范，距离过近。
“这样近距离肯定是不行的，北京的住宅装修质检标准都有明确的间距规定。建议业主与开发商协调，一定找有资质的电工操作，重新进行电改工程。”李建宗工程师向业主王先生建议。
■现场解说
李建宗：根据标准规定，电源线插座与电视线插座的水平间距不应小于25厘米，而实际上有些施工队随意性特别强，根本不按标准要求做，最近的甚至只相距10厘米。强、弱电距离过近会造成很多隐患，会严重影响电视的收视效果，影响网络信号的传输，影响电话通话效果，甚至造成火灾等预想不到的其他安全问题。同时也提醒各位业主注意，购买电线时要采购抗干扰、防老化的优质线。
除上述验收内容外，扬连明、李建宗两位工程师还对该房屋的室内面积、层高、电路、电气、上下水、天然气等进行了检测。经现场实际测量，该套房屋的套内建筑面积约为98平方米，主卧净高度3米，客厅净高度3米，餐厅净高度2.6米，均达到《合同》约定的标准。在结束验房时，杨连明工程师对此次验房总结道，该楼盘售价为10万元／每平方米，问题仍然很多。
收房讲堂
门窗质量和设计、安装情况，都直接影响业主居住的切身利益，因此，本期“收房讲堂”特对门窗工程进行详解。
一、适用于木门窗制作与安装、金属门窗安装、塑料门窗安装、特种门安装、门窗玻璃安装等分项工程的质量验收。
二、门窗工程验收时应检查下列文件和记录：
1、门窗工程的施工图、设计说明及其他设计文件。
2、材料的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和复验报告。
3、特种门及其附件的生产许可文件。
4、隐蔽工程验收记录。
5、施工记录。
三、门窗工程应对下列材料及其性能指标进行复验：
1、人造木板的甲醛含量。
2、建筑外墙金属窗、塑料窗的抗风压性能、空气渗透性能和雨水渗漏性能。
四、门窗工程应对下列隐蔽工程项目进行验收：
1、预埋件和锚固件。
2、隐蔽部位的防腐、填嵌处理。
五、各分项工程的检验批应按下列规定划分：
1、同一品种、类型和规格的木门窗、金属门窗、塑料门窗及门窗玻璃每100樘应划分为一个检验批，不足100樘也应划分为一个检验批。
2、同一品种、类型和规格的特种门每50樘应划分为一个检验批，不足50樘也应划分为一个检验批。
六、检查数量应符合下列规定：
1、木门窗、金属门窗、塑料门窗及门窗玻璃，每个检验批应至少抽查5％，并不得少于3樘，不足3樘时应全数检查；高层建筑的外窗，每个检验批应至少抽查10％，并不得少于6樘，不足6樘时应全数检查。
2、特种门每个检验批应至少抽查50％，并不得少于10樘，不足10樘时应全数检查。
七、门窗安装前，应对门窗洞口尺寸进行检验。
八、金属门窗和塑料门窗安装应采取用预留洞口的方法施工，不得采用边安装边砌口或先安装后砌口的方法施工。
九、木门窗与砖石砌体、混凝土或抹灰层接触处应进行防腐处理并应设置防潮层；埋入砌体或混凝土中的木砖应进行防腐处理。