不动产适用善意取得制度若干问题研究

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摘要：笔者在对我国学术界关于不动产能否适用善意取得制度的各种学说归纳后得出自己的观点，并从不动产善意取得制度的构成要件这个问题进行粗浅论述。

关键词：不动产善意取得

一、不动产应否适用善意取得制度学说。

善意取得制度是近代以来大陆法系和英美法系国家民法上的一项重要制度。它涉及民法所有权保护与交易安全之衡量价值问题，对于稳定社会经济秩序，维护交易安全，促进交易便捷，推动社会经济发展具有重要意义。对于不动产是否适用善意取得制度，我国在立法过程中对其也是仁者见仁、智者见智，归纳起来，主要有否定说和肯定说两种观点。

（一）不动产适用善意取得制度的否定说

1、“不动产物权因以登记为其公示方法，交易中不致误认占有人为所有人。而动产物权由于以占有为其公示方法，因此交易中极易使人误信占有人为有处分权人，故善意取得之标的物以动产为限。”

2、“善意取得制度的适用仅以动产为限，因为不动产登记制度的建立，第三人若再以不知不动产之权利状态为理由予以抗辩以不可能”。

3、“在不动产物权领域内，由于建立了不动产登记制度，根据不动产登记簿具有对一切人公开的性质，任何人已经无法在不动产领域内提出自己不知或不应知交易瑕疵的善意抗辩，故不动产制度中不能适用善意取得原则。”

（二）不动产适用善意取得制度的肯定说

1、动产可以以占有公示、取得公信力、占有公信力的方式推定为善意取得。 “由于不动产制度的建立和完备，不动产登记有官方统一进行，使不动产登记薄上记载的权利与真实权利状态保持一致有着较高的保障，因而社会公众可以信赖登记簿上所记载的权利即为真实的权利。既然动产占有因其盖然性可生公信力，以登记为公示方法的不动产发生登记与实际权利不符的情形较动产较少，因而具有更高的盖然性，从而更具有公信力。”

2、“从物权的取得样态来看，有原始取得和继受取得，在原始取得中有生产、先占、添附、善意取得、时效取得等取得样态，而在继受取得中有买卖、赠与、继承等形式，民法并没有把公信力作为物权取得的法律形式而加以规定。于不动产物权非基于不动产善意取得而基于公信力取得，会出现用民法规定的取得方式以外的方式取得物权，有悖于大陆法物权制度的基本构造。”

（三）笔者认为不动产应适用善意取得制度

笔者认为，不动产应与动产一样应适用善意取得制度，理由如下：

1、不动产登记制度不能避免登记权利内容与实际权利状态不一致的情况。在现实生活中，登记权利内容和实际权利状态不一致的情况屡见不鲜。当第三人因信赖不动产登记而与登记名义人进行不动产交易时，如果仅以公信力来保护交易安全，而不考虑不动产的善意取得，显然不利于保护善意第三人的权益，也不利于维护交易安全。

2、目前我国不动产登记制度不规范，登记的程序和审查制度也需要改进。我国不动产登记存在着立法不完善、房地登记分离、审查形式是实质审查还是形式审查概念模糊等问题。

3、不动产善意取得制度的确立能够兼顾所有权保护和交易安全的需要。随着我国经济的飞跃发展，经济往来极为频繁，经济发展急需保护交易安全和善意第三人的利益，而原所有权人的利益可以通过对无权处分人的法律制裁来加以维护和捍卫。不动产善意取得制度的确立适应了现代商品经济发展的需要。

二、不动产善意取得制度的构成要件

不动产善意取得制度的适用具有严格的条件，具体来说需要满足以下几个构成要件：

（一）不动产登记出现错误

不动产登记错误是指权利登记薄上所记载的权利内容与真实权利状态不一致。只有不动产登记发生错误时，无权处分人才可能利用错误登记获取第三人的合理信赖而处分其不动产，而此时的第三人是依据不动产公示方式的信赖而进行交易，故不应当遭受损失。不动产登记错误具体表现为以下几种情况：（1）不动产登记权利是客观存在的，但与真实的权利状态不相符。（2）登记权利是虚假的或者是客观上不存在的。（3）限制登记是虚假的或者是客观上不存在的。

（二）让与人对让与的不动产没有处分权

让与人必须是没有处分权，且实施了处分行为。让与人若具有处分权则不适用善意取得。具体到转让人无处分权或者处分权受到限制，在现实的物权变动中主要包括以下情形：“一是无所有权的情形，如承租人、管理人对其承租或管理的财产并不享有所有权，而未经原所有权人同意而将该不动产转让给第三人；二是有所有权但受到限制的情形，；三是不具有处分权的行为；四是转让人本来有处分权，但嗣后丧失了处分权，；五是人擅自处分被人的财产。这些情况都可以发生无权处分的法律后果，从而适用不动产善意取得制度。”

（三）受让人在受让不动产时是善意的

关于善意的认定标准，学术界有两种不同的观点：一是“积极观念说”和“消极观念说”。“积极观念说”要求受让人要将处分人视为原权利人，并且在与处分人进行交易、办理登记前要尽可能的对不动产的归属情况进行调查了解，确保交易的合法性，二是 “消极观念说”要求受让人不知道或者不应该知道处分人为无权处分人即可，不需要受让人必须查明不动产归属情况，符合登记的公信力原则。因此，采取该学说更为科学。我国《物权法》采取的是“消极观念说”。

（四）受让人以合理的价格受让

《物权法》第一百零六条第二款规定的“合理价格”指的是不动产交易时应当在公平的前提下进行等价交换。具体来说，在市场经济条件下，商品的转让一般是以对价为支付条件的，只有这种交易状态才是常态，这反映了商品转让的一般规律。

（五）受让人已经依据物权公示的方式实际占有了不动产

我国《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”

从该法条可以得出，不动产以登记为其物权变动的生效要件，未经登记的不动产变动不发生物权变动的效力，当然也不具有公信力。因此不动产适用善意取得的条件是不动产已经完成登记。

小结

本文中笔者通过阐述关于不动产是否适用善意取得制度的各种学说，指出为了不动产应当适用善意取得制度，以及不动产善意取得制度的构成要件。随着社会的不断发展，如何保护不动产买卖中善意第三人的权益和维护市场交易安全，变得日益重要。因而不动产适用善意取得制度很有必要。

参考文献：

于海涌：《物权变动中第三人保护的基本原则》，载《法律科学》，2001年第4期.

孙宪忠：《论物权法》[M]，北京,法律出版社2001年版，第201页。

刘亮：《不动产善意取得制度研究》，复旦大学硕士论文，2008年版，第13页。

肖厚国：《物权变动研究》，法律出版社，2002年版，第400-402页。

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