从团体理论视角看房价上涨的原因
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【摘要】随着工业化、城镇化的快速发展，房地产业做出了重要的贡献，成为了国民经济支柱产业。在房地产市场繁荣的背后，国家的GDP、地方土地财政、银行信贷的繁荣等各方利益将中央政府、地方政府、银行等利益集团与房产商利益集团紧紧联系在一起，共同推动房地产价格的上升。由于住房对于百姓生活的基础性和重要性，使得房价从单纯经济领域的问题上升为社会政治问题。房价的大幅飙升，引起了人们的广泛关注。本文从相关利益集团来探讨房价上涨的原因，并从打破房地产市场各利益集团的合谋入手寻找对策，加强调控房地产市场的力度， 抑制房价大幅飙升。
近几年，我国各城市房价持续不断上涨，使得房地产成为民众、政府、社会重点关注的问题，实际上，房价不断上涨有诸多方面的因素。其中，幕后操作，实现合谋是其中一个重要因素。在房价上涨的过程中，涉及到中央政府、地方政府、房产商、银行、购房者等多方利益集团。各利益集团在相互博弈中，共同推动房价的持续升温。因此，要加强调控房地产市场的力度，抑制房价， 不能仅仅从房地产“过热”的表面现象出发，必须从打破房地产市场各利益集团的合谋入手寻找对策方能奏效。
一、决定房地产价格的利益集团的价值取向
中央政府。在中国房地产格局中角色最为微妙的是中央政府。一方面，他们需要房地产拉动经济。另一方面，不断腾升的房地产价格所引起的广泛民怨却在不断升温。在“以人为本”的施政目标下，又要尽量实现居者有其屋的政治目标。因此，在房地产价格方面，中央政府的目标是实现房地产价格稳步上升，实现同国民经济发展相适应的长期温和价格上升，而不是短期暴涨。
地方政府。我国地方政府对房地产业发展是很热衷的，主要有两方面的目的。一是发展房地产有助于增加地方政府财力。我国不少地区土地出让金收入已经占到当地财政收入的35%左右， 有的甚至高达60%。二是房地产对GDP的带动发展作用是很大的。从根本上地方政府与房地产商的利益有着一致性，它们都期望房价不断上升。房价上涨，开发商能赚取更多的利润，而地方政府能将有限的土地卖出更好的价钱，以获得更大的财力，赢得更好的政绩。
商业银行。商业银行作为金融主体，主要目标是为了获取优质的资产。商业银行执行国家利率调整政策，执行针对房地产企业的房地产开发贷款和针对购房者的房地产抵押贷款规定，同时通过对贷款业务评估防止出现呆帐坏账，保证金融安全。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则多获利，于是，各大银行蜂拥放贷，一举而促成中国历史上最为壮观的信贷狂潮。
房地产开发商。在中国房地产的泡沫游戏中，与地方政府利益高度一致并结成稳固同盟的另外一只多头力量，是形形、大大小小的房地产商。他们采取一切可能的手段，为房地产泡沫火上浇油，从地方政府手中购买土地， 再通过银行杠杆融资后进行房地产开发，获取最大利润。
二、利益集团价格合谋的主要表现
地方政府与房地产商的价格合谋。在现行的土地批租制度下， 地方政府希望房价能不断地上升，这样能从土地批租中获取更大的财力。同时有关领导在土地批租、项目建设中还存在巨大的寻租空间。为了推高地价， 一方面有的地方政府实施“非饱和供应， 保持卖方市场”的供地政策， 导致稀缺的土地资源供不应求， 从而推动地价上升。另一方面， 想方设法推动房价上升。比如：大规模城市拆迁、取消和减少经济适用房和廉租房比例、弱化对房地产业的监管、操纵舆论、政策执行不力、参与救市等。
房地产商之间的价格合谋。开发商往往采用的是价格合谋的策略，走的是差异化竞争路子， 它们主要通过产品创新和广告战来竞争， 而不会打价格战。因为它们知道，任何一方的削价其结果都不可避免地减少自己的利润， 所以没有人会削价。通过这种价格合谋方式， 房地产开发商能顺利地把土地价格上升带来的成本增加转嫁给购房者，甚至由此获得更高的利润。
房地产商与商业银行的价格合谋。个人信贷是银行近年来少有的优质资产， 风险低、收益稳定， 只要房价不断地上升就没什么风险。在利差收入还是中国银行业绝大部分利润来源的情况下，多放贷则多获利，于是，各大银行蜂拥放贷。商业银行在房地产交易中的“热心”参与为购房者提供了充足的资金支持，也为我国房地产价格不断攀升提供了条件。
三、打破房地产价格合谋，抑制房地产价格过快上涨
改革土地出让制度， 切断地方政府与开发商在利益上的内在联系。一是减少地方政府在土地批租中的分成比例， 弱化地方政府财力上对土地出让金的依赖； 二是加强中央政府对各级地方政府对房地产宏观调控政策的执行情况的监督和检查， 把房价控制列入各级政府经济责任考核的重要内容， 切实保证中央政府制订的各项政策能够落实到位。
打破房地产商的价格同盟。一是土地招标公告可以在更早的时间和更广的范围把它出去， 加大土地拍卖的计划性和透明性， 让更多的人参与土地拍卖； 二是人为地控制土地拍卖的规模。目前最可行的方法就是政府在土地出让上， 应控制过大规模地块的整体出让， 将大项目拆分为中小项目， 由不同的开发企业开发。只有这样， 才能在一定程度上缓解我国房地产竞争不足的现状。
加大金融监管和金融调控的力度， 抑制投机（炒房） 需求。一是要优化金融制度安排， 对购买第二套以上住房者实行差别化的更高的首付款和利率， 以及银行有限度地停止转按揭服务， 以减少炒房者的资金， 提高炒房成本。二是要加强银行风险的责任控制制度， 防范房地产市场的金融支持过度和风险累积。三是要加强对各级商业银行的监管， 树立风险意识， 建立和健全有关制度， 打击违规行为， 使中央政府制订的各项金融调控政策能够落到实处。
推进经济适用房和廉租房建设， 平抑房价。政府可以通过经济适用房和廉租房的供给平抑市场上的房价。而住房保障制度的完善， 使人们预期在不同的收入状况都能拥有适当的住房， 无论是享受廉租房还是租金补贴等， 不用担心因为无法追赶上飞速上涨的房价而失去住房的权利， 从而减弱房地产价格上涨带来的“追涨”的羊群效应。