影响我国房价的因素分析

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[摘要] 近几年来，我国房价持续上涨，不断创出历史新高。本文从多个视角来分析在不断攀升的高房价背后，到底是什么因素推动着房价的走高，并且尝试预测我国房价的未来走势。

[关键词] 房地产市场 房价 央行政策

回顾2007年中国的房地产市场，房价的不断飙升给我们留下了深刻的印象。在这不断攀升的高房价背后，必然有着一定的力量在支撑着它。

在过去的一年里，中央政府出台了一系列的政策用以控制和调整房地产市场，这些政策使得房价没有像过去那样猛涨，取得了阶段性的成效。2007年房价在年初以5％左右的速度稳步上行，从5月份开始高速增长，其上涨速度超过人们的预期。新建商品住房销售价格的增幅则从4月的5.3％，飙升到11月的12.2％，多次刷新历史纪录。期间，政府出台的加快经济适用房及廉租房建设的政策使得两类住房市场回暖，随着这两类住房的增长，我国住房结构相应的发生了变化。

一、影响房地产市场走势的因素

房地产市场作为虚拟经济的重要组成部分，它的走势必然会受到多个因素的影响。

1.央行的各项政策

2007年9月27日，央行和中国银监会联合了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，二套房首付比例提高到40%，提出了严格放贷管理的措施。2007年12月5日下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了“二套房”认定标准等。与此同时，2007年内央行五次加息，五年以上贷款基准利率从6.84%提高到7.83%，增加了近一个百分点。央行于2008年1月25日上调存款准备金率0.5%。经过这次上调后，法定存款准备金率达到了15%。屡次加息积累的还款压力使得不少居民选择了提前还贷，同时也使不少投资者收缩了部分投资房地产的资金。这些政策提高了市场利率，一方面减少了居民的购房及投资需求；另一方面增加了房地产行业获得资金的难度，使开发商的资金吃紧。

2．房地产市场的投机行为

房地产投机是一种经济投机，它是利用房地产价格的涨落变化，通过在不同时期买进或卖出房地产，从差价中获取利润的行为。房地产投机对房价的影响有三种可能性：促使房价上涨、促使房价下跌、及稳定房价。

3．人民币升值加速了房价上涨

随着人民币不断升值，国际游资大量进入中国，造成我国流动资金过剩。资金流动性过剩使得大量资金涌入房地产市场和股市，造成房产和股市堆积了一定的泡沫。现在人民币升值的情形与上世纪的日元升值很相似。日本在上世纪七八十年代中后期，本币大幅升值阶段都伴随着地价和房价的大幅上升。目前，市场普遍预期2008年人民币升值幅度将达到6%～10%。人民币还有升值的空间，房价的上涨也是必然的。

图表1：日元升值阶段汇率与住宅土地价格走势

4．征收房地产税

征收房地产税的作用有：抑制房地产投机；增加政府财政收入；缩小贫富差距等。但是对于征收房地产交易税的作用并不像制定当初设想的那样，起到抑制房价的作用，却适得其反。因为交易税可以通过提价等方式将税收负担转嫁给购房者，间接推动房价上涨。而如果通过向长期空置的房屋征收不动产税，可以减少囤积住房的现象，降低投机行为。物业税的征收，目前还是处在试行初期。物业税又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。

5.土地调控政策

国务院《关于促进节约集约用地的通知》（下称通知），通知要求严格执行闲置土地处置政策，对闲置土地特别是闲置房地产用地要征缴增值地价，国土资源部要会同有关部门抓紧研究制订具体办法。国土部门要求各地加大土地供应结构调整力度，优先安排、优先供应、重点保障廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地。并且加大了以房地产开发为重点的闲置土地清理工作，防范开发商囤积土地，提高土地使用效率，以增加土地有效供给。

6.货币供给量以及物价指数（CPI指数）

货币存量越多，能用于投资的资金越充足，投放到房地产市场的资金自然会较多。物价上涨使得房地产的建筑成本提高，主要是其中的原材料及能源价格上涨。从长期来看，房地产价格的上涨率要高于一般物价的上涨率和国民收入的增长率。

7．城镇居民收入分配差距的扩大

我国贫富差距问题是造成房地产泡沫的原因之一。中国房地产市场在过去几年里，在房价日益高涨的时候，这个市场的利益分配格局是，高收入者通过房地产投机行为获得更多资金，而低收入者连最基本的住房需求都难以满足。

二、房地产的未来发展趋势预测

回顾2007年房地产市场，连续出台的政策已积累了一定的效力，可以预见这些政策的作用还将逐渐放大，对2008年房地产市场的抑制作用会逐步显现。

从住房需求方面来看，一是自主性需求旺盛，投机性需求会受到抑制。二是人民币不断升值的趋势，势必会有热钱进入中国，其中相当一部分资金会在房地产市场上释放。三是居民及企业对房地产市场的预期的刺激作用，只要大家对市场的未来充满信心，市场的需求则不会骤然减少。

从住房供给方面看：一是土地有效供应不足，导致新房供给的减少。二是住房结构发生变化，经济适用房及廉租房的比例增大，但是矛盾依然突出。当前住房市场中，中小户型住房及廉租房供应明显不足。三是房地产二级市场和租赁市场不健全，因此，二手房流通不够顺畅，增大了住房的供应压力。四是国际石油价格不断上涨致使我国油价上涨，与此同时煤价也提高了，在客观上增加了房地产成本，拉动了新建商品住房的价格上涨。五是出台的各类调控政策会增加房地产商的成本，会挤掉许多中小规模的开发商，降低了市场的竞争程度，造成该行业的寡头局面，则剩下的寡头企业对价格更有操控力了。

2008年，中国房地产市场的价格上涨压力依然存在，只是较2007年有所回落。对于房地产市场，我们期待着它朝着良性的方向发展，逐渐成为有序完善的市场。

参考文献：

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［2］.关注房地产市场[J]. 望, 2006,(19).

［3］刘彤.楼市下一步走势如何[J].今日中国论坛, 2007,(07).

［4］杨继瑞 ，徐海鑫. 破解房地产市场博弈僵局[J]. 四川省情，2005.

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［6］中国房地产行业月度市场监测分析报告[M].2007.

（作者单位：四川大学经济学院）

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