最看好地铁商业地产
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深圳的房价下跌了，北京的房价不涨了，上海的房价也在震荡的过程中停摆了，房地产市场是否真的要“拐”了?
见到骏丰国际集团总经理衣振涛是在一个初春的上午。天气乍暖还寒，上海的房地产市场跟此时的天气似乎有些相似。衣振涛总经理是一个有着15年工作经历，拥有“高级工程师”和“注册房地产估价师”两项证书的职业经理人，他对房地产市场有着独到而深刻的认识。国家对房地产市场的调控还会持续下去吗?未来房地产市场会何去何从?房产投资还有没有机会?哪种物业潜力更大?……在这次愉快的交谈中，衣总把他的判断和个人观点向本刊记者一一道来。
上海的房价是正常的
近段时间关于房价是否会下跌的讨论突然又多了起来。尤其当房价经历了一个快速上涨阶段后，对于房价下跌的预期似乎比以往更加强烈。但是衣振涛给出的答案并没有“顺从民意”。
“我认为房价不会下跌。”这种判断与他的经历有关，他说：“我从1993年进入楼市，亲历了两次宏观调控。第一次调控的确对楼市造成巨大打压，房价下跌了，但是所产生的后果也非常严重。房地产市场从此跌入低谷，在长达七八年的时间内一蹶不振。”
有了前车之鉴，从2005年开始的楼市新一轮宏观调控，在衣振涛看来，政府的做法已谨慎许多。作为一个开发商，他对于宏观调控的理解是要保证房地产市场稳健发展，而不是通过调控来让房价回落。他说： “我相信政府对楼市调控的初衷是为了让市场健康发展，而不是搞垮它。”
他分析认为，目前政府的调控能力已经大大提高，这在针对楼市调控上便有体现。首先是在楼市还没有出现严重问题之前就开始调控，同时在调控方式上逐步推进，多点出击，巧用“组合拳”，轻重缓急拿捏得比较到位。
而就目前的情形来分析，不管在长三角、珠三角还是环渤海都市圈，都可以见到打折促销的情形，专家认为这是宏观调控发生了实际作用的结果，再联想到此前风行的“拐点论”，以及楼市重新陷入观望的局面，这是不是意味着楼市真的要“反转”了呢?衣振涛对此持否定态度。他表示，就上海而言，参与打折的楼盘并不多见，即使是打折，幅度也不大，因此并不意味着房价下跌了。“那些参与打折促销的楼盘价格并未真正下调，而只是在现有的基础上给予很小幅度的让利，这与房价下跌不能划上等号。就目前的上海房价来说，没有什么泡沫，上海要成为国际金融中心，现在的房价是正常的。”他说。
近期市场行情难以回暖
有观点认为：虽然楼市还没打破观望态势，但已悄然显露松动迹象。据沪上专业机构统计，三月份上海至少新开楼盘30个，均分布在中环以外，有将近一半的项目未采取打折促销方式；而在二手房市场，成交量回升，要求看房的人群明显增多。这是回暖的迹象吗?
衣振涛对此持谨慎态度。他认为目前房地产市场的走势还不明朗。他说：“国家会不会出台更加严厉的调控政策，现在还无法做出预判。”只有等到7、8月份才会有更为明确的结果。
虽然眼下房地产市场已经步入盘整期，房价不再像去年夏天那般快速上涨，衣振涛认为国家并不会放松对房地产市场的调控。他说： “房价上涨速度不能太快，否则会产生泡沫，这对整个市场的发展是不妙的。”但是目前我国房地产市场处于发展初级阶段，刚性需求很大，在这种情形下，他认为国家对楼市的调控还将持续，并根据具体情况有针对性地进行“治疗”。
至于未来国家还会出台哪些政策，衣振涛没有给出明确的说法。但他认为国家会在针对中低收入人群保障制度建设方面加大力度。他表示，只有把政府与房地产开发企业的职责分清之后，市场才能更为合理地发展。房产开发企业的职责是开发适销对路的产品。满足市场需求，而政府的职责则是加大住房保障的力度，解决贫困人群的住房问题。
房地产市场还有投资机会吗?面对众多投资者关心的问题，衣振涛表示，房地产市场仍有投资机会，不过不是住宅，而是商业和办公物业。
“地铁上盖商业和办公物业在未来更是具有无穷的发展潜力”，他举例说，在人民广场附近，单价在40000元／平方米左右的办公楼项目很多，而单价超过这个水平的住宅项目也并不少见。按照国际惯例，区域内办公楼项目的价格应该是住宅项目的1.5倍左右，“这种价格倒挂的现象意味着写字楼项目还有不小的投资潜力”。事实上上海的写字楼，尤其是内环内5A级写字楼，市场上供求矛盾突出，供应量明显不足。
在衣振涛看来，就目前经济形势，房地产市场在很长一段时间内仍会保持稳步上升趋势，物业价值也会稳步走高。考虑到已有部分物业的价值透支，他认为并非所有商业地产都有投资价值。在他心中，目前最具投资潜力的是地铁上盖的商业和办公楼。
衣振涛表示，地铁商业地产的价值尚未被充分发掘出来。他说：“与香港、东京等其他大城市相比，上海的地铁商业还处于初级阶段，地铁的价值并没有被充分利用起来。”他曾经考察过香港的朗豪坊，这是一个位于九龙旺角老区的商业项目。该项目3年前投资额达100亿港元，但目前价值已达250亿港元。
在分析朗豪坊缘何有如此强劲的表现时，衣振涛表示充分利用地铁的价值是其中一个重要原因。虽地处老旧的九龙旺角区，地段价值比不上传统的商业旺地铜锣湾，但朗豪坊却非常巧妙地利用了地铁所带来的海量人流。“地铁站的设计非常巧妙，它能把所有地铁人流都汇集到朗豪坊商场办公、酒店中来，峰值能够达到40万人／天。”
考虑到顶级商区写字楼租金价格的日益上扬，拥有低成本+快交通+高人流的其他区域写字楼迎来发展良机。衣振涛表示，位于内环线以内，近地铁站且周边配套较为成熟的商业、办公项目，是最值得关注的。
衣振涛同时表示，投资商业地产也有风险，他建议投资者规避品质不高地段不佳的项目，品质与投资回报总是成正比，品质的缺失势必影响出租、出售和升值潜力。
品质优先和追求卓越
整个访谈中，衣振涛反复强调品质，他是一个追求内涵与品质的人，金玉其外、“文墨”其中是他对整个团队和开发作品的追求，骏丰国际财富广场正是这种挑剔的审美的整合。骏丰国际广场是集餐饮、休闲、购物、娱乐为一体的商业、5A甲级写字楼综合体。作为未来骏丰国际集团总部，衣振涛倾注了更多的心血与智慧。“单设计草图就改了几十遍”，“具体到每一个玻璃的分割，每一块石头的大小都是反复研究过的”。在这种苛刻的要求中，记者有理由相信，这座地铁上盖的物业荣耀献世，将成为引领区域尊荣的扛鼎之作。
骏丰国际广场由骏丰国际集团全新打造，聘请国际知名美国HLW公司倾力设计，10米奢华大堂，开阔办公空间，内观大气、外部恢宏。项目位于大连路、四平路交界，领衔北外滩商务财富，瞬间接驳外滩、陆家嘴金融区，周边高校林立，学府气息浓郁，更有18万平方米和平公园透窗可见，绿色氧吧、触手而及。轨道交通8号线和10号线换乘点设在项目内，独具捷运商务黄金价值、私享两线交汇旺流入脉。配备5A智能化设置，新风技术、中央空调，可开启玻璃幕墙，更多阳光、更多鲜风，200多个停车位，七部豪华高速电梯、二部观光电梯，全面打造智能、绿色环境，拒绝停车难，确保商务活动畅通无忧、步步领先。
采访中，衣振涛特别强调节能、环保，他介绍说，低能耗、无污染是他所开发项目的选材要点，每样用材必须严格把关。
谈到骏丰财富广场的招商情况，衣振涛介绍目前预定和预招商情况都十分喜人，有意租赁商铺的客户已达1:3，其中不乏世界知名品牌，如百思买、必胜客等。为了保证商铺品质与持续升值，骏丰财富国际广场还将由专业公司负责商铺日后的运营与管理
“我希望能赋予建筑生命和灵魂，让建筑透射出更多的文化与艺术。”说这话的时候，衣振涛踌躇满志。
阳光透过窗户，天开始暖了。