浅淡房地产项目开发的造价管理

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中图分类号：F293.33文献标识码： A 文章编号：

在房地产项目开发中，工程造价对房地产项目总投资起着决定性影响，而造价管理是项目投资控制的主要环节，贯穿于项目开发建设全过程，从项目的投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、项目施工阶段一直到竣工结算阶段，把项目投资的发生控制在计划的投资目标内，从而保证项目管理目标的实现，达到预期的投资效益和社会效益。

在房地产市场竞争中，各开发企业在积极开拓市场同时，需结合自身实际经营状况，控制项目投资，尤其是控制工程造价，以利于降低项目成本，增强企业竞争力。当前，工程项目普遍存在结算超预算、预算超概算、概算超估算现象，使得工程造价增大，项目投资增加，投资计划目标难以实现。因此．造价管理对房地产项目开发显得十分重要和必要。

一、投资决策阶段是造价管理的重要阶段

投资决策阶段是对房地产项目开发的必要性和可行性进行技术经济比较、论证并作出选择、判断和决定的过程，是房地产项目开发的最重要、最关键阶段，直接关系到项目开发建设的成败和投资效果好坏，对项目开发全过程的投资和工程造价具有总揽全局的决定性影响。

1.做好项目的可行性研究

房地产项目开发可行性研究除对项目在建设期和建成后的宏观经济趋势进行分析外，主要通过市场需求调研确定项目市场定位评价指标，通过总体规划及方案设计确定项目规划评价指标和设计方案评价指标，通过投资估算及财务评价确定项目的经济评价指标，综合考虑项目开发的经济效益、社会效益、环境效益确定项目开发的必要性、可行性及经济合理性。

2．编好项目的投资估算

投资估算是指在整个投资决策过程中对项目未来发生的全部费用进行预测和估算，是项目可行性研究乃至整个投资决策阶段造价管理的重要任务。一般房地产项目投资估算包括土地征用及拆迁安置费、前期开发费、建安工程费、基础设施配套费、经营管理费、利息、各种税收费用等项目，贯穿于整个投资决策过程，从项目规划阶段到初步可行性研究阶段到详细可行性研究阶段，随着掌握的资料和具备的条件不同，投资估算精度要求越来越高。正确估算项目投资和造价是预测项目财务效益和经济效益的基础，也是保证项目顺利完成筹资和有效使用资金的关键，它的准确性直接影响到房地产项目的投资决策、开发规模、规划及设计方案、投资经济效益并直接影响到项目开发能否顺利进行。

二、设计阶段是造价管理的重点和关键

房地产项目的设计阶段对项目工程造价的影响最为突出，一般来讲，在规划及扩初设计阶段，设计对项目投资及工程造价的影响可达75%以上，在施工图设计阶段，影响工程造价的程度也达35%左右，而施工开始，通过技术组织措施节约工程造价的可能性一般只为5-10%。因此，控制工程造价的关键在于投资决策和设计阶段，而在项目作出投资决策后，影响工程造价的关键和重点就在于设计。在满足项目开发及使用功能的前提下，科学合理设计将使工程造价大幅降低。充分挖掘设计上的潜力，将是控制工程造价的关键所在。

l．推行设计招标，优选设计单位

推行建筑方案与经济方案相结合的设计招投标方法，既可优选出好的设计单位，还能促进设计单位在项目规划布局、建筑造型、使用功能上动脑筋，在降低工程造价上下功夫。

2．推行限额设计，有效控制造价

按照项目的投资估算，在保证相关规划指标，设计方案指标的前提下，控制初步设计及概算，按照项目初步设计总概算控制施工图设计及预算；同时要求设计单位各专业在保证达到使用功能及技术指标前提下，按分配的投资额控制设计，严格控制不合理的设计变更，保证估算、概算、预算起到层层控制作用，使项目竣工结算不突破总投资限额。实行限额设计可使设计单位和设计人员更注重实际，尊重科学，精心设计，有效地控制造价。

3．审查设计单位概算，加强设计技术经济分析

开发商积极地配合设计，主动地影响设计，与设计人员一起经常对项目的使用功能、技术指标和经济指标进行比较分析，通过审查设计概预算进行技术比较、经济分析和效果评价来优化设计，降低工程造价。

4．提高设计人员素质，加强技术与经济的结合

要求设计单位努力做到设计人员能熟悉本专业预算定额、费用定额等概预算知识，熟悉建筑材料的相关价格，切实做好工程造价核算工作；工程造价管理人员与设计人员应密切配合，加强技术与经济的结合，保证有效地控制工程造价。

三、招投标阶段是造价管理的重要组成部分

房产项目开发中工程招投标是以市场竞争方式择优确定承包单位的有效机制，通过招投标，开发商可以有条件择优选择施工单位或材料供应商，在保证工程质量、工期前提下，使工程造价得到比较合理的控制。

1．认真编制招标文件

招标文件作为招投标阶段至项目实施全过程的纲领性文件，是整个项目在招投标阶段造价控制的关键，一个完美的招标文件，不但可体现房地产开发商的意愿，而且不少条款直接关系到项目工程造价确定与控制，是造价控制的主要因素．需认真斟酌，做到准确、详细、周全。

2．建立和推行工程量清单的投标报价

建立和推行工程量清单报价是当前工程造价管理改革的核心，实行量价分离，通过市场竞争形成工程造价的机制，使工程造价走向市场，更有效地合理确定和控制工程造价。

3．重视评标、定标工作，合理确定承包合同价

评标工作应建立评标指标体系，除工程报价外，尚需综合考虑工程质量、工期及承包单位信誉、施工方案、业绩等因素，通过综合评价法选定合理低标价，杜绝一味追寻工程绝对低价中标，保证工程质量、工期前提下。有效控制工程造价。

四．重视施工阶段的造价管理

工程施工阶段在整个项目建设开发中周期最长、影响因素最多，该阶段造价管理工作比较具体和复杂，应予重视。

1．做好图纸会审工作

开发商在施工前组织设计、施工、监理等单位对施工图纸进行认真会审，在解决设计上存在的技术缺陷和问题同时，着重审查图纸中材料选用不当或设计上的浪费等影响工程造价因素。

2．把好设计变更审批

根据开发经营需要，设计变更尽量做到提前，避免施工中返工浪费，对直接影响工程造价的技术变更需通过监理单位和开发商审查同意．并及时确定变更引起的造价变动，防止不必要的增加设计内容，提高标准，增加工程造价。

3．做好工程材料、设备价格关

控制材料、设备费用是施工阶段造价控制的关键环节之一，开发商有权根据市场行情要求施工单位选择物美价廉的供货来源或按照合同要求直接进行甲供，达到降低工程造价的目的。

4．做好施工记录和工程量签证手续

由于建筑工程的复杂性、多因素影响的特点，对施工过程中出现的一些图纸以外工程内容需及时做好施工记录和工程量签证，同时严格把好现场签证关，建立完备的记录和签证手续，为今后工程结算提供可靠的依据，避免发生争议影响工程造价。

5．抓好合同管理，减少工程索赔

合同管理对造价控制起着十分重要的作用，开发商做到全面履约，避免索赔发生，利用合同条款随时解决工程造价方面纠纷，对施工单位不履行约定义务及时提出反索赔，挽回不必要的损失。

五、竣工结算阶段是造价管理的最后环节

工程竣工结算审查是核定开发项目的最终工程造价，是工程竣工结算阶段一项重要工作，易产生显见的经济效益，一般开发商都比较重视。通过审核竣工图纸，落实设计变更及签证，核实工程量，按照合同条款进行费用计取，使审核后的结算真正体现工程实际造价。

作者简介：傅国兰（1979-）女，浙江绍兴，浙江兴业建设项目管理有限公司工程师