商铺投资中的软性风险
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风险危词：产权证
投资产权商铺，真正得到产权是关键。当然，在开发商嘴里，产权证是必然要给投资者的权属证明；而在投资者眼里，产权证是理所当然的买卖证明，无需多想。但一些资质低、信誉差的开发商，在商铺产权的落实环节中容易出现“一女二嫁”情况，小小的产权证便会暗藏着致命性的投资风险。
前一阶段，丰台区某商场发生过400名商铺业主集体向开发商讨说法的事件，给商铺投资者又一次敲响了警钟。据记者了解，当初该商场开发商承诺业主一年内必办理产权证，但该商场前期却从银行贷款，并将地上二层、三层、夹层以及地下一层、二层、咖啡厅都做了抵押，这样买了这些层面的商铺业主根本无法在开发商解押之前拿到产权证。该商场与业主签订的合同并不是市房管部门监制的房屋买卖合同，所购买摊位的权属问题和该向谁备案等都含混不清，而在北京市房地产交易管理网中也无法查到该商场项目的预售许可证资料。投资者购买这种被二次抵押、“一女二嫁”的铺面，投资风险便可想而知了。
风险危词：售后返租
在产权商铺销售中，一些开发商为了博得投资者的充分信任，很多情况下采取“售后返租”这种极具诱惑力的销售形式。其具体操作手法是开发商在其楼盘出售时便与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产企业以出租的方式进行包租，或直接由该企业承租经营使用，包租期间或承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定的租金回报。
很多开发商为吸引客户，将返租回报率大幅度提升，由原来的6％～8％升到了现在的8％～11％，返租年限也从原来的三年变成现在的十年。从表面上看，开发商开出的8％、10％甚至11％的售后包租收益率，投资者会大受其益。但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提了出来，羊毛早已出在了羊身上，售后返租实际上是卖铺的一种宣传噱头，更是开发商掩人耳目的一种数字技巧。
更有一些资质差、自有资金和流动资金都缺乏的开发商，他们乐此不疲地搞售后返租，目的就是尽早套现，销售完毕，拿钱走人；根本不去协助经营，前期宣传与后期管理严重脱节，投资者的返租收益率必定大打折扣。还有一类开发商，在其后续资金链出现问题后，当初许诺给购买者五年甚至十年的投资回报期根本无法兑现，往往只给付一年左右的租金回报，之后便无法继续支付，将卖出去的商铺视做泼出去的水。
风险危词：贪钱心理
可以说，商铺投资是一种长线行为，有些投资者以为买商铺就等于抱上个聚宝盆、搂上个印钞机，“今天买铺，下月就发钱”，贪心很重。也正是抓住了这种贪钱心理，不少商铺开发商宣称投资回报率至少在10%左右，这种投资回报率的计算方式通常没有考虑到隐性成本和风险，但对投资者的诱惑力很强。就像某个项目广告中叫嚣出的那个“理性分析”：30平米～80平方米黄金商铺投资只需50万～100万元，资金回收周期只要6～8年，此后年出租收益率稳获16%，轻松让您“在家当老板”。
如果投资者贪心重，没有理性地全盘考虑，很容易被迷惑。开发商许诺的回报率太高时，投资者需要多问几个为什么，毕竟开发商不情愿将自己的利润平白无故地拱手送人。商铺投资不能仅看一个短暂的机会或一个阶段，要看“现在和将来”，它是一个持续几十年的过程，要具体分析市场的现状，及对未来整个商业区域规划、发展的认识。
风险危词：盲目跟风
很多投资者由于缺乏专业知识和理性判断，急躁、跟风、短视，造成“一哄而上”的现象。曾经轰动京城的巨库项目就是一个典型例子。
巨库面市时号称要打造北京首家新青年时尚卖场，更打出了具有煽动性的口号――“秀库＋装库＋食库＋玩库，让你的消费体验酷到顶点！”而这个升级版的市场，经过开发商的华丽包装，再以年轻时尚的风格定位，吸引了众多零售界、商铺投资者以及服装经营商户的广泛关注。可就在完美化的商铺售罄不久，当初耀眼绚丽的风光便再难觅踪迹。由于商户经营类别混乱，跟当初时尚定位大相径庭，卖场的消费者冷冷清清，租户哀声连连，商铺投资者更是伤透了脑筋。
巨库的问题出在“想法很美妙，操作很糟糕”。完美的概念炒作并没有尊重商业地产的运作规律，巨库选择的盈利模式是分开出售小产权，每一层都被划分成了一家家的小商铺，每家小商铺的面积都在七八平方米到二三十平方米之间，这样的商铺总数共有近千家之多，这种出售室内产权小商铺的营销方法，从它面市的那一天起就埋下了后患，产权商户整体管理不善、各自为政，导致混乱局面。在巨库之前，北京类似这种营销手法的项目虽然不乏成功之作，但绝大多数都以失败告终。
那些当初受项目概念诱惑的投资者，由于盲目跟风，损失非常惨重。
风险危词：承租人风险
如果商铺承租人经营失败，承租人退场时，商铺投资者可能会出现一定的风险。比如承租人可能拖欠了超过半年以上的房租以及其他费用，寻找新租户时增加的空置期以及需要支付的大量佣金，拖欠房租引起的诉讼等，这些都是造成商铺投资者收益减少的风险因素。
商铺投资后期不能图省心，不能只顾坐收渔利，挑选一个好的承租人，以及帮助承租人做好经营对商铺投资者规避风险非常重要。好的承租人指那些信用好、有实力、经验丰富的商户，对这些商户，商铺投资者就不能仅仅根据租金的高低来选择，当商户投入较多资金进行店堂布置和装修时，商铺投资者可以适当减少押金或延付押金来帮助经营者以更多的资金投到运营中，减轻经营者的资金压力。另外，在租约到期后也可以尽量挽留租户，其成本和风险定会大大低于招揽一个新租户，这也是投资人规避风险的重要一环。