辽宁省房地产市场监管与对策研究

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摘要：以辽宁房地产市场现状为例，对城市房价增长过快的原因进行了分析，并从调整土地政策、严控信贷风险、加强售后服务等方面对房地产市场平稳发展提出对策。

关键词：房地产；市场监管；对策研究

中图分类号：F127 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）03-0-01

房地产业是我国重要的支柱性产业，因此对房地产市场的监管，与我国整个社会及国民经济的发展有着密切的关系。而现在房地产市场所暴露出的问题比比皆是，因此有必要加强对于房地产市场的监管，笔者仅以辽宁省的房地产市场为例，对房地产市场的监管等提出了一些对策。

一、辽宁房地产市场现状

房价收入比是国内外学者用以判断房地产市场发展状况，特别是评价普通居民住房负担时所采用的最重要指标之一。

2009年全国房价收入比达到8.03，上海为14.58、北京为14.25、深圳为13.04、无锡为9。而同期辽宁省商品房平均价格为4034元/米2，沈阳市商品房均价为4188元/米2，大连的房价更高；辽宁省城镇居民人均可支配收入为15800元，沈阳市城镇居民人均可支配收入为18560元。按照房屋建筑面积80平方米来计算，辽宁省房价收入比达到10.2，沈阳市达到9，均超过了国际标准。由此可见，辽宁省的商品房价格过高，超过了全国的平均水平。2010年9月，沈阳市商品房合同备案中心城区均价为6354.44元/米2，其他城区均价为5328.47元/米2，房价呈现稳中有升的态势。虽说辽宁省房价增幅不大，但是，全省居民人均收入水平较低，房价收入比仍然较高，居民购房压力仍然很大。

二、城市房价过快上涨的原因

1.扭曲的消费观念使房价高昂

房价居高不下在一定程度上与部分购房者畸形的住房消费观念是分不开的。一些购房者非理性消费，盲目攀比，贪大求洋，炫耀摆阔。认为“居者有其屋”，即人人都买房。过分强调房屋投资增值等附加功能，因增值、遗产等原因做出力所不能及的购买行为，这些不良的消费观念只会助长房价上涨而不是下跌。

2.土地供应时紧时松，导致房屋土地成本增加

为促进经济建设和城市发展，地方政府很多时候以地生财，对土地供应控制不严；但有时为保障粮食生产，又采取收紧的土地供应政策。这种时紧时松的土地供应政策，导致一些地产商囤积土地，通过炒地牟取暴利，从而使房屋建设中的土地成本增加，高昂的宅地价格必然导致其上楼盘的高价。

3.低资本金与预售制度导致高空置、高房价

高房价，不是市场直接推动的结果，而是由超出市场的行为造成的。开发商对商品房空置并不着急，是因为自己只投入20%的资本金；施工的包工包料又使建材涨价与自己无关；工程达到形象进度后，用占总投资50%以上的购房者订金、预付款作支撑。开发商能卖掉一半就已赢利。我国出现高空置与高房价并存的怪现象，主要原因是开发商自有资金比例太低，他们也就无须降价让利，或薄利多销。

4.开发商哄抬炒作炒高了房价

在市场竞争中，房地产开发商为了赚到更多的钱，往往对预先设计好的供给情况进行调整，在预先设计的供求大体平衡的基础上，减少供给，如：将楼盘分成若干期出售，推出一期时给别人的感觉是房子供给少，而需求却很多，造成供不应求的假象，以便卖上更好的价钱。有房产商散布“地荒论”、“房荒论”，采用“坐地起价”、“捂盘惜售”的方式哄抬房价。国内“炒房团”和海外投资机构，都通过抢购、炒作商品房，在提价销售中获得高额利润，人为炒高房价。

三、促进房地产市场平稳健康发展的对策建议

1.调整住房建设用地政策，规范土地市场，严格土地管理

土地是房地产开发的重要环节之一。目前土地在我国依然由政府管制，因此，政府必须从房地产源头上进行调整。辽宁省要进一步完善和规范土地收购储备制度，引入市场机制，缩短土地供应形成有效供给的时间，建立土地基金制度，切实解决目前收购储备资金过分依靠银行贷款的局面；要加强土地批后监管及土地转让的制度管理，严禁土地非法转让；加强土地市场监测分析和信息披露，通过信息的及时，引导市场理性发展。

2.严控金融信贷风险，防止信贷过度投放房地产

金融机构要严格执行房贷审批和贷款管理制度，抑制由于银行业信贷制度失控带来的房地产市场泡沫。监管部门应出台具体措施，督促银行业金融机构加强和改进房地产信贷管理。主要应该包括：严禁银行业金融机构向项目资本金比例不足等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款的名义发放开发贷款，对于囤积土地和房源、扰乱市场秩序的开发企业，要严格限制新增房地产贷款。防止开发企业利用拆分项目、滚动开发等手段套取房地产贷款。

3.加强售后服务，特别是物业的规范管理

近年来，随着辽宁省房地产业的快速发展，配套的物业管理行业总体上呈现快速、健康的发展态势，但是整个行业深层次矛盾也日益凸显，主要表现在物业管理规范程度较差，行业整体服务质量不高，企业生存危机加大，居民投诉率上升，专业管理人才匮乏等方面。随着《中华人民共和国物权法》的出台，辽宁省物业管理行业整体水平得到一定的提升。应加强对物业服务从业者的职业技能培训，提高物业服务企业整体水平，注重物业服务企业服务品质意识，以促进物业管理企业的管理升级。

4.结合实际情况，制定中长期发展政策

辽宁省应结合本地房地产业发展的具体情况，制定产业中长期发展政策，使房地产业沿着良性轨道发展。由于房地产业发展主要面临资金支撑和市场需求两大问题，地方政府在出台产业政策时，应以缓解开发企业资金紧张为主，同时加强市场培育，通过产业政策促进产业良性发展，实现房地产产业的健康发展。

参考文献：

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作者简介：刘冬梅（1980-），女，大连金州新区住房保障中心，经济师，会计师。