全球房地产市场 半江瑟瑟半江红

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由美国房地产泡沫引起的全球金融危机还没有完全消退，受此影响，全球房地产市场也一度低迷。危机的源头，美国房地产市场的复苏被认为是遥遥无期；欧洲市场呈现了国家与核心国家房地产冷热不均的局面；而在亚洲，新加坡和中国香港却上演了房地产热潮中的双城记。

在“国八条”、“国十条”、“限购“、”限贷“、”加息“、”一房一价”等一系列调控政策的打压之下，如西班牙奔牛一样的中国房地产价格仿佛被拉住了牛头，一线城市的房地产销售大幅度萎缩，价格也开始出现松动。《华尔街日报》认为，中国的房地产泡沫已经开始泄气。

然而，在目前的状态下，判断中国房地产市场开始下滑为时尚早，市场反馈的信息仍很复杂。在一线城市的房地产市场被强行压住的同时，没有被“限购”的三四线城市却出现了量价齐涨的局面。这说明，房地产的需求在中国仍然相当旺盛，目前只是被政府的“有形之手”强行压住。一旦政府松手，可以预期的是，房地产市场将报复性反弹。

今年年初以来，全球房地产市场表现不一。总体来说，美国房地产市场持续低迷，欧洲、日本市场也在调整之中，而亚洲市场在亚洲经济高速增长及亚洲人购房情结的推动下，如中国内地、中国香港、新加坡等市场一枝独秀、强势增长。总体上，全球房地产市场呈现了“半江瑟瑟半江红”的局面。

美国：住宅市场已死

美国房地产市场仍未走出泡沫破灭的阴影，房价已经连续7 年下跌。

根据美国标普/ 凯斯・席勒的美国20 个大城市房价综合指数显示，美国20 个城市今年3 月房价比2 月下降了0.8%。根据凯斯・席勒的报告，美国全国房价自2010年第四季度下跌3.6% 之后，2011 年第一季度又下跌4.2%。目前，美国全国住宅价格相比2006 年的历史高点已经下降了33.1%，创历史新低。

尽管部分专家认为，情况不会更糟了，美国的房地产市场将会触底反弹。在很多投资者看来，美国的房价已经被低估，目前已经具备相当的投资价值，包括本国投资者和外国投资者纷纷涌入美国“捡便宜”，这其中就有众多中国人的身影。 br>

然而，仍有很多专家并不看好美国房地产市场，由于美国在房地产泡沫时期积累的住宅供应仍然严重过剩，加之美国经济复苏遥遥无期，失业率居高不下，消费者购房信心不足，房地产市场很难有起色。

实际上，根据美国人口普查局提供的数据，目前，美国大约有600 万套空置住宅等待出售或者出租，这一数字较之房地产泡沫之前高出了大约160 万套。而这个数字还没有把数以百万计的准库存计算在内――出于种种原因，房主和银行现在还不想将这部分登记在册。这样巨大的空置量需要若干年的时间来消化，供求之间的巨大鸿沟意味着住宅市场的下跌仍然没有尽头。

美国政府采取了很多措施来鼓励房地产市场，包括减免交易环节的税收、降低抵押贷款利率，推出抵押贷款调整措施来避免住宅拥有者倒债，等等。但这些政策显然收效甚微。

面对这些悲观的数字，《华尔街日报》MarketWatch专栏作家纳廷撰文宣布，美国“住宅市场已死，这一点板上钉钉，毋庸置疑。”

6 月1日的《纽约时报》也引用著名经济学家迪恩・贝克尔的话，认为今年美国房价将会下跌6%~8%。而另一位经济学家罗伯特・席勒则认为可能下降10%，这就意味着将有2 万亿美元的财富蒸发。

欧洲：房地产市场冷热不均

欧洲房地产市场在经过金融危机的大幅衰退后，于2010 年开始反弹，这股反弹趋势将在2011 年继续存在。反弹更多地体现在法国、英国、德国这些核心国家的房地产市场上。

根据法国政府公布的数据，法国2010 年房地产市场增长8.6%；英国增长1%；葡萄牙、西班牙、爱尔兰、意大利以及希腊等欧洲经济市场动荡的国家，地产价值同期却在下滑3%。

由于过去多年累积的房地产泡沫在金融和经济危机中被挤破，爱尔兰房地产业仍处于水深火热之中，愈演愈烈的房地产业危机甚至在2010年底演变成了债务危机。进入2011 年，这些欧洲国家的房地产市场仍是一片惨淡。

西班牙房地产市场从2009 年开始走向全面衰退，此前西班牙的房地产市场经历了长达十年的繁荣。2010 年前4 个月，西班牙房地产市场出现了短暂的复苏之后，由于泡沫时期大量供应的楼盘被市场消化仍需数年时间，供求不平衡让西班牙的房地产市场又一次陷入低谷。

西班牙国家统计局数据显示，2011 年1 月，西班牙国内购房贷款笔数同比减少了7.9%。预计2011 年西班牙房价将下滑10~15 个百分点，使得西班牙房产市场和爱尔兰一起成为欧洲房地产市场的弃儿。

2011 年3 月29 日，法国政府公布的数据显示，受低贷款利率刺激及房地产市场需求增加的影响，法国在2010 年底至2011 年初新房建设市场大幅增长，2010年12 月至今年2 月，法国新房开工量为9.6 万套，同比增长54.1％。2011 年2 月，新房开工量同比增幅甚至高达92.3％，显示出强劲的复苏迹象。

德国在经济强劲复苏和就业率上升的推动下，从2010 年开始房价出现上涨趋势，2011 年这个趋势得到了延续。但整体表现仍然呈现出具有德国人特色的不温不火的平稳局面。

英国房价尽管在2010 年出现1% 的增长，但进入2011年第一季度，英国平均房价下降了0.31%（实际下降5.42%），英国皇家特许测量师学会(RICS) 认为，预测英国房价并不容易。2011 年以来，通胀形势抬头，4 月份通胀率达到了4.5%, 英国经济陷入停滞，2011 年第一季度英国经济仅仅增长0.5%，失业率却达到了8% 的新高。

同时，英国政府实施了严厉的政府开支削减计划，这对房地产市场来说是不利的因素。但乐观的消息是，英国的贷款利率达到了历史新低，而针对购房者的税收得到了大幅度的削减。据统计，由于房租价格上涨，在英国投资房产的回报率上升，与此同时，由于管制的原因，英国房地产市场上的住宅供应仍不足。

亚洲：香港、新加坡双城记

亚洲的房地产市场在全球可谓一枝独秀，其原因除了经济的强劲增长之外，亚洲人买房置业的情结也起到了推波助澜的作用。

对亚洲的房地产热潮，众多专家判断不一。其中，相当多的经济学家认为，亚洲的一些地方已经出现了房地产泡沫。英国苏格兰皇家银行全球市场部高级经济学家瑞克・鲁斯2 月22 日表示，亚洲地区目前已经显现房地产泡沫的明显信号，尤其是澳大利亚、韩国及中国台湾地区的房地产市场，估值已明显过高。

而在英国《经济学家》周刊3 月份统计的全球房价被高估的市场当中，只有香港、新加坡和瑞士的房地产市场被高估的程度大于2007 年第三季度全球经济衰退开始之前。

除了中国大陆之外，从2010 年一直到今年的房地产热潮中，新加坡和中国香港无疑是两个明星。

新加坡：亚洲最活跃市场。2010 年，新加坡经济强劲增长14.7%，是1965 年以来经济增长最快的一年。伴随着经济的强势增长，在过去一年，新加坡的房地产市场异常火热，截至2010 年第四季度，新加坡私宅价格已比1996年的历史最高点还高7.4％，创下了新的纪录。

2010 年，新加坡的房价上涨了17.6%，列全球第二，仅次于中国香港。其中价格上涨最多的是中档公寓，涨幅为17.5％；大众私宅价格涨幅居次，涨幅为14.5％；高档私宅的价格涨幅则是14.3％。

新加坡与中国香港在2010 年到2011 年双城合璧，成为了全球最活跃的房地产市场。

新加坡房地产大热，除了2010 年新加坡经济强劲增长之外，外来富豪的购房需求成为重要的推动器。由于新加坡利率低、贷款容易、投资回报率高等优势，新加坡房产吸引着大量亚洲富豪，这其中就有很多中国富豪的身影。

高投资回报率是外国投资者在新加坡置业的一个重要因素。在新加坡的繁华地带譬如赌场，1000 万人民币的房子月租金收入可达3 万~ 4 万元人民币；而在北京，1000万元的房子，月租金也就1 万元出头。

2010 年， 海外买家占房地产销售的比例上升到24.7％，而2009 年是21.8％，在2010 年第四季度，中国籍买家成为最大的海外买家，而在2010 年所有海外买家排行榜上，中国籍买家仅排在马来西亚买家之后。

新加坡房地产市场的强劲增长同样引来了政府的调控和降温措施。2011 年1 月13 日，新加坡政府大幅调高卖方印花税和下调房贷顶限，征收印花税的期限也从3 年延长到4 年。

新加坡国家发展部长马宝山表示，新加坡房地产市场近期出现了过热的迹象，新一轮的降温措施是为了防止泡沫的形成。接下来，政府将会密切关注房市走势，若有必要，将采取进一步的行动。

香港：严厉打压之下房价涨势不减。在过去的一年多时间里，随着中国内地经济的蓬勃发展，香港房地产市场强劲增长。2010 年，香港房价上涨了20.1%，居全球首位。

进入今年以来，尽管香港特区政府采取了各种降温措施，但似乎收效甚微。

中原地产有限公司6 月10 日的一份研究报告显示，反映香港二手楼价的中原城市领先指数最新报100.72 点，创1997 年10 月26 日101.80 点后的逾13 年新高。

事实上，目前香港的房价已达到了历史高位。据香港贸易发展局的数字统计，目前，香港住宅价格比2008 年12 月房市受全球金融危机影响的时候高出39%，比2008年9 月危机前高20%。

2010 年年底，香港房地产的不断升温引起全球关注。国际货币基金组织（IMF）报告指出，香港房地产泡沫风险在加剧，如果香港房价保持过去两年的涨速，经济放缓时将遭遇巨大冲击。鉴于对楼市泡沫的警惕，香港特区政府和金融管理局在2010 年11 月推出了一系列调控措施，动用了从金融到税收、行政的种种手段。2010 年11 月，香港金融管理局即要求银行提高房屋贷款首付，包括总价1200 万港元以上物业首付5 成及800 万~ 1200 万港元物业首付4 成等规定。与此同时，香港政府加大了土地供应。

有意思的是，这些调控措施和中国内地的政策调控如出一辙。

然而，市场对政府的调控措施并不领情，尽管成交量在新历新年后明显放慢，买家购房情绪放缓，开发商亦没有推出新的住宅项目。但是，农历新年后，成交量又开始回升，楼价上涨了3% ~ 5%，近期在一系列土地拍卖高价成交后，楼市又呈现升温迹象。

在这种情况下，6 月10 日，香港金融管理局又宣布收紧住宅按揭贷款的5 项措施，进一步将1000 万港元至1200 万港元住宅首付数提高到5 成。同时，还采取“限外”措施，对主要收入非来自香港的按揭贷款申请人，最高按揭下调至少10％。

日本：连续三年下跌。日本曾经是房地产泡沫市场的“典范”。自从1991 年房地产泡沫破灭之后，日本房地产市场就进入了连续下跌的通道，一直未能重振山河。

在2010 年，亚洲房地产市场一片红火之际，日本市场却延续了惨淡的局面，连续三年下跌。据英国《经济学人》杂志的统计，日本2010 年整体房价下跌了3.6%。而根据日本国税厅公布的调查数据，此前，2008 年日本平均房价的跌幅为5.5%，2009 年达到了8%。

日本经济一直未能走出衰退，导致房地产需求持续低迷，贷款市场不景气也造成开发商资金短缺，使得日本平均地价降至每平方米12.6 万日元（约合人民币0.97 万元）。根据《经济学人》最近公布的“房市指标报告”，在20 个国家和地区的房市中，日本房价被界定为偏低了35.2%，是房价被低估最严重的房市，反映房价相对租金显得越来越“便宜”。