如何在古代买得起房

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一两银子到底值多少钱，很多人都讨论过吧。现在很多人其实是毫无概念的。特别以当代某某电视剧为极端，居然出现两个馒头一碗汤5两银子，一个少奶奶一次赌博输掉一千万两银子等等荒唐透顶的情节，显示当前中国的创作人无知和不认真到了何等程度，要知道万历年间国库年收入才达到200万两，而且还是经过张居正改革后国库收入丰富才有的数字。看过一些古籍就可以发现，一两银子的货币价值其实相当的高。

古代银子值几何

《红楼梦》里刘姥姥看到贾府上下一餐螃蟹24两银子，感叹说小户人家可以过一年了。要知道刘姥姥家当时也算中产阶级的，有房有地还雇得起工人丫头，第一次上贾府打秋风，得了20两银子，千恩万谢的。《明史》里也提到七品知县一年的正当俸禄（基本工资吧）只是45两白银。而《射雕》时代在南宋中晚期，白银流通量还低于明清，其价值只能更高才对，这19两多一餐饭，不管是怎样难得的美味佳肴都似乎太过分了。

史载明朝万历年间一两银子可以购买一般质量的大米二石，当时的一石约为94.4公斤，一两银子就可以买188.8公斤大米，就是377.6斤。现在我国一般家庭吃的大米在一斤1.5元至2元之间，以中间价1.75元计算，可以算出明朝一两银子=人民币660.8元。由于《红楼梦》故事虽以清朝为原型，生活状况却以明朝为蓝本，姑且以明朝的银两价值计算，刘姥姥拿到了一万三千多元的过年费，当然很高兴了。

这一两银子要是拿到唐朝就购买力而言更是高得吓人了。唐太宗贞观年间物质文明极大丰富，一斗米只卖5文钱，通常一两银子折1000文铜钱（又称一贯），就可以买200斗米，10斗为一石，即是20石，唐代的一石约为59公斤，以今天一般米价1.75元一斤计算，一两银子相当于人民币4130元的购买力。唐玄宗开元年间通货膨胀，米价涨到10文一斗，也是一两银子=2065元人民币。

毕竟现代人比起明清时代的人时距更远，对前朝货币制度及银两的实际购买力的认识更加不足，才会经常出现天价馒头、天价酒菜，而认真的读者或观众出于对古代经济情况的好奇应该对“银两”的价值有一个比较清楚的认识。

古代的房子卖多少钱

在古代，田宅的买卖一直以来都较为频繁，因而客观上也就孕育了“房地产估价”这个行当。从汉代的文献及现今出土的砖契、石碑看，就有专门对土地与房产进行估价的记载。譬如四川郫县出土的东汉簿书碑上就刻有“何广田八亩质（值）五千”、“王汶田顷九十亩贾（价）卅一万”的碑文，考古学家推定这应当是对田产估价后的凭证。

据学者考证，南北朝时期就孕育了房地产评估这个行业。在南朝梁代时，梁高祖萧衍为了在南京的钟山建造大爱敬寺，欲强行购买王骞的80余顷良田。王骞本是南朝的士族，况且这些田地都是祖上东晋丞相王导的赐田，因而表示坚决不卖。梁高祖十分愤懑，“遂付市评田价，以直逼还之”，还通过聘请房产评估师按市场价评估，然后威逼赎买。

唐代则明令禁止一般性的田产交易，尤其对私下及黑市交易有着更为严苛的管束。然而对于寺庙的房产与田地的买卖则不在监管的范围内，从现今遗存的唐代文献中就有不少关于寺庙田产的交易记录。宋代将“计产定资”作为赋税征收比率的依据。不少地方官衙就是通过评估百姓家中尤其是屋产的多寡来核定财产税的征收额度。

在古代，除了官差、胥吏充当“房产估价师”的角色外，民间还有一些专门从事房产估价行业的人士，如当时就有一种专门从事评估庄宅的牙人，谓之“房牙”。房牙的职责就是根据目前市场的房价走势及房屋成色制定售价并向买家兜售，类似于今天的房产中介商。元代遗存的地契中就载有泉州路一户人家欲将祖上留存的一处宅邸出售，“此宅居于城内，有花园一段、山一段、亭一所、房屋一间及花果等草木在内”。当时泉州府内的房牙蔡八郎招引城东隅的阿老丁前来就买，经官牙议定时价折合中统宝钞60锭，双方还立下契约为证。但是房牙有时也会媚富欺贫做出不公正的估价，《宋会要辑稿》中就载有小民承佃官田之时，“田宅牙人虚添亩角，增抬钱数”。

古代唯一一个给穷人盖房子的皇帝

北宋政府在首都开封设了四家“福田院”，每家福田院都有几百间住房，凡是逃荒入京的流民、赤贫破家的市民、无人奉养的老人，都有资格在里面居住，不管住多长时间都免费。不光住免费，吃也免费，政府供应一日三餐。

到了南宋，福田院没有了，政府又开设了分工更加明确、服务更加周到的居养院、安济坊和漏泽院，其中安济坊的功能是慈善医疗，漏泽园的功能是安葬无人认领的尸体，居养院的功能则是住房保障：让遭了天灾的居民和无家可归的乞丐居住。这个措施一直延续到南宋中叶。

住房保障做得最好，甚至有些理想主义的朝代是明朝。确切地说，是明朝初年。大家都知道，明朝的开国皇帝朱元璋是小农出身，受过苦，知道穷人没饭吃、没房住的滋味，所以他做了皇帝之后，要求手底下的官员，一定要让全国所有没饭吃的人都能填饱肚子，所有没房住的人都能住上自己的房子。

我读过《明太祖实录》，这套书第92卷写道，洪武七年农历八月，朱元璋给南京的官员下了一道圣旨，让他们找一块空闲土地，盖260间瓦房，供没有住房的南京人居住。这道旨意下发之后，南京的地方官很快地执行了，朱元璋很高兴，认为试点成功，在当年年底，又给中央的官员下了一道旨意：“令天下郡县访穷民，无告者，月给以衣食，无依者，给以屋舍。”（《明太祖实录》卷93）没饭吃的，国家给饭食；没衣服穿的，国家给衣服；没房子住的，国家给房子。而且全国各地都得这么做。

朱元璋的要求有点儿高了，不过朱元璋的理想是好的，中国古代那么多皇帝，他是第一个逼着官员在全国范围内给穷人盖房的皇帝，也是唯一的一个。

如今，有些经济学家替房地产开发商说话时喜欢横向比较：某某城市房价涨到了多少，是我们这地方房价的多少倍；或者某某国家房价有多高，是中国房价的多少倍，等等。幸亏这些经济学家没有留心南北朝时期的房价，要不一旦跟南北朝的房价来个比较，我们现在买房子实在是太便宜了。

如果只看交易形态，在南北朝买卖房产要立合同，要交契税，谁想卖房，就在门上贴个广告招揽买主，甚至还有人做中介，既当掮客又当估价师--以上种种跟现在也差不多，所以并不稀奇。稀奇的是，那时候社会经济还非常落后，房价居然也能涨到天上。比如说，南朝有个蔡廓，在开封建了一处房子，经他哥哥按市价估算，值50万钱，北魏建都洛阳后，许多官员在洛阳建房或购房，竟有人耗费上千万。

世界银行有个说法：当房价超出居民收入的6倍时，就会对居民幸福构成威胁，而《南齐书》记载，“其民资不满三千者，殆将居半。”也就是说，半数居民的收入只有几千钱，那几百万的房价是居民收入的上千倍，放到现在，这个数字能把世界银行的分析家们全吓疯。

问题是房价高到这个地步，怎么还卖得动呢？这是因为除了穷人还有富人，对穷人来说房价是高，对富人来讲却不算什么。前面提到的蔡廓是个太守，据说他到城门口转一转，就能有六七万钱的进项，50万钱的房价不用怎么转就转出来了，至于北魏时在洛阳大批购房的那些人，不是皇亲国戚就是豪门大族，平时吃一顿饭还数万钱呢。可以推想，如果现在的开发商生在南北朝，还会继续抬高房价，因为房价再高也有人买。

唐宣宗大中十年，敦煌居民沈都和因为急等钱用，卖掉了自家的房子。按照惯例，他跟买方签了一份房屋转让合同，合同上写道：“慈惠乡百姓沈都和，断作舍物，每尺两硕五升，准地皮尺数。算著舍椟物二十九硕五斗陆升九合五圭干湿谷米。其舍及地当日交相分付讫。”

翻译过来就是说沈都和这套房子按面积计价，每尺价值小麦两硕五升。另外房子里所有家具陈设也随房子一块儿出让，价值小麦二十九硕五斗六升有余。

合同上写的“一尺”是指一平方尺，唐朝一尺有0.3米，一平方尺就是0.09平方米。“硕”是容量单位，跟“石”通用。唐朝一石有59.4公升，一斗是十分之一石，一升是百分之一石。专家计算得出，唐朝一石小麦重90斤，一斗小麦重9斤，一升小麦重0.9斤。所以“两硕五升”小麦重约180斤，按如今麦价8毛一斤计算，至少需要140元。

这样算来，也就是当时每平方米的房子能卖1555元。放在一千多年以前的敦煌，当时的“工薪阶层”月薪大多在300元以下，像这样的收入水平，就是一年不吃不喝，也只能够买两三平方米的房子，倘若想买一套像模像样的房子，恐怕得忙活几十年。

值得庆幸的是，这样的状态并没维持多久，敦煌房价在每平方米1555元这个制高点上盘旋了一会儿，很快就急转直下，像一架失事飞机那样栽着跟斗俯冲下去。套一句比较现代的说法，敦煌楼市崩盘了。

唐昭宗天复二年，敦煌居民曹大行跟人换房，“东西三丈五尺，南北一丈二尺”的房子，仅估价“斛斗九石”。换言之，38平方米的房子，只能卖1260元，已经降到了33元一平方米。

面对当时的楼市崩盘，唐朝政府并没有出手救市，这倒未必是因为它在替广大购房者着想，才容许房价不断下滑的，而极有可能是因为以下几个原因：第一，当时没有专门的开发商，所谓房地产交易只是在业主之间进行的二手房买卖，而业主们作为一盘散沙，是没有能力游说政府做出救市决策的。

第二，当时房地产行业在整个国民经济领域所占的比重非常小，无论这个行业是否兴旺，都不会导致当时的GDP下滑。第三，当时的财政收入主要来自于田赋和人头税，政府从来没有想过卖地生财，房价暴涨也好，暴跌也罢，政府不关注。