中介腾挪 第9期

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高峰时期，上海中介行约有 12000 家，眼下已经迅速萎缩至6500家左右，蒸发比例高达约50%。

上海二手楼市从未像今年这么寒冷过。就连刚刚度过三十岁生日的行业老大――中原地产也感觉到了瑟瑟寒意，不得不瘦身“御寒”。

10月13日，上海中原地产董事长陆成对外宣布，由于市况惨淡，上海中原地产将裁减一些业绩不达标人员以降低成本，缓解压力。目前，公司员工约3000人，初步的“瘦身”方案是裁减约450人，也就是说约15%的员工将面临失业考验。

这是一个相当残酷的事实。因为一直以来，上海中原地产内部广泛流传着“不抛弃，不放弃”的口号。如今，这个振奋士气的口号，最终还是抵御不了寒冷的市场。

但这仅仅只是一个开始。

50%蒸发

重掌中原帅印的施永青表示，中原11月将关闭5间无盈利分店，至年底将关闭10间，并裁减员工，裁员幅度接近20%。

施永青称，楼市已进入“冰河时期”，房地产市场预计已进入冬天，为了保证大部分员工的利益，决定关闭没有盈利的分店，裁减部分员工。

据香港媒体报道，近日，施永青在公开场合进一步表态，将暂停集团一体化经营策略，由各子公司各自为政，自负盈亏，以减轻集团负担，不排除有子公司业绩不佳而裁员或停业。集团旗下经营内地市场业务的中原（中国）9月前至今缩减内地分行逾50家，目前数量维持在800余家。

目前中原和宝原正在对旗下门店作调整，将关闭所有亏损及租约到期的门店。中原地产旗下门店最多时达到182家，目前已调整至160家左右；而宝原地产门店最多时为38家，计划门店数量将缩减一半。

“宝原地产这个品牌是否能够继续生存，完全看市场状况和宝原自身的竞争力，我们会关到平衡为止。”上海中原地产及上海宝原地产董事总经理谭百强表示，

其实，开源节流，收缩战线的并非只有中原一家。

合富置业上海的近百家门店中，已经关闭了25家左右，剩余的70余家不排除继续收缩的可能；美联物业上海的门店数量已从近60家缩减至40余家；策源品牌旗下的二手中介公司“策源行”也从近20家门店缩减至如今的9家门店；满堂红（上海）置业有限公司将设在浦东区的15家门店全线撤离，这约占满堂红上海门店总数量的50％……

“关门潮”俨然已成为上海中介行业的主旋律，中介大洗牌战役也随之拉响。

资料显示，在高峰时期，上海中介行约有12000家，眼下已经迅速萎缩至6500家左右，蒸发比例高达约50%，这还不包括大量的“夫妻店”。上海中介业的从业人员也已由高峰期的10万人左右，锐减到目前大约4.5万人的规模。

这已经不是上海中介行业第一次面临洗牌：2005年上半年，上海1.6万家大大小小的地产中介关门近千家，当年最高峰时每天有30家左右的中介门店关门；去年底今年初，同样有一波以“创辉租售集团有限公司上海近200家门店一夜之间几乎全部关闭”为代表的关店高峰。

而在2008年房产市场走向尚不明朗的情况下，作为全国代表性的房产龙头城市如北京、上海和广州等地的地产中介们正经历着一场劫难，也正进行着一场“物竞天择”的“进化”。

过冬进行时

无饭吃，无饱饭吃。中介行业必须找米下锅。

尽管全国各地“暖市”声音不断，各地方政府也在想方设法补救，但房地产市场还是“一月不如一月”。

现在，一切都已明确――八仙过“冬”，各显神通。

对此，《财富地产》对沪上几家知名中介公司进行了专访，在采访中，各家公司都有“御寒”高招。

第一，一二手联动。

每次楼市趋冷，中介总是率先受冲击。一方面是业主大量挂牌却紧咬价格，另一方面是潜在买主持币观望。没有成交量，中介就断了佣金收入，就会被“憋死”。于是，中介行业纷纷将目光转向一手房销售。

“未来上海二手房市场正面临政策面和市场面的进一步考验，市场显然不会立即告别调整、观望的格局，买方会更加理性、从容地挑选合适房源。汉宇地产正在通过介入一手新盘等途径开辟财源，挺过可能到来的冬天。”上海汉宇物业有限公司董事总经理施宏睿早有准备。

今年7月1日，汉宇地产成立了专注于一手楼盘营销的子品牌“睿策营销”，并已承接了丽水豪庭、云顶别墅、伊莎士花园等楼盘的独家。

8月，最具代表性的两个楼盘是万科的金色雅筑和泰兴的红星美凯龙，尤其是与万科的合作，令汉宇地产底气十足。

“汉宇在4月份的成交量比例，一手房占10%，二手房占85%，其余5%是商业房。7月份，一手房占总业绩的52.3%。8月份，一手房更是占了总业绩的63.5%。”施宏睿在接受《财富地产》专访时透露。

上海合富置业顾问有限公司董事总经理叶厚彪亦对记者表示，在总体成交依然不振的背景下，楼市博弈正在不断加剧。为了弥补二手房交易的不足，合富置业开始增加一手房的业务，目前该公司的一、二手楼盘成交额的比例已经基本达到了“对半开”。

福美来也积极开展了一二手房联动。8月底，谈下了苏州新太阳城国际养生社区，昆山赛格电子广场，上海松江英郡雷丁别墅社区等项目。

显然，一二手联动俨然已成中介行的救命稻草。

第二，瘦身。

2007年11月，中天置业被爆出账面亏空1.7个亿，向深圳楼市投下了重磅炸弹；2008年1月，创辉中介地产公司一时间关闭了广州300多家店面；两大房产中介巨头的“毙命”给整个房地产市场带来了震动，也标志着中国房地产市场进入了漫漫熊市。

目前，北京、上海、广东等大城市的一些中小型中介行相继结业，而部分大中介也开始大面积关店。不少中介纷纷采取了减薪、裁员、关店来节约成本，保本“过冬”。

第三，逆市扩张。

就像有人喜欢在股票低迷的时候进入抄底一样，也有中介企业在这样的市场中选择逆市扩张。

7月1日，美资房地产经纪巨头21世纪不动产，正式公告收购DTZ戴德梁行下属的泛城网，共涉及地铺30间。这是继中天置业、创辉租售之后，深圳又一家大型中介出现巨变，也是深圳二手市场经过10个多月的低迷后，出现的首宗大型中介收购案。

即便如此，21世纪不动产并未为光明的前途而欣喜若狂，相反，开始备战最坏的时刻。

“这一轮房地产调整至今已经10个多月，预计颓势可能还会持续到明年，这种形势下，我们公司要为可能出现的最坏情况做准备。” 21世纪不动产中国区高级副总裁兼上海区域总经理张卫平未雨绸缪。

同样谋求逆势扩张的还有台湾信义房产。

7月16日，台湾信义房产正式更名为“信义房屋”，并斥资1000万美元全面启动旗下所有门店形象换装工程。

目前，上海信义门店已达到44家，大陆及台湾地区门店总数超过300家；计划未来五年内信义全球门店数量将超过1000家，其中中国市场门店数将达到700家以上。

第四，大练内功。

“其实，目前扩张门店已不是企业首要的发展目标，练好内功、逆势求稳才是企业度过市场危机的正道。”汉宇地产、21世纪不动产、易居臣信等多家大型连锁中介的负责人一致认为。

同样经历过上世纪90年代香港地产冷冻期的美联物业，2008年2月，计划把门店从52家增加到100家。当时美联物业执行董事兼中国部行政总裁郭应龙曾解释说：“因为其他的对手多以保本为目标，主力裁员和缩减店面数目，故此，现时的形势有利大公司进行扩充。”

但半年后，美联物业广州区域董事刘志忠却表示，现在不是扩张的好时机，应该趁着市场不好，大家好好反省，多注意平时忽略的细节，加大企业内部培养，特别是行业知识、销售技巧等。他认为，广州现在还是相对比较稳定的，美联也不会关店，但是现在要提高个人生产率。

但也有人借外力主动出击。

“地震来了，最好的方式不是等待，而是主动出击。”

这是世联地产决策人士在2008年3月作出的判断。世联也成为中介行业中最受人羡慕的公司，8月初，世联通过了证监会的审核，很有可能成为A股市场首家房地产中介公司。

如果一切顺利，世联将在这个冷冬中获得约3.2亿元的发展基金。尽管在这个时期，各机构投资者对地产中介的盈利模式提出种种质疑，尽管针对世联的不利报告一个接一个。但业内人士估计，在国内证券市场包销制度下，世联成功上市的可能性还是非常大。

独立经纪人

可以说，大规模的连锁房产中介本身就是中国市场的特殊产物。在西方成熟房产市场下，成本高企的直营连锁形式根本无法占据主流市场。美国房产中介就是实行的经纪人制度，一个人“夹着皮包”即可开展业务。

但与美国、韩国等中介市场发达的国家相比，中国房产经纪没有严格的准入制度，也没有建立信用制度，中介商只有通过规模经营、树立大公司的品牌形象，才能抢占市场份额。一些中介商在市场的推动下，陷入了盲目扩张的怪圈。

即使在景气时，中国房地产中介行业的洗牌从来都没有停止过，何况当下市道低迷，中介行业正多方突围。

这不，独立经纪人重现江湖。

所谓独立房产经纪人是指持有政府认可的资质证书，具备相应的上岗证件和独立操单能力，独立成立一个机构或固定挂靠（非招聘）在房产机构旗下。他们与中介机构有书面协议，但不签订任何雇用合同，其收入仅是“超高比例佣金”，与之签约的中介机构不向他们支付薪水。

目前，上海老牌的中介行智恒房产已悄悄开始了“独立经纪人”的大规模招募。按智恒房产的官方解释，独立经纪人的“高佣、高效和高度自由”模式打破了目前中介市场普遍采用的直营店和加盟店模式。

对此，上海某知名房产中介公司金牌置业顾问小修笑称：“自己给自己打工，没有关门的风险。想做就做，不做就休息。”

独立经纪人的队伍目前开始壮大，“高额提成”是主要原因之一。相比之下，独立房产经纪人根据业绩的累计可提取房屋交易总佣金的50％―70％不等，而普通经纪人提取交易总佣金仅在15％―30％之间。换言之，独立房产经纪人做一单生意的收入，可相当于普通经纪人做三四套的收入。

智恒房产总裁黄建明表示，中介公司最核心的资源不是店铺而是经纪人，而利润将成为经纪人流动的最根本动力。在当前市场情况下，中介行铺面开支大、管理成本高，而独立经纪人模式恰恰是互利互惠的。一方面，中介公司在不增加铺面成本的情况下增加了收入渠道，它为零底薪的独立经纪人提供服务平台和后勤保障，分到佣金的小头。另一方面，独立经纪人依赖中介公司的品牌资源拿到了佣金的大头。现在智恒房产正在加大独立经纪人招募力度。

上海一家大型中介连锁机构研究咨询部总监评价，“独立经纪人”重现江湖，是基于目前低迷二手楼市做出的救赎之举。在当下，这一模式对于诸多一线业务员存在吸引力。

但无论如何，行业集中化将是大势所趋。现在二手房市场面临着一次大洗牌，有人关店，也有人进来，经过这轮洗牌后，没有实力的公司将出局，有实力的公司也要进行优胜劣汰，最后，会形成相对垄断的格局。