企业主导产业地产风险分析

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摘要：本文分析了产业地产投资特点与风险的关系。在回顾总结国内外投资决策的研究成果基础上，本文通过风险识别，将产业地产投资风险归纳为政策风险、市场风险、资金风险、管理风险。

关键词：企业；产业地产；投资决策；风险识别

中图分类号：F407.9 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

一、文献回顾

国外对投资环境的研究始于20世纪60年代，侧重于应用评价层面，主要的研究成果有：①20世纪60年代至80年代初期，这阶段的研究侧重于国别投资环境研究；研究方法以定性分析为主，方法较为简单且具有主观性较强的特点。主要成果为“冷热国比较法”与“等级尺度法”[1]。②20世纪80年代，这阶段的研究方法逐渐定量化、科学化，较有代表性的评价方法是“道氏评估法”和“多因素评估法”[2]。③20世纪90年代至今，这阶段的研究内容上侧重于投资与投资环境的关系、投资环境与产业发展的相互关系、投资效益与区域投资模型等领域的研究。主要的评价方法有FDI潜力指数法、投资环境评价方法、数据包络分析、多目标多层次模糊综合评价方法、神经网络评价方法等[3-5]。

国内学术界对投资决策的研究始于20世纪80年代初期，研究成果主要集中在投资环境理论、评价指标体系与评价方法等方面。特别的，在房地产投资环境评价方面的研究也取得了一些成果，如陈汉双（2001）将区域投资环境评价的理论、原则、模式和方法运用于房地产行业，为宏观层次的区域投资环境评价更多地应用于微观层面的产业决策寻找新的途径[6]。方维慰（2002）建立了评价城市房地产投资环境的指标体系并对国内部分地区的房地产投资环境进行评价，在评价结果中给出了优化房地产投资环境的建议[7]。赵旭（2007）运用主成分分析方法从纵向和横向两个角度对湖南省商业地产投资环境进行综合评价，得出了其发展水平与存在的不足[8]。

二、产业地产投资特点与风险关系

产业地产投资风险是指在客观情况下，在特定的期间内，某项目投资的预期结果与未来实际结果间的变动程度。这种变化程度越大，所谓的风险就越大。产业地产项目投资决策阶段是项目全生命周期中风险最大的环节，直接关系到整个项目的成败[9]。

（1）产业地产投资的不可移动性与风险

产业地产项目的不可移动性、区域性、个别性，在一定程度上限制了房地产商的选择。如房地产商可能由于不能在好的区域获得土地，而只能在其他区域开发土地。社会、经济、文化、地理、环境等条件总是在不断变化，而这些变化也给产业地产项目投资带来风险。

（2）产业地产投资周期的长久性与风险

产业地产项目投资开发的周期较长，宏观经济情况、国家政策、消费者喜好等项目外部环境在不断变化，项目最初制订的一些方案有可能就难以适应外部条件的改变，产生风险[10]。首先，经营房地产要同时考虑建筑物经济寿命和土地使用权年限。其次，由于科技进步，社会发展，人们对于房地产的要求更高、更专业，但房地产是耐久产品，适应性不强，由此产生风险。

（3）产业地产投资活动的相关性与风险

产业地产项目对当地的经济形势十分敏感。首先，当经济发展情况良好时，会吸引大量的投资者，提高房地产的需求量，同时房地产商能很快回笼资金，所以对产业地产项目的风险相对较小；但当经济发展进入衰退期时，房地产商存在资金链的问题，风险也相对较大。

产业地产投资涉及许多政策、法规，研究、预测这些法规有利于减少风险。

（4）产业地产投资的资本需求性与风险

第一，产业地产开发需投入巨额资金，所以风险较大。第二，因为资金需求巨大，房地产商往往只是自有一笔启动资金，其他要通过贷款、预售楼花的方式筹得，所以有融资的风险。第三，产业地产投资规模越大，风险越大。第四，产业地产项目变现能力较差，所以在融资等方面，风险较大。

三、产业地产投资风险因素识别

风险识别是对风险做出认定和鉴别，找出风险之所在和引起风险的主要因素，并对其后果做出定性估计[11]。产业地产风险因素较多，通过风险识别，合理缩小风险因素，找到主要风险因素。

1.政策风险

政策风险是指由于国家政策的潜在变化给工业地产开发商与经营者带来各种不同形式的经济损失[12]。政策对工业地产的影响是全国性的，因而由于政策的变化而带来的风险将对工业地产市场产生重大的影响。本文中将对工业地产构成较大影响的政策因素进行分析：

（1）政治环境风险

当国家政局不稳定时，该风险发生的概率较高，如战争给伊拉克的城市基础设施以及各种房屋带来的破坏是无法估计的。目前，我国的政局相对比较稳定，在近期内也不会影响到我国的整体稳定的政治环境，所以该风险因素在我国内发生的概率非常小。国内的工业地产在进行风险分析时，可根据当地实际情况对该风险进行适当取舍。

（2）产业政策风险

房地产业作为发展我国国民经济和改善人民生活的基础产业之一。2005年11月份，国家发改委发展规划司司长杨伟民表示，“十一五”期间中国产业结构将立足结构优化提升产业发展，改变高消耗、高污染的局面，从以工业经济为主转向以服务经济为主，特别是推动服务业的发展。由此可见，产业政策对工业地产的发展存在很大的影响。但与此同时，国家鼓励建立生态工业园区，构建新型物流产业。这些政策无疑将影响未来的我国工业地产的需求结构。这些不确定性是开发商和经营者要研究和重视的。

（3）土地政策风险

土地政策风险主要来源于土地产权制度的变更、不确定，不同的土地取得方式、土地调控制度以及不同的土地政策执行力度。我国相继出台《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《2006年国土资源管理工作要点》。国家对工业用地的政策趋势是逐步推进招牌挂出让和集约利用。由此可见土地政策对开发商和经营者有较大影响，不仅影响购地成本，也决定了开发的类型和方式。

（4）税收政策风险

税收政策在我国市场经济宏观调控中起着重要的作用。作为产业地产的开发商和经营者，不仅要关注涉及自身的税项而且对各行业的税收政策应有个详细的了解，这样才可对风险防患于未然[13]。1999 年和 2003 年，国家为了鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项在税收方面的优惠政策。2005年国家出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》、《关于加强房地产税收管理的通知》后，一些开发商纷纷转向产业地产，一些定位非常准确、投资前景看好的产业地产项目开始受到投资者的青睐。由此可见，税收政策的变动直接或间接的影响着产业地产的开发与建设。

（5）金融政策风险

产业地产项目要求开发商要具备雄厚的资金实力，目前我国的产业地产开发商对银行贷款的依赖性比较强，而银行贷款又受国家政治、经济形势变化和有关金融政策变化的影响较大，贷款利率经常随着国家政策的变动而浮动。产业地产的开发与运营期较长，因此，在此期间频繁的金融调控政策将会给地产开发商们带来许多风险。

（6）环保政策风险

当环保政策发生变化时，有些房地产项目将因此而迁移或改建，或增加环保功能以符合新的环保政策。这将加经营和建筑成本。比如，随着我国进入产业园区发展的第三阶段即生态产业园，国家提高了产业园区的环保标准，这限制了很多工业企业的寻址开厂。许多城市的建设规划也大大缩减了工业用地的可利用资源范围，导致产业地产投资成本的提高和一些地区产业地产的稀缺。

2.市场风险

市场供求风险是指投资所在地区房地产市场供求关系的变化给开发公司带来的风险。投资者主观上对房地产市场供求形势、房地产政策、金融政策的理解、判断或把握上出现偏差，分析了一时的市场供求形势，而市场是变化的，房地产市场供求关系也在不断变化。供求关系的变化必然造成房地产价格的波动，具体表现为租金收入的变化和房地产本身价格的变化，这种变化会使房地产销售预期发生偏离[14]。

3.资金风险

首先，产业地产开发首先要要以资金链为主轴，做好现金流分析。若没有充裕的资金保障或有较强的融资能力，会导致后期资金一旦面临资金断裂的风险，企业就违约和地方政府违约。在土地越来越紧张的情况下，无法指望用很少的资金去撬动一个没底的大项目。

其次，金融政策的变化包括利率、信贷汇率、政策的变化，会影响产业地产项目的资金来源和财务费用。因此，企业要适当控制项目规模，特别是先导区的规模，避免资金紧张给经营带来负面影响。

最后，财务风险主要体现在通货膨胀风险、利率变化风险、资金变现风险、开发费用风险和税率风险等。目前，我国房地产企业的平均资产负债率高达 75.7%以上，远高于 60%的警戒水准。产业地产开发与运营期均要比住宅地产长的多，而产业地产的资本金主要是靠租金来回收，因此它的资金变现能力比住宅地产差，此方面的风险更高些。在运营期间，通货膨胀率、利率以及税率的变动概率也相对较高，对于开发商来讲，由此部分所带来的风险比较难以管理。

4.管理风险

产业地产可视为“项目群”，其不同于传统意义上的项目，因此也不能沿用一般项目的管理方式。如，根据最终物业用途，设置多个独立法人单位，分别作为运作各个产业、各个项目的主体。这就要求企业采用集团化的组织管控模式[15]。人力资源方面，企业是否有除了房地产专业人才外的其它产业的专业人才，也是一个大问题。流程方面的风险，产业地产开发流程不仅包括企业所熟悉的房地产开发流程，还包括土地一级开发流程、产业运营流程、园区管理流程等。产业地产开发流程的重点是前期和后期，必要的流程是房地产开发流程的2-3倍之多。如果没有必要的流程作为支撑，很难想象产业地产项目能够顺利推进。

四、结论

产业地产可视为“项目群”，产业链长、专业化程度要求高。从产业地产的全生命周期看，项目存在因产业地产项目的不可移动性、投资活动关联性、投资周期长、资金需求大带来的风险。本文从政策、市场、资金、管理四方面对产业地产的风险因素进行分析。产业地产的相关方，应加强对政治环境、产业政策、税收政策等相关宏观环境政策的预测，顺应房地产供求关系变动，采取多元化的融资渠道强化企业资金链的稳健型。

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