论传统商业街区复兴模式的实践:浅析北京大栅栏西街的保护\整治与复兴
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摘要：本文通过对北京旧城历史文化核心保护区大栅栏西街规划设计与改造整治实施过程的简要分析与归纳，试图探索出适合北京旧城传统商业街区的所谓引导与缓释为主的“西街模式”，并加以推广。
中图分类号：TU984
文献标识码：A
文章编号：1004－8537(2011)06－0164－08
难以想象，如果没有历史与文化，北京将会怎样。而北京旧城，“都市计划的无比杰作”，恰恰是北京建城3000年以来历史与文化最强有力的承载体与见证人。长久以来，那些在京城历史上曾经繁华的街道与建筑，看上去貌似永恒，实际上却极易消逝，甚至即将消逝。在高速发展的世界级城市中，如何对待这些无论是具象的实体建筑本身，亦或是抽象的文化与经济都已经趋于衰败的传统街区与建筑，是我们在一直探索的课题。
2009年10月，北京前门外有着600年历史的大栅栏西街，在经过半年多的保护修缮后重张开街。不迁户、不拆房、倡引导、重提升，改造后的大栅栏西街把原汁原味的老北京文化再次展现给世人，同时，街道也将在随后相当长的一段时间内，通过有序的引导，逐渐摆脱低端的经营业态，在缓释中引发蜕变，带来整体街区的繁华与复兴。
地区史志：繁华后衰落，萧条中待兴
北京前门外城市中轴线的西侧，是老北京人都耳熟能详的大栅栏历史文化保护区，她拥有近600年的历史，曾经是北京最繁华的市井商业区。大栅栏兴起于元代，建立于明朝，从清代开始繁盛至今。尽管1900年义和团曾一把火将整条街付之一炬，但是重建后街道依旧繁华。
不同于北京其他的成片历史风貌保护区，大栅栏以其独特的斜街格局形成了整个地区特有的城市肌理。这种肌理主要形成于元代。元代建成大都后，在丽正门(明代改称正阳门)与金中都城的旋仁门(今虎坊桥以西，魏染胡同南口的骡马市大街上)之间被走出许多斜路，并逐步增建铺面民宅，形成斜街格局，主要斜街有李铁拐斜街、杨梅竹斜街、樱桃斜街等。其中，位于地区中心的大栅栏西街，被称为“龙脉”，历史上，因其西端有座兴建于明代的“观音寺”而得名“观音寺街”。
600年以来，这条老街随着时间沉淀出的那些名人、古迹、文化故事仍然依稀可见：青云阁、京华客栈、东升平浴室……一座座老字号建筑有名有姓，鲁迅、蔡锷、小凤仙……一个个名人堂故事传奇动人。然而，这些深藏在胡同深处、犄角旮旯的点点滴滴，如果没有人去发掘他们，也许这一切，明天就会消逝。
地区现状：繁华已褪色，活力待挖掘
大栅栏西街东西长323m，街宽平均6m，位于大栅栏历史文化保护区中的风貌重点保护区，社会关注度极高。此次保护修缮范围共占地面积约30000m2(包括街道现状路)，现状建筑面积约43000m2。共涉及门牌124个、居民和单位411家，重点改造范围内约84％为现状经营。按产别统计来看，单位产54家，直管公房282户，私产74户。面对如此多的单位、个人，通过这些数字足以想象出工作的艰巨性与复杂性。
改造以前的大栅栏西街，整体环境欠佳，与当年大栅栏片区的繁华景象呈天壤之别。数百年一直以来形成的商居混杂的格局，加之街道相对薄弱的基础设施，使其越来越不适应现代需求，改造前，整体街道建筑质量低下、暗藏隐患，商业业态低端而且繁杂，市政设施陈旧、交通条件低劣、绿化景观匮乏、公共设施落后、照明系统单一，街道完全是一种混杂紊乱的原始状态。
而与此同时却不能否认的，是街道本身显著的独有特色和潜在的活力。走进街道，让人第一眼感受到的，也是未来想延续发展的，莫过于此。
1.原住民的人气
街道位于大栅栏地区的中心，整个片区各大小胡同交汇于此，是交通干路也是生活干路。这里既不是大马路那种车水马龙的喧嚣，也不是小胡同那种鸟语花香的宁静，有的就是一种中间的市井状态：有人、有店、有生活。然而，由于整个地区的经济状态相对低下，外来和流动人口比例较大，为胡同大杂院内配套的商业也都非常低端而单一，所以“提升”是街区发展的关键所在。
2.外来客的人气
街道东口紧接大栅栏商业街，直接承接前门大街与大栅栏商业街两条城市级主力商业街的旅客游人；街道西口则连接樱桃、铁树等地区几大斜街，通往著名的琉璃厂和胡同，加之作为整个地区胡同四合院系统的交汇干路，自然而然成为慕名而来的胡同游“驴友”的必经之地。种种因素使得这条街上的外来客人气旺盛，然而大栅栏地区的商业定位以及驴友有限的消费能力，亦没有充分发挥地区活力的价值。
3.六百年的历史
一条街的历史，不需要人说出来，因为她就在你眼前。观音寺、青云阁、京华客栈……可以直接看到匾额的尚且如此之多，更不用提那些只有门牌号的特色老建筑了，往往那些混杂街道之中、破败院落之内，却隐藏着世人不知的宏伟建筑。事实上，拥有600年历史的大栅栏西街随时间沉淀出数不清的故事。破旧，是普遍一种状态，挖掘，就直接是一种乐趣：修复，是我们重要的一个责任。
4.草根式的特色
业态虽低端，现状虽破败，但古老建筑中的老北京卤煮、国际驴友口中津津乐道的涉外旅店、藏在胡同深处的特色小酒吧……大栅栏西街在褪色繁华的背后，却拥有自己的那份自发形成的源于草根的特色，让任何一位外来者都会眼前一亮。如何将这些草根特色在改造中延续、发展，可能比引进外来元素更加富有挑战，更加具有现实意义。遭遇难点：环境较恶劣，关系甚复杂
不同于通常的工程，大栅栏西街的改造建立在不迁人、不拆房的基础之上，规划与实施的过程面临重重困难。但是这种尊重历史文化、尊重人权物权的规划建设理念，将会是社会发展的必然趋势。
总体来说，在项目的规划与实施阶段相对于通常的商业街来说，第一重难点在于“房”。由于历史保护区的限制，基本上原有建筑只允许保护修缮，可以翻建更新的建筑少之又少。但是所有的历史文化保护区中建筑的通病都在于老、旧、差，甚至有很多四、五类的危房，这使得街道改造的挑战大幅度增加。此外，用地内违章建筑较多，主要为占道违章和“房上房”，达到将近2000m2。其形成的历史原因及建设主体情况复杂，拆除难度大，往往造成施工脚手架已搭建，但是前期所作的方案却很难实施，甚至需要根据拆除违章之后的现状结合之前整条街道的整体规划重新进行二次设计。施工与生活的交叉对设计提出了极大的新要求。
项目的第二重难点在于“人”。如果说在建筑界旧建筑改造利用已经逐步形成一个领域的话，那么
“房”的难点尚有章可循，相比之下，“人”的难点也许是一场全新的挑战。这所谓的“人”的难点，一方面是因为项目的特殊性，整条街道的改造施工并不是封闭进行，在街宽平均6m的狭小空间内，商铺一边改造修缮，一边还需要继续对外营业，而与其相连接的胡同多，区域居民的居住密度较高，施工过程中道路或多或少仍将承担部分通行功能。这样一来，施工过程将与居民生活和单位经营交叉影响，地上各种架空线交错排列，地下管线情况复杂，技术措施处理难度高，同时，地上、地下工程及“煤改电”改造工程交叉同步进行，协调管理难度大，形势十分严峻。这些因素与工程时间的紧迫性给改造大栅栏西街带来极大困难。
另一方面，由于区域用地与房屋产权的复杂性，街道中有大量非公有的房屋，这些房屋的改造整治很大程度依赖于产权人甚至承租人的实际意愿与配合程度，而这些建筑在整个街道中沿街面又占有很大比例，所以这又使得难度系数大增。
而包括上述“人”、“房”在内的所有难点，都叠加在北京历史文化保护区核心区的整体保护思想的基础之上，由此可见，项目实施的挑战难度不言而喻。
追本溯源：规划重保护，整治意复兴
西街的改造是基于整体区域的保护规划，能以类似于责任规划师的角色参与到地区的规划直到建成，这也是西街改造区别于其他普通街道改造的最大特点之一。
对于大栅栏这片北京旧城重要的城市片区，从2003年起，清华大学建筑学院、清华大学建筑与城市研究所就对整个大栅栏地区约1km2的范围内展开了详细而系统的规划研究与设计，在几年时间内，以独创性的技术方法，先后完成了整个地区的控制性详细规划与城市设计，对于之后整个地区的保护、整治与复兴是一个伟大的开始，也是一个强有力的基础。
周密规划：风貌重塑造，区域再繁荣
项目自2008年底开始，先后经过前期准备、规划设计、工程设计、修改深化等多个阶段，至2009年9月基本完成了整条街道初步的整治计划。
以政府为主导是项目得以顺利开展的最强有力的保证。同时，使用方、管理方、建设方、设计方、策划方、施工方等多方共同参与的机制模式，保证了项目的可实施性，为尽可能创新和探索旧城改造的新途径和新方法创造了有利的条件。
规划整体以遵循整体保护、有机更新和动态循环为原则，而在改善民生、优化环境的目标下更提倡业态的提升。本次规划设计从～开始就整合商业策划单位进行捆绑式配合，商业策划为提升街区业态出谋划策，使得整体规划方案得以落地，由重塑街区风貌进而走向重塑街区活力。按照计划，西街整体将会在今后着重进行业态提升，这也将成为整体街道品质保障的重要环节。
街道形态上则以20世纪20、30年代的建筑风格作为西街的历史风貌基调，同时形成传统中式建筑与民国式建筑相协调的整体风貌格局，打造以特色旅店为主、旅店周边配套相结合的现代文化历史街区。
配合建设方的实施方案计划，结合现状，整治方案先期重点整治建筑界面、街道空间、绿化、广告和环境设施等，未来还将结合实际情况完善街道环境并逐步深入院落改造，最终完成大栅栏西街区域的整体改造乃至整个大栅栏地区的复兴。
规划后的西街分为东段、中段、西段三个具有明显特征的区域，分别对应于传统中式、民国西式、传统中式三个主题的建筑风格设计，并规划设计包括东部入口区，中部民国特色集中区、西部观音寺广场等在内的若干重要节点。东部入口连接繁华的大栅栏街和煤市街，是整条街对外联系的最重要节点，规划设计突出原有标志性牌坊，并在入口显著位置处设标志性入口标识，强调入口的聚集效应，中部民国特色集中区大量集中了整条街最有特色的民国西式建筑，以青云阁、37／39号商店和京华客栈等为代表的特色建筑共同烘托形成了整条街的高潮部分，对应于入口的喧嚣和中段的繁华，以中式小体量建筑为主体的西段则营造出一种更加宁静的氛围，最西段的西部观音寺广场则是整条街的收尾，下沉式的设计配合未来观音寺山门的修缮，同时界定出特定的公共空间，成为整条街甚至从大栅栏街至大栅栏西街的游人一个集中的休憩活动空间。
在建筑改造方面，结合历次规划和本次规划的现实情况，规划将沿街建筑分为维护、修复、整饬、更新四类区别对待，最大程度恢复街区的历史原貌。特别是根据资深的文物专家亲自确定的十八处历史建筑进行的重点对待和处理。
西街模式：保护中改善，引导下提升
大栅栏西街的改造模式可以分为前期研究与后期实施两大阶段进行归纳。
前期充分的规划研究必不可少。“西街模式”以“政府主导、多方协作、搭建平台、创新发展”为指导思想，以“整体保护、有机更新、鼓励自发、动态循环“为理论基础，综合对项目进行SWOT分析，充分挖掘地区的历史沿革、历史建筑与市井文化，尽可能地融入现代人的生活元素，发挥地区的最大价值。
同时，后期的实施也同样是关键。“西街模式”以“统一规划、市政先行、同步策划、疏解人口”为核心策略，重点重塑街道的建筑风格风貌、环境品质及街道活力，按照从点至线、由表及里的实施程序，达到以片带面、整体复兴的综合效应，最终达到改善民生、优化环境、提升业态、延续文脉的复兴目标。
远景寄语：革命未成功，同志须努力
“革命尚未成功，同志仍须努力”，专家们针对改造的寄语评价得恰如其分。大栅栏西街作为一个项目，虽然较成功的告一段落，但整体街道由表及里的改造还有待继续实现，而作为地区的复兴，它更只是一个开始，其持续的作用力远没有完全发挥出来，只有包括政府的投入、设计的跟踪、后期的管理运营、各方对其的关注等等在内持续的跟进，才能够达更大程度的蜕变与复兴。
我们深知，旧城的改造往往很难立竿见影，从来不是一蹴而就。积跬步以致千里，这条路任重而道远。