3月全国楼市量升价稳

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成交量总体回升

3月是房地产市场的传统旺季，而限购政策笼罩下的“金三”楼市却显得成色不足。各城市交易量较2月有所上涨，但是相比去年同期却明显回升乏力。CREIS中指数据3月监测的30个大中城市中，七成城市楼市成交量环比上涨。青岛、兰州等12城市涨幅逾50%，包头、大连等五个城市涨幅逾100%。成交量下跌的城市中，海口跌幅最大，为88.03%，成都次之。重点城市中，成都、天津、杭州和南京成交面积环比下跌，成都与天津跌幅均超40%。成交量上涨的城市中，重庆涨幅最大，将近80%，深圳次之，涨幅近50%

虽然大部分城市成交量环比上涨，但是相比去年3月，则有近八成城市同比下跌。值得注意的是，所监测的重点城市同比全线下滑，总体下滑40.5%。其中，北京下滑幅度最大，达到48%，南京、杭州下滑幅度也超40%。

图2011年3月主要城市成交面积环比变化图

（数据来源：CREIS中指数据，以下同）

一线城市3月份住宅均价环比下跌。其中跌幅最大的是北京，达36.65%。上海、广州、深圳等城市环比也出现不同的下跌，跌幅分别为7.57%、3.07%和5.65%。相比较而言，二、三线城市房价整体并未出现明显波动，相反有些城市还保持上涨态势。宁波住宅均价下跌29.06%，其余城市均保持稳定状态，如南京、成都等城市住宅均价环比几乎没有变化。重庆则上涨，涨幅达18.52%。在三线城市中，房价出现上涨情形的并不鲜见，如东莞、三亚等，都有5%以上的涨幅。

一线城市均价回落

一线城市3月表现各不相同。北京市因为供应结构的调整，低价位楼盘大量上市，致使均价出现大幅回落情形。值得注意的是，四大一线城市住宅均价同时回落，或许，楼市调整极有可能肇始于此。

北京：成交量回升40%

2011年1季度，北京商品住宅成交20990套，面积227.94万平方米，同比下跌26.48%。2011年3月北京市商品住宅销售5743套，成交面积59.26万平方米，环比上涨39.18%。

2011年1月北京商品住宅成交面积虽环比有所下降，但仍高于2010年平均水平。2月的住宅市场，在春节假期与限购政策的双重影响下，成交量大幅缩水。3月，适逢传统供需旺季，北京成交量环比上涨，但依然受限购政策影响，故较去年同期下跌逾四成。

上海：调控冲击力度减弱

3月上海市商品住宅成交11445套，成交面积112.01万平方米，环比大涨114.90%，这表明调控对上海楼市的冲击力度已开始减弱。3月住宅均价13806元/平方米，环比下滑7.57%。

进入2011年，上海市商品住宅市场活跃依旧。1月成交量环比虽有所下滑，但同比大幅上涨。2月，房产税开征、限购令出台，春节淡季的三重影响致使商品住宅成交量同环比均有一定比例下降。3月，调控政策持续消化，但对楼市冲击乏力，商品住宅成交量出现大幅反弹，但较去年同期下滑16.38%。

广州：均价持续回调

广州市住宅均价连续3个月出现回落迹象。3月份广州全市成交均价为11287元/平方米，环比回落3.07%，跌幅进一步加深。今年1月，广州市住宅均价达到阶段性高点11649元/平方米，受调控影响，2月份微幅下跌，跌幅为0.05%。

3月份，全广州市住宅成交量达到54.6万平方米，环比上涨6.07%，相对北京、上海两地来说，其增幅要小得多。2011年一季度，广州全市住宅成交面积达到了2056822平方米，同比去年上涨了12.3%。

深圳：价格高位调整

深圳楼市均价在春节后冲至历史高位之后，目前已出现调整迹象。

2011年1季度，深圳商品住宅成交8600套，面积72.59万平方米，同比上涨3.28%，均价20022元/平方米，同比下跌9.42%。2011年3月深圳市商品住宅成交2666套，成交面积22.82万平方米，环比上涨49.87%，均价19424元/平方米，环比下跌5.65%。

2011年初，深圳市商品住宅成交量环比小幅滑落，价格上扬。2月，受春节假期影响，深圳商品住宅成交量虽环比大幅下滑，但是同比10年2月上涨70.92%，2月成交价格与上月基本持平，但同比下跌13.2%。3月，由于对限购政策的预期及传统旺季的影响，深圳商品住宅成交量环比上涨近50%，但是同比去年3月下降11.20%，价格小幅下跌。

后市回调压力增大

政策调控效果逐渐显现，供应量增加带动成交量回升，但整体仍将处在较低水平。

从房地产市场外部环境来看，一方面，国际油价、金价高企，通胀形势仍然十分严峻，货币政策仍将维持此前的收紧力度；另一方面，总理近日表态中央政府将继续坚决推进房地产市场调控。因此可以这样认为，调控政策对市场的抑制作用将在2011 年二季度继续释放，地方政府将更加有效落实调控政策，促进调控效果的释放。

市场成交方面，预计限购措施效果将进一步显现，已出台限购政策的城市，未来几个月成交量仍将在较低水平。部分城市可能在供应量增加的前提下出现成交量的同比或环比增长，但整体将维持在低位水平，同比大幅增长的可能性不大。三、四线城市销售受调控影响较小，未来几个月销售形势比一、二线城市要乐观。

价格方面，未来几个月，价格结构性下调的现象将更加明显。相比三、四线城市，一、二线城市价格调整更加明显，其中远郊区商品住宅价格明显松动，城市中心区或市区住宅价格相对坚挺。