消费者权益保护的另一面
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案例1：银行迟迟不放款，买家收不了楼
案例1：银行迟迟不放款，买家收不了楼
2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。
2011年3月初，高某通过中介公司经纪人吴某促成与业主何某签署三方合同，合同约定以按揭方式付款，成交价为150万元，首期付款75万元，贷款额为75万元。2011年4月，银行出具了贷款同贷书同意高某贷款75万元。取得银行同贷书后，买卖双方办理房屋交易过户手续，并取得房产证及他项权证。但至2011年5月，因受限贷政策影响，银行贷款迟迟不能发放，直至2011年6月，业主何某未能收齐房屋余款，便不愿办理最后的交楼手续了，买方高某因而无法收楼，无奈之下向法院请求解除合同，并要求中介公司退还中介服务费。
对于本案，法院认为银行贷款未能及时发放，不是因中介公司的原因所致，中介公司及经纪人没有责任，同时买卖双方交易过户手续已完成，故不予支持高某的诉讼请求。拢薪楣炯熬腿嗣挥性鹑危甭蚵羲浇灰坠中淹瓿桑什挥柚С指吣车乃咚锨肭蟆
业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。
业界声音：完善合同内容，调整房贷预算。近年国家对房地产市场进行调控，银行购房贷款政策变化较大。在非因一方当事人原因导致交易不成的情况下，为了规避风险或者合理分担损失，可在合同中订立相应的条款，如在合同中约定若贷款不成功或银行降低贷款额时，买方有权解除合同，并可要求中介公司退回或减免收取中介费，要求卖方退回房屋定金等。
此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
此外，针对当下银行房贷申请时隐藏的不确定因素，业内人士建议买家应适度调高首付预算范围，避免因银行调整房贷额度而影响二手房交易。如向银行申请70万元房贷，最后仅获批65万元，买家应事先预留一笔资金，以解房贷额度缩水的困局。
案例2：房子没买成，中介费无得退
案例2：房子没买成，中介费无得退
2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
2011年8月，梁某经中介公司经纪张某介绍看了一套房屋后，对房屋十分满意。梁某认为购房是一件重要的事情，为谨慎起见决定约家人再次查看该房屋。梁某及其家人对该房屋结构、价款、环境等均十分满意，于是向卖家支付2万元定金及5000元中介费，并签署三方合同，约定贷款人为梁某的母亲周某。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
事后，银行告知梁某因其母亲已近50岁，只同意贷8年款，与其预期贷10年款有差距。于是梁某就与卖方、中介公司协商解除合同，并要求退回定金2万元及中介服务费5000元，遭到拒绝。梁先生认为，买卖合同没履行完，中介公司无权收费，卖家应退回房屋定金，于是将中介公司和业主告上法庭。最后，经法院审理，法院对梁某的诉讼请求不予支持。要求其向中介公司支付中介服务费、向卖方支付违约金及经济损失。
业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
业界声音：合同合法，中介公司可收取报酬。在房屋交易过程中，中介公司的行为实际上是一种居间行为，其和委托人之间形成的是一种居间合同关系。根据《合同法》的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。而居间成功的标准，一般以促成买卖合同签署为准，而不是以完成买卖过户手续，除非委托人和中介公司有特别约定。因此，买卖双方自签署合同之日起，该合同受到法律约束，中介公司有权向梁某收取中介服务费。
案例3：买到“凶宅”，退房却很难
案例3：买到“凶宅”，退房却很难
李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
李某于2011年5月通过中介公司促成购买了一套房屋，并签署《存量房买卖合同》。事后，李某得知该房屋曾发生过凶杀案。李某认为，中介公司在促成其签署合同前未告知该房屋曾经发生过凶杀案，无法承受住在“凶宅”的恐惧感，遂向法院提讼，要求解除本次买卖合同，并要求中介退还中介服务费。
关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。
关于本案，法院认为此类民间认为“不吉利”事件并未明文规定属于中介机构在居间过程中须告知的内容，故不予支持李某的诉讼请求。
业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
业界声音：法律缺失，买家购房还需“多打听”。根据现有法律法规规定，中介机构在居间合同中的告知义务，告知内容主要包括房屋的权属、面积、查封抵押情况、租赁情况、使用限制和房屋质量状况等事项。对于卖方来说，是否应将房屋内发生凶杀案的情况告知买方，法律上并无明文规定。
购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
购房人如何在购房时避免此类事件发生，建议购房人购房时除查看购买房屋本身的情况外，还可以向大楼物业管理公司或邻居了解是否发生过类似事件；同时，购房人也可在合同中与卖方明确约定该物业未发生过相关事件，如卖方有意隐瞒，购房人可依此要求解除合同或者酌减房屋价款、赔偿损失等。双方约定书面条款，以便在发生类似纠纷时有据可依。
案例4：无法贷款中介费也要交一半
案例4：无法贷款中介费也要交一半
2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
2010年11月，经房产中介介绍，李某看中了一套房产。在中介的积极联络下，李某与房主达成了购房意向，并支付了2万元定金。12月6日，买卖双方及中介一起签订了《二手房屋买卖合同》，约定李某以40万元的价格购买房屋，并承诺于2011年4月1日前办完银行按揭手续。买卖双方共同委托中介办理房产交易手续，中介按照房屋成交价2%的标准收取服务费8000元，由李某在办理土地使用权过户手续当天支付。
合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？
合同签订后，中介协助李某向银行申请购房款的七成贷款。但因银行开始收紧住房贷款业务，而李某又年过五旬，没有稳定的收入来源，多家银行拒绝向李某提供贷款，即使有一两家愿意贷款也不可能提供高达七成的贷款。因无法从银行贷到足额款项，李某只能损失2万元定金与房主解除了买卖合同。但此举却让为促成这笔交易忙前忙后的中介傻了眼，谁来为中介费埋单呢？
专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
专家点评：法院认为，中介为李某提供房源信息，带李某看房，提供选购意见、解答买卖手续的咨询、协助办理银行按揭手续等，并促使李某与房主达成了房屋买卖协议，李某理应支付中介费。
法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
法院认为，李某作为理性的成年人，在签订合同之时应对合同风险以及自身的义务有充分的认识和预见，银行信贷政策变动带来的不利后果应由其自行承担。按照合同的约定，中介应为买卖双方办理房产过户手续，现因房屋买卖协议已经解除，客观上造成中介协助办理房产过户手续等居间义务无须履行，故依据民法的公平原则和等价有偿原则，法院酌情确定李某应支付4000元中介费。
案例5：房主有意反悔中介费谁来付
案例5：房主有意反悔中介费谁来付
张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？
张先生在某小区购买一套二手房，双方签订了二手房买卖合同，张先生也已经按照合同约定向房主交纳了大部分的购房款，但是在合同约定的交付日期，房主以出差为由未能办理房屋交接手续。后房主告诉他房屋不卖了。张先生面临的问题是如果退房，自己已经交纳的1万余元中介费由谁来承担呢？
专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。
专家点评：张先生购买到房屋，中介公司实际履行了相应的提供信息等服务，因此中介公司应当收取中介费。而且虽然房主反悔，但双方签订的购房合同仍然有效，因此张先生已经交纳的中介费不能退还，不过张先生可根据合同要求反悔的房主承担损失，其损失不仅是已经交纳的中介费，还可以是其他实际发生的经济损失。
案例6：无效交易中介费能否退
案例6：无效交易中介费能否退
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？
今年初，李女士在某中介公司看好一套二手房，在与房主进行交易的过程中，发现该房屋还没有办理房产证，无法办理过户手续。李女士认为这样的房屋买卖有风险，因此提出退房，房主也同意了她的要求。由于在签订购房合同时，中介公司向她收取了4000余元的中介费，如今她要求退还这笔中介费，却遭到中介公司的拒绝，中介费能否退还呢？
专家点评：李女士要求退房是因为该房屋不具备出售的条件，中介公司提供了虚假信息，因此中介公司应当承担责任，其收取的中介费应当退还。因无效交易给购房双方造成损失的，购房者可以要求中介公司承担赔偿责任。
专家点评：李女士要求退房是因为该房屋不具备出售的条件，中介公司提供了虚假信息，因此中介公司应当承担责任，其收取的中介费应当退还。因无效交易给购房双方造成损失的，购房者可以要求中介公司承担赔偿责任。
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