黄桦:土地增值税改革迫在眉睫

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央视曝光了全国 45 家大型房地产开发商拖欠近 3.8 万亿土地增值税，中 央财经大学教授黄桦接受《中国地产总 裁》杂志采访时表示，这个可能是表现 了“央视对土地增值税理解的误区，不过也证明了土地增值税改革迫在眉睫。”

黄桦表示，土地增值税是一个匆忙出台的税种，天生有着一些隐患。尤其是对于税务征管这块，制定税法 时考虑得不全面，有些问题一直遗留 下来，现在更不好解决。她表示：“土地增值税本身应该是房地产项目最终 清算完成后再进行缴纳，但是在操作 中存在无法控制的局面，后来国税总 局下文件要求采用预先缴税和清算后 补缴同时进行的方式。这就造成很多 房地产项目土地增值税征管的过程和 方式十分复杂。”她进一步表示，土 地增值税征缴的第一个难点，在于需 要统计全部的销售收入，需要一个明 确的时间节点，这是现在让一线税务 征管部门觉得很恼火的。“房产项目 销售进度不可能被税务部门实时掌握， 而开发商对于土地增值税的缴纳条件又十分了解，势必会造成利用时间空档合理避税，这对税务部门发出了新 的挑战。目前看没什么好方法。”

黄桦告诉记者，现在土地增值税 清算的另一个难点，在于目前没有一个 征管的计税标准，各地征收的比例也 不一样，使得从全国来看，土地增值税 变成了一个大杂烩，很难了解清楚“到 底企业在这里欠税，还是在那里欠税。” 她进一步表示，对于当地的税务部门来 说，各地征收比例不同，对于房地产企 业的吸引力也不同，站在当地财政的基 础上，招商引资，尤其是在土地财政支 撑着大部分地区发展的情况下，安抚好 大型房地产开发商就成为地方税务部 门无奈的选择。而这使得土地增值税的 征收变得更加困难。

黄桦认为，土地增值税对于房价 影响“现在看来非常有限。”她表示， 这个税种当初设立时是为了打压房价， 可是现在房价上涨趋势仍然不会减速。 为此，还采用这种复杂的计税方式征 收土地增值税，确实有些力不从心， 不如改变税种，将其并入房产税或者利用“营改增”的过程将这个税种进行新的修改，并可以考虑使用电子数 据支持的征收与监管方式。她认为像 浙江采用的土地增值税电子征收平台， 考虑了多种条件，使得土地增值税的 征收变得较为条理清晰，得到了基层 税务征管人员的一致好评。“这是未 来发展的方向，只有掌握数据才能做 到对税收的征管心中有数。”

黄桦指出，现在土地增值税征 收混乱的局面是由于土地增值税“先 天不足”造成的，需要在后续的“营 改增”和房产税改革中加以解决。 她认为，影响现在“营改增”和房 产税改革的一大阻力，就在于“营 改增”以及推行房产税后，会分流 地方政府的财政收入，影响地方的 财力。她觉得，其实可以考虑在税 务改革后适当提高土地增值税中地 方的分享比例，或者将房产税单独 拿出来，由地方税务系统征收。她 表示只有保证了地方政府的利益， 这种税制层面的改革才有可能成功， 不然就“只能成为镜花水月”。

来源：《中国地产总裁》杂志