香港地产资本化六大基点

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香港回归已十年。

十年来,“弹丸之地”香港继续了百年来的繁荣发展。在土地资源稀缺的客观不利条件下,经济的繁荣,离不开香港特有的土地管理政策。尤其是政治、经济、历史等多方面因素的汇聚,使香港拥有很多有利于土地资产资本化的客观条件,有力地推动了香港土地资产资本化的迅速发展。

香港特别行政区总面积1104平方公里(含282个离岛),其中山地占80%,总人口约690多万,人口密度为每平方公里6420人,土地资源的稀缺性非常突出。长期以来,从原港英当局到特别行政区政府,都比较好地解决了人地之间的矛盾,不仅为保持香港经济的持续稳定增长、保持香港作为亚太地区经贸金融中心和国际大都市的地位,提供了有力的支持,也为香港的居民提供了一个较好的居住、工作环境。同时,实施对土地一级市场的垄断制度,更为政府带来了可观的财政收入,为香港的低税收政策提供了一个坚实的经济基础。

香港的土地行政事务能取得这样大的成就,其中一个非常重要的原因就是得益于香港有一个相对成熟和完善的土地资产资本化市场,为政府顺利推行土地管理的有关政策提供了有力的保证。

土地资产资本化,是当前我国国土资源管理工作中面临的一个攻坚难题,香港在土地资产资本化方面的成功,是我们的一面镜子。他山之石,可以攻玉,香港的经验值得我们学习、借鉴。但是,我们应该看到香港同大陆的不同,香港土地资产资本化的有利条件并不都是大陆所具备的。一般来说,这些条件包括以下几个方面。

明晰的土地产权制度

土地资产资本化,不仅是政府允许土地所有权或土地使用权进入市场流转的问题,实践中,土地产权制度的差异会直接影响土地资产资本化的效果与效率。

在回归以前,根据《英皇制诰》, 除新界以外的香港所有土地皆属英王所有,是由香港“总督代表王室或以王室名义决定并履行租让及处置本殖民地之官地”。这就是说,香港土地在属英王所有的名义下, 由香港政府全权全港土地的所有权和永业权。至于新界的土地,由于是英国向中国清朝政府租借的,并不属于英王所有。1898年《展拓香港界址专条》明确肯定了清政府在新界地域内颁发给新界居民土地权证的有效性,新界居民保留作为地主的“永久地权”,政府征用新界居民土地,必须支付费用,但“其余新租之地,专归英国管辖”。

回归以后,按照《香港特别行政区基本法》第七条的相关规定,香港境内的土地属于国家所有,由特区政府负责管理、使用、开发、出租或批给个人、法人或团体使用或开发,其收入全部归特区政府支配。

不论是回归以前的英王所有,还是回归以后的国家所有,都具有明显的象征意义,香港政府享有高度的自治权力,通过从法律制度上将土地所有权与使用权分离,为土地进入市场提供了依据。香港的土地所有权在回归以前,只限于英王所有,不同于英国的王室封邑与土地民间私有制共存,土地所有者对土地拥有绝对、世袭的永久业权;在回归以后,又只限于国有,不同于大陆的土地国有与集体所有制共存。这种比较单一的土地所有权法律界定,使得香港的土地所有权制度简单、明晰,土地使用权进入市场流转、资本化受到的牵制力相对是非常薄弱的,这为土地使用权的资本化提供了一个高效、低成本的大前提。

发达的资本市场

作为仅次于纽约、伦敦的世界第三大国际金融中心,香港金融市场的特色是资金流动性强,资金可以自由流入和流出。在香港经营的国际金融机构数目众多,截至2006年5月底,香港共有134家持牌银行,其中121家为外资银行。全球最大的100家银行中的75家在港营业;此外,香港有81家外国银行附属机构、分行或相关公司,以有限制牌照银行或接受存款公司形式经营,另有87家境外银行在香港设有代表办事处。

香港的债务市场规模庞大。2006年9月,香港外汇基金票据及债券的平均每日成交额为363亿港元;截至2006年9月底,未偿还的外汇基金票据及债券数额约为1304亿港元;2006年上半年,私营机构发行的债务证券数额共达1120亿港元。

以资本市值计算,香港股票市场是全球最大股票市场之一,截至2006 年5 月底,在香港交易及结算所有限公司挂牌的上市公司有1144 家,资本市值总额达港币94110 亿元。

香港拥有如此发达的资本市场,为土地资产的资本化提供了一个广阔的交易平台。同时,资本市场的多样化、规范化、便利化与开放性,促进了土地资产资本化的顺利实现。像香港这样拥有如此丰富、有效资本市场资源的城市,在全球都屈指可数。

有利可图的投资机会

政府允许土地资产的资本化,市场为土地资产的资本化提供交易平台,这只是外部环境。解决土地资产资本化的问题,最终还需要通过市场使土地资产的资本化带来利润和回报,满易各方的需要来实现。

香港自开埠以来,贸易港口城市的色彩不断强化,为适应贸易中转的需要,金融服务业也日渐兴旺。特别是“二战”以后,香港抓住世界经济升级、转型的历史机遇,逐渐发展成为为亚太地区的经贸、金融中心。如今,香港不仅是全球第十一大贸易体、世界第六大外汇市场,还是与伦敦、纽约、苏黎世齐名的世界四大黄金市场之一;以吞吐量计算,香港的货柜(集装箱)港口更是全球最繁忙的港口之一;以乘客量和国际货物处理量计算,香港国际机场是世界最繁忙的机场之一。目前,约有3900 家国际企业选择在香港设立亚洲区总部或办事处,主要从事进出口贸易、银行和金融、制造业、运输及相关服务。

香港经济发展所取得的成就及其对世界的强力吸引,导致对房地产需求的旺盛,但香港的土地资源又非常有限,虽然香港政府在一级市场已把地价推得很高,但地价仍能在二级市场不断攀升。 “寸土寸金”成为香港地价昂贵的真实写照。在这种背景下,土地资产资本化交易隐含的获利机会是不言而喻的,土地资产的资本化也自然会因其获利机会良多而受到市场的欢迎与追捧。受到当地宏观经济形势的利好影响,土地资产的资本化在香港有优越的交易市场环境。

完善的土地估价体系

土地资产资本化,涉及的核心问题是土地资产价格的确定。不管是土地所有权还是土地使用权,作为交易的对象,其价值和使用价值与普通商品相比有不同的内涵。正常情况下,普通商品的价值会随着时间的推移而逐渐降低,而土地等自然资源则往往因其有限性与人类社会需求的无限趋向之间的矛盾使其价值的变化趋势不是下降而是上升。所以,土地资产价格的确定有一套相对独立的专业方法,也就是通常所说的土地估价。同时,因为土地资产的绝对金额一般比较高,土地估价的结果对交易双方来讲影响往往都比较大,如何为市场提供优质的、公正合理的土地估价服务,成为促进土地资产资本化的又一个重要因素。

香港房地产评估业务根据服务对象的不同分为公务性质评估和私人性质评估。公务性质的房地产评估业务涉及屋宇署、规划署、地政总署、土地注册处及差饷物业估价署等政府部门。这些政府部门因为税收、卖地、买卖房产、租赁房产,都要进行土地资产的评估业务。如差饷物业估价署为了征收差饷按一定日期对房产进行估价,拥有非常丰富的房地产市场资料;地政总署为了土地资产评估业务的需要则拥有一批数量可观的测量师。私人性质的房地产评估业务主要是测量师行、房地产发展商、银行等,为了租赁、抵押、公司上市、诉讼等各种原因聘用测量师。香港承袭英国建立了测量师制度,1984年成立了测量师学会。要成为测量师学会的会员,必须经过严格的考核。

为适应发展服务业的需要,香港政府大力扶持了包括测量师在内的公众服务,房地产评估业务得到充分发展,拥有大量高素质的专业人才,能够满足土地估价的实际需要。同时,为维护测量师行业的公正性,香港政府及测量师学会制定了详细、合理的专业标准。

精简而高效的政府

香港拥有一个公认的架构精简而效率高的政府,香港特别行政区政府素以效率出众、透明度高兼处事公正而知名。作为一个自由贸易港口城市,香港政府一直致力于推行 “尽量扶助、减少干预”的政策,减少政府对资产利用与资源开发的不当干预和限制,放松政府管制,积极拓展民间从事资源开发与资产运用的行为空间,这对包括土地资产资本化在内的资本市场运作大有俾益。同时,香港架构精简的“小政府”,使得香港公共财政收入面临的压力较小,在保持低税政策的情况下依然能维持政府机构的正常运转。各级政府一般也不会通过对土地资产资本化的干预,来寻租或解决财政资金短缺问题。

另外,作为一个享有高度自治权的城市, 香港地域狭小,辖区情况简单,比较容易做到政令顺畅,这一点对推行土地资产资本化这样事关各方利益的政策也很有帮助。

以服务业为主的产业结构

自开埠以来,香港就以贸易和服务业作为立港之本。农业、制造业占本地生产总值的比重不到10%,服务业的比重则接近90%。

在三大产业中,农业对土地资源的要求和依赖性最强,土地资产资本化的风险也是最高的。土地资产资本化作为一种市场化的交易行为,就不可避免地存在交易风险。对于拥有土地使用权的一方,因经营失败而丧失土地使用权的可能性始终存在。一旦出现了这种情况,不仅会产生失地农民,甚至有可能导致农业的不稳定,对国民经济及社会的稳定产生负面影响。

香港受土地约束最强的农业、农民因为规模太小,对社会的整体影响非常有限。来自包括大陆在内的其他地区的劳动力,能比较容易地填补香港的劳动力空白,因此香港土地资产资本化的宏观经济风险相对较弱。