物流地产的平台化经营

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一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如空置率达到15％便无利润。

国内物流地产服务理念最初是由普洛斯提出的：根据客户(制造商、零售商、物流公司等)需求并与其建立密切的合作关系，采用本地或全球的专业技能为其在合适的时间与合适的地点，建设提供并运营管理合适的物流设施。

物流地产实际上是一种特殊的工业地产，但不同于商业地产、住宅地产等暴利地产，承担很大的空置率风险，其追求的是一种缓慢而稳定的利润回报，一般情况下须拥有良好的商贸环境和强大的客户资源才能保持物流地产赢利。在国外，一个物流设施必须在5％的空置率下才能保持10％的回报，如空置率达到15％便无利润了。单独打造经营物流地产其投资风险较大，而应与商业地产、工业地产、住宅地产等一起关联发展，形成协同集聚效应才具有市场活力、动力、凝聚力。

正因为如此，为降低物流地产投资经营风险，随着经济全球一体化、柔性化、集约化发展，现代物流地产也正与时俱进地紧跟商业地产、零售地产、工业地产、住宅地产等关联度较大的地产一起协同发展，逐渐慢慢向商业地产、零售地产、住宅地产以及其他工业地产渗透，其外延也不断拓展，逐渐演变发展为综合性复合地产，其经营业态也由传统单一的物流基础设施租售及相关增值服务逐步发展为包括传统物流业务在内的综合物流服务以及延伸拓展关联度较大的商贸流通服务和生产生活配套服务等复合业态。

“平台化”的引进

物流地产服务本身就是一种产品，更是一个平台，完全可“产品平台化”延伸拓展其经营领域，与其“孤军奋战经营”不如以综合性复合地产“产品平台化”经营理念来提供物流地产服务：既可“有所为”自营提供利润高、易经营的综合服务，如号业市场、购物中心、仓储中心、娱乐餐饮中心等地产租售以及物流金融、电子商务、信息服务等高价值链经营业态；也可“有所不为”合营、联营或外包相关增值服务，如多式联运接驳、客货中转、仓储配送、保税物流、检验检疫、报关通关、税务保险、教育等其他配套性复合业态。

物流地产服务作为一种新型的复合产业形态，不仅是主营服务业，而且还可涉及工业、商贸业、流通业、旅游业等，关键是要结合具体物流地产项目特点因时、因地、因事制宜地进行具体分析。

五大开发原则

统筹规划科学选址。物流地产如何选址，一般需要统筹考虑城市规划、产业规划、土地规划等，并取决于建立物流地产的主要日的：如以解决市内交通拥挤、加速城乡一体化进程、发展乡镇经济为考虑重点，物流地产应建在城乡产业连结处：如以产业经济、规模经济、发展区域经济为考虑重点，物流地产则可建在交通枢纽地区或产品生产与销售的集散地区。

企业化市场化运作。建设物流地产，既要由政府牵头统一规划和指导协调，又要坚持企业化运作原则，按市场经济规律建设与运营，力争实现政府收益及社会效益、企业收益、老百姓满意的和谐统一。

一次规划分步实施。一般要进行整体投资分析论证，既要保证开门红，又要保证健康可持续发展，既要保证实现总体目标，又要保证实现阶段性目标。

市场需求决定供给。物流地产的建设(供给)一般要以当地支柱产业及其综合物流等增值服务需求为立足点、延伸拓展其产业链增值服务、创新挖掘高附加值服务为原则，按照需求决定供给原则进行滚动开发，其建设规模、服务水平、服务价格等均要与物流市场需求相适应，采用有效招商营销策略避免建成后无人进驻，有场无市，不能脱离需求盲目发展。

合理整合现有资源。物流地产的建设运营涉及到工业、商贸业、服务业、传统物流业(运输、仓储、货代等)以及海关、税务、金融、检验检疫等相关行业，是一项系统工程，既要综合利用现有物流资源，又要有效整合相关行业可利用资源，避免重复建设与资源浪费或边际利用率低。

开发模式

经济开发区模式。经济开发区模式是指由政府(经济开发区)规划物流地产并从政府各部门抽调人员组成开发机构，通过招商引资等方式来开发运营物流地产。

政企联合开发模式。政企联合开发模式是指由政府抽调人员与相关企业抽调人员共同组成开发机构，通过招商引资等方式来开发运营物流地产。

大型物流企业主导开发模式。大型物流企业主导开发模式是由大型物流企业来开发物流地产并经营，同时招商引导其他物流企业或相关企业入园经营，逐步实现物流产业的聚集，达到物流地产的开发和建设目的。

政府规划物流企业共同开发模式。是指政府从总体上规划物流地产、企业负责具体项目的开发，共同完成总体开发及招商运营。

物流地产商开发模式。是指将物流地产作为纯地产项目，通过给予开发者适宜的地产项目开发土地政策、税收政策和优惠的市政配套设施，由物流地产商进行物流地产的道路、仓库和其他物流基础设施及基础性装备的建设和投资，然后以租赁、转让或合资、合作经营等招商方式进行物流地产相关设施的经营和管理。