西安国际港务区“城中村”改造模式研究

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摘要：西安国际港务区目标建设中国最大的陆港和黄河中上游最大的商贸物流中心，规划面积44.6平方公里，辖区涉及城中村改造的村庄众多，情况复杂，改造工作量大，任务重，本文结合实际情况及研究借鉴其他地方城中村改造的经验，提出适合国际港务区的城中村改造的基本原则，改造模式，以推动城中村改造顺利进行。

关键词：城中村改造；模式

中图分类号：F291.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）11-0-02

一、国际港务区城中村基本情况

西安国际港务区位于西安主城区东北部灞河与渭河之间的三角洲地带，园区规划目标是建设中国最大的陆港和黄河中上游地区最大的商贸物流集散中心。规划控制区面积120平方公里，规划建设区面积44.6平方公里，区域内涉及未改造的行政村34个、11500户、65000名农民，人口组成多元复杂，违章建筑相对较多，园区规划要求高，土地使用面积大，综合改造涉及面广，重新安置的经济和社会成本巨大，需要巨额的资金投入。

二、城中村改造指导思想

城中村改造是一项复杂的系统工程，牵扯的面极广，利益诉求多元，关系到社会的稳定，弱势群体的保护，和被拆迁村民的利益密切相关。港务区以“科学发展观，以人为本”作为城中村改造的指导思想，兼顾群众的短期和长期利益诉求，设身处地的为群众着想，千方百计解决群众的实际困难和问题。把城中村改造当作一项爱民、惠民工程来实施，从根本上保证在改造真正惠及每一位村民，彻底改变村民的命运。

三、城中村改造基本原则

针对西安国际港务区的具体状况，城中村改造需要充分调动各方面的积极性，依法保护城中村集体经济组织和村民的合法权益，统筹兼顾国家、集体、个人以及投资者的利益，达到村民、开发企业、政府“三方满意”的目标，须遵守以下三个基本原则：

（1）生活水平不降低原则

要保障征地拆迁前后被征地拆迁安置村民生活水平不降。即短期内要保证村民有一定的现金收入，又要有长期的稳定收益。

（2）和谐拆迁原则

和谐拆迁就是最大限度的满足村民的诉求，最大程度地减少村民的上访事件发生。

（3）开发商利润最大化原则

在保证村民利益的前提下，为调动开发商的积极性，适当增加给开发商土地供应面积或提高容积率，以保证开发商合理的利润。

四、城中村改造模式

国际港务区城中村数目较多，类型多样，各个街道办事处辖区城中村情况不同，既有己被市区包围多年，与其它用地混杂的村庄，也有位于城乡结合部，刚刚步入城中村范畴的村庄，因此城中村改造需要在坚持原则的前提下结合实际情况，采用具体改造模式。

1.政府主导，科学规划

政府主导指依靠政府的公信力，强大的财力，物力，人力资源，以际港务区党工委、管委会为改造主体，重点做好科学规划、政策制定，监督检查，保障改造规划的正确实施，法规政策严肃统一，确保改造工作的公开、公平、公正的顺利进行[1]。政府主导下的城中村改造工作，政府的公信力能得到改造双方的充分信任，消除以往开发商独自开发的许多弊端，架起投资商和被拆迁人之间的桥梁[2]。科学规划是指将“城中村”改造规划与国民经济与社会发展规划、年度土地供应计划和年度建设用地计划等相衔接，协调存量土地的开发进度与经济社会的发展需求。深入研究不同“城中村”的位置、特点和问题，针对不同地区、不同类型“城中村”的具体情况，制定不同的改造策略，以多种模式进行改造。要采取积极、稳妥、有序的方法推进，尽量减少对城市社会、经济的消极影响[3]政府立足于全区经济发展大局，依托区位优势，对全区所有城中村改造项目进行精心策划和包装。对每一个城中村都制定综合改造规划方案，做到整个拆迁改造工作高起点、准定位、细策划、精包装。

2.市场运作，多方参与

城中村改造是政府推导下带有强力治理和整改的举措，需要大量引入资金，而解决资金的最好方式莫过于市场化运作。坚持市场化运作，就在政府主导，科学规划的基础上，城中村改造，土地出让，实行彻底的市场化运作模式，由开发商和入驻企业进行，政府只需要提供优惠的招商政策而无需财政投入，使有限的财政资金可以更多的投入到基础设施和公益事业上[4]。其次，开发商的介入加剧了市场竞争，提高了效率，同时避免了行政权力介入引发的社会矛盾。实行投资商、村居民和政府三方协作，投资商和村居居民作为利益载体，政府作为保障，三方按协议明确各自的权力义务，使整个拆迁改造工作具有一定的科学性、合理性和可操作性[5，6]。

3.有形与无形结合

国际港务区结合自身体制和城中村现状，改造方式选择无形改造和有形改造相结合，二者并重，无形改造先行的方式[7]。

3.1有形改造

所谓有形改造是指城中村改造中征地拆迁，旧村改造、城中村拆除和新区建设的部分，简言之有形改造就是旧村拆除和新区建设[8]。

对征地拆迁后的村民安置补偿以被拆迁人所持有的《集体土地使用证》上载明的宅基地“该户标准面积”为标准进行补偿认定。

具体安置补偿方式采用货币补偿方式和产权调换方式。为解决实际有形改造中可能出现的调换价格标准等众多问题，确立了具体产权调换价格比标准。针对村民土地征收后安置房建设好前，存在一个拆迁过渡时期，对此西安国际港务区充分考虑到村民的实际困难，城中村改造相关政策中制定了人性化条款，对过渡期的村民经行过渡费补偿。同时考虑到货币补偿与产权调换两种方式的差异性，对选择货币补偿的村不支付过渡补助费。

3.2无形改造

无形改造按照“改制先行、改建跟进”的原则进行。无形改造对加速推进城市化进程，对有效解决城中村村民的就业和社会保障具有十分重要的意义，国际港务区城中村无形改造是城中村有形改造的前提和基础，是保证土地确权变性，加快安置楼建设进度，早日完成村民回迁和彻底完成城中村改造的基础。