房屋建筑面积计算的相关权益问题探讨

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摘要：随着我国经济建设的发展，城市建设的脚步越来越快，房地产市场同时也得到蓬勃的发展。所以房屋在购买和拆迁时，如何对房屋面积进行测算以及建筑的公摊面积的确定，就成了很多人都关心的问题，为了让大家对房屋的面积计算和公摊问题有所了解，本文就在房屋测算中发生的一些问题进行探讨，望广大同行给予指导。

关键词：测算 公摊 复式结构

房屋的测绘必须具有现实性、技术性和准确性，这样才能保证产权人的合法权益，减少因房屋交易和拆迁时产生的争议。

一.房屋建筑面积测算的一般规定

1.如果采用外墙设置量点，就要在距离室内地坪1.4米以上的位置进行测量，房屋的每一边都要进行两次的测量，然后在进行平差，如果采用测距仪器进行测算时要保证四舍五入，单位要精确在0.，01米以内。

2.建筑在房屋面积计算过程中要遵循如下的测算标准；有顶有墙，结构要牢固，而且要具备永久性建筑的特点，建筑的每层层高要大于2.2米，并且保证其能为人提供活动和生产场所。

3.层高的计算方法；建筑的楼层高是指上楼板底板到下楼板顶面的位置，或者楼面到屋顶面的垂直距离，但是在层高计算的过程中不能包括隔热层的高度，如果有协顶屋面混凝土结构为内控2.05米加0.15米。木质结构为2.2米加下楼搬厚度。

4.在测算过程中，如果对已测绘的房屋建筑面积有疑问可以进行复核测量，并按规范标准进行执行。

5.房屋的面积计算，必须参照房产测量规范》第8条房屋面积测算的有关规定进行执行。

6.在进行公用面积计算和分摊时可以依据《房产测量规范》附录B进行分摊参照。

二.房产测量中面积量算存在的问题及解决方法

1突出墙面部分的面积计算

在高层建筑的设计中，通常会因建设需要将最下面几层设计为商业建筑或写字楼等，这就造成了建筑上部结构会形成独特的墙体连接结构，这会增加建筑内柱和承重墙的占地面积，所以遇到这种情况，要采取相应的处理方式。通常的做法是，不考虑柱子的大小，要应柱子内建筑的实际面积来计算。但是这就意味着，这些面积包括其它公共面积，这种计算方法的缺点在于承载结构是因建筑整体设计需要而设计的，并不是为一个用户所设计，如果将该面积计算到套内建筑面积就会侵害产权人的利用，所以国家颁布的《房产测量规范》重规定，套内建筑面积由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成”。

2关于伸缩缝

《房产测量规范》中规定：房屋存在伸缩缝，若其与室内相通的，伸缩缝就计算为建筑面积。

但是这直接引发了测算矛盾。因为当建筑室内出现相同的伸缩缝时，这个伸缩缝会算为建筑的面积。但是对伸缩缝的宽度没有要求。另外与建筑室内相互连通的伸缩缝要通过对伸缩缝面积的计算来确定，但是对于剩余部分却不予计算。一般建筑对建筑的伸缩缝面积来说所占面积并不大。如果将其列入建筑面积计算范围的尺寸也很小，而且这段面的尺寸并不详细，计算结果也并不准确，计算过程而且十分复杂。所以我们可以将建筑的所有伸缩缝，全部归到建筑面积中，虽然其没有同行的部分并没有被应用，但是是做为建筑的功能行部件它的设置是不可缺少的。

3.关于自然层的认定

房屋的自然层是建筑房屋的楼板与地板的结构分层处，它在复式结构中要以上层算做结构的自然层。由此引发很多值得探讨的问题：电梯（观光梯）井、户外楼梯、垃圾道、等面积会增加很多，这样会加大复式建筑的产权人面积分摊量。同时楼梯间和垃圾道等面积的增加都会算入建筑面积。

三.共有面积被分摊到不同功能区或楼层的计价差异问题

现阶段我国的商品住宅销售和房地产开发行业发展迅猛，这就造成了房屋产权之间的关系变得十分复杂，传统的单一产权，逐步在像产权多元化的方向发展。这也使得公共面积的计价、计算、面积归属等问题之间产生很大的冲突：例如在进行地下室销售时，地下室面积的价格要远远低于建筑价格，公共面积被不同的建筑形式进行分摊。但是地下面积的分摊价格和地上面积的分摊价格的设定存在分歧。如果地下室分摊价格和住宅分摊价格不一致则会出现地下层公共面积的价差畸形，造成公摊面积价格要大于地下室价格的情况。这种计价形式是对建筑产权人的利益造成一定的侵害，所以必须在规划房屋建筑面积的角度，来解决这一问题。

四.楼梯问题

楼梯是多层房屋很重要的一部分，很多房屋建筑面积以及产权纠纷都与楼梯有关。因此，如何理解和准确地计算楼梯的建筑面积就显得十分重要了。在目前情况下，楼梯建筑面积的测算主要是依据《房产测量规范》，该规范对楼梯建筑面积的计算进行了一般性规定和一些特殊性规定，但在实际操作中，有可能遇到一些规范中没有涉及到的情况。楼梯作为公用建筑面积中的重要组成部分，随着建筑设计的复杂化，其建筑面积也趋向复杂化，具体情况要根据设计情况及产权使用情况而定。

1.一般情况下楼梯建筑面积的计算

《房产测量规范》中对房屋的建筑面积规定了三个大的原则：

1）结构牢固的永久性建筑；

2）层高在2.2m以上（含2.2m）；

3）有上盖。这三大原则是进行房屋建筑面积测算时的首要原则，对楼梯的建筑面积测算同样适用。同时，规范对一些特殊的无顶盖的室外楼梯作了例外的规定，其他无顶盖的室外楼梯只计算各层水平投影面积的一半作为其建筑面积。

.2.空走楼梯的面积计算

在一些综合楼宇中，经常会出现下面几层（一般是非住宅）通往上部功能区（一般为住宅）的楼梯（含步行梯和电梯）连续空走的情况，即该楼梯在下面几层不开门而直接通过。如果严格按照“谁使用，谁分摊”的原则进行分摊无疑加大上部功能区的共有面积，从使用功能来看，空走楼梯确实只为上部功能区使用，而从设计角度看，它的出现是出于为上部功能区使用者出人方便和非住宅部分便于管理的需要而专门设计的。第一种建议：楼梯空走由其经过的功能区和服务功能区共同分摊较为合理。第二种建议：商住楼的商业部分单位平方米的售价在制定时己经考虑了整幢楼的总体造价问题，所以这部分楼梯间不应该再由商业部分分摊了。若是商业部分使用了楼梯问，那么它就得根据情况分摊楼梯间共有建筑面积。

.3.复式房屋楼梯的计算

如果在建筑的第一层就出现了跃层现象，所以建筑面积就必须加入室内楼梯相连的分层部，这样的房屋一般都将门洞设计在室内。而楼梯间的部位并没有，所以这样的房屋就可以不参加楼梯间的公摊，若果门洞和楼梯间单独相同，就必须参加楼梯间和其他相关的建筑面积的分摊。

结束语

本文中所介绍的几个问题，只是在日常工作中的常见问题。随着房屋建设的速度越来越快，房屋的造型设计也变得十分复杂，所以在房屋测算过程中所遭遇的问题会越来越多，这为我们以后的房屋测量提出了很多课题，我们房屋测算人员，要在工作中结合实际情况寻找解决问题的途径，并要不断的积累经验，拓展工作面，并以此为基础，做到努力推进房屋测绘事业的健康发展。

参考文献

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[4]瞿赐麟；商品房建筑面积计算问题[J]；住宅科技；2000年01期