保障性住房的设计“保障”
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日前,北京市政策性住房规划设计方案评选结束,展出的42个政策性住房规划设计方案因均存在需要完善的地方,因此已被市规划委要求设计单位对方案修改后再进行展出。政策房设计的集体“枪毙”再一次提醒我们,政策房设计重“面子”,更要重“里子”。近日,全经联观点第十四期主题论坛在新浪乐居举办,邀请业内人士共议“政策房”。
圆桌观点:小面积房不等于低档房 开彦
所谓的政策房,一般大家概念中就是小面积、投入少、成本要降低,当然设施配套要尽量简单,能够满足基本要求,环境说得过去就行了,地块可能也是比较边远的地区。总的来讲,对政策房,特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识,我认为是个误区,是个比较大的缺陷。小面积房屋并不是属于低档房屋,品质是要讲究的。
对于小面积政策房,第一要在思想上充分重视它、认识它――需要有明确的配套标准。解决标准的制定,标准的控制需要明确。第二要配备有足够能力的人去做。从设计角度上看,我认为目前这种小面积的东西要用灵活设计的方法,要用大开间的方式来做。从组织上来讲,由政府牵头,组织一些专家专门来研讨这些小面积住宅,质量具体控制到什么程度,配套具体控制到什么程度,都需要有最低标准来控制。从建造方式方面,更多要用新的设备、技术和新的科技理念去完善它,才能使得小套型小面积的房子做得更好。总的来讲,我们不能把它做成一个垃圾房,一个看不上眼的房、变成社会都谴责的一个房子,应该做成一个虽然面积小,品质度却不低的一个房子。
谢远骥:对不同的房应有不同的政策
现在特别是政策性住房都讲究面积标准要受限制。我认为受限制的标谁不应该是每户的总面积,而应该是每户使用面积要受到限制。我曾经看过开发商做得房子,独居做非常好,很多东西都是用灵活隔断做的,价格一点都不低,功能还挺全。所以用现代住宅设计规范来讲,廉租房和公租房是不行的,必须要从生活实际出发,像做轮船空间那样做,像做飞机空间那样做。飞机上的厕所空间也很小,但很方便。日本有些小房子,做得非常好,洗衣机上面就是小壁橱,空间利用得非常充分,越是小住宅,空间越是要利用得充分。用现代的规范来对待目前政策性住房是不合理的,有很多地方需要修改,就是我们的
圆桌语录
李小宁:垃圾政策房产生的原因就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。且很多设计院是挂靠的,自然就不会做出太好的产品,再加上没有市场压力,好不好都能卖,就造就了这么多垃圾的政策房套型和建筑样式。开彦:工薪阶层住的房是将来政策调整的最大的一块。对政策房特别是廉租房和经适房,把它归为低档次、低成本、低造价的这种认识是个误区,是个比较大的缺陷。越是小的房子越要重视它,越要把它当做一个事来做。
谢远骥:不管是哪种政策房,建了以后都是永久性的,不是建了二三十年就要拆的,它一定要用上一百年。根据这样的情况,房子第一要考虑它的永久性,另外还要考虑到它的功能性和舒适性。
杨乐渝:保障房这个资源是属于全社会的,这个资源如果成了垃圾,意味着社会上每个人都在受损失,要用可续建筑的观点来看待保障房。其中立法是最基本的,强烈建议在住房保障法里面,我们一定要把工业化、产业化写进去。卫东:不是说保障性住房就没有人管了,应该实用、合理、灵活。现在的保障性住房能不能根据居住者需求来设计很重要。不是简单给他们―个面积就可以了,其实房子的功能性应该是多样的。
姜炜:政府要把保障房的要求越来越细化,包括建筑条件怎么细化,监管怎么细化,只有这样才能让保障房既有面子,又有里子。舒不舒服可以让用户来体验。
翟炬:现在保障性住房和政策性住房,都是由开发建设单位来主导的,他们为了节省成本,可能会找一些相对廉价的设计单位,政府应考虑承担其中的一部分费用。
规范要修改,要适应政策,包括居住区设计规范,比如停车究竟怎么停。如果同样一万平方米,小户型可能几百户,大户型就几千户,那停车按照百分之多少停。所以我认为,规范应该适应政策不断地在变化。政策性住房比如廉租房和公租房应该做几套标准图,因为它占整个商品房比例中一个很小的部分。做几套标准图,建起来,立面稍微变化一下,平面基本不变就可以,这样政府也省钱,建起来的速度也快。几套标准图完全可以解决问题。其他的比如两限房、经适房,就放在市场上让它做。现在政策性住房太复杂了,也不应该用一个政策来对待。
杨乐渝:住房保障必须要立法
首先要用可续建筑的观点来看待保障房。要想好哪些是保障房和政策房。现在就是一锅粥,规范本身已经不符合中国房地产市场的发展需要。比如廉租房,是保证年收入3万块钱以下的家庭,公租房保障了很多今后是夹心层的。这个标准和廉租房标准就不应该一样,和经适房标准也不应该一样。首先应该制定分类标准。保障性人群是什么?哪些是纳入到保障性人群的?然后标准要调整,这是下一步的工作,要不断调整标准,调整标准以后,怎么可行?怎么把这个保障房建起来,最后一点,还要立法,立法从部委来讲是最重要的事。尤其在住房保障法这块,立法是最基本的,各个地方政府有哪些职权,实际上每个地方的差异化非常大,今后保障房要根据地方不同制定相应的实施政策和实施标准,但是部委一定要立法,即住房保障法。我强烈建议,在住房保障法里面一定要把工业化、产业化写进去。现在如果完全是商品房市场,今后在推产业化方面还是很困难的。现在是有一个压力摆在这里的,希望各方人士都在推这个事,都应该给政府一个呼吁,不管是从民生还是从整个国家资源角度来讲,要推动保障房的建设。
李小宁
垃圾政策房产生有三大原因:第一,就是建筑费用标准低,这是设计院普遍的感觉。因为本身政策房的费用就不高,再划到设计费里面就更低了,因为设计院有几种方式,一种就是把这些设计交给了没有经验的年轻人去完成,有经验的设计师就不会接这种活。第二,很多设计院是挂靠的,设计院把这个设计领来之后分包给他们的挂靠单位,自然就不会做出太好的产品。还有一点,比如开发单位是由区政府指定的开发商,这些开发商在做这些项目的时候,本身费用就不高;有些开发商的资质也不是很高,对图纸的审核又不像市场上开发商那么严。作为设计师也有很多问题,但是他们觉得既然甲方接受了,何必较真。他们第一是不懂,另外也没有市场压力,好不好都能出去,他们自然在这方面下的工夫就受到了限制。这也是为什么政策房会出现这么多垃圾的套型和建筑样式的原因。保障房的套型设计第一应该有一个政策性的指导,第二要有技术性
的实施。政策性的指导要细化而不是简单给你50平方米,你去建一个房子就行了。50平米怎么建,要有几个方案。另外,要加强监管,不是说标准出来了就可以没有监管。要真正落实到具体项目上,包括怎么去改。怎么把它改好,目前监管不利,造成工作没有落到实处。卫东:盖政策房要先有灵活的规划
为什么这几年的房地产市场比较混乱,因为概念不清。一直处在一个摸石头的过程,而且在这个过程没有严格的监管机制。此外,实用、合理、灵活对保障房来说很重要。对于保障房来说,里子和面子都非常重要,之前要找相关人士如建筑专家、民俗专家、民居专家、消费者一起反复论证,针对不同的人群采用不同的设计、论证。如果做出来之后不符合消费者的要求,就是面子工程。还有保障房的居住人群也应该灵活应用一些。有的是托家带口的人,有的是小两口,我们应该给他们提供不同类型的房子:比如一种是大开间,可以给它设计成多隔断的形式。低收入人群也有他们的人口结构,工作性质也不―样,应该划分得更细一些。从消费者角度来讲,这个房子要实用、合理、灵活,这个灵活―个是规划的灵活,―个是针对住房人群做一些灵活的设计。我们现在的保障性住房,能不能根据居住者需求来设计,这很重要。不是简单给他们―个面积就可以了,房子的功能性应该是多样的。
姜炜:应有样板间让住户体验
政策性住房的户型标准降下来了,降下来以后,比如公共区域的配套问题,包括住宅设计规范有一个不匹配的问题。实际一梯十户的住宅想做好比一梯两户的住宅难得多。这个矛盾是没有经验的人最难做的事情。政府要把保障房的要求越来越细化,比如公租房、廉租房,里面什么是基本必备的功能,不是说属于舒适化的东西就可以精简,包括建筑条件、监管怎么细化,只有这样才能让保障房既有面子,又有里子。舒不舒服,可以让用户来体验,但是这种体验要有实际的样板间。如果政府有很细化的要求,有很明确的标准,开发企业以及设计单位自然而然为了对应这些标准会重视起来。另外,比如像产业化住宅都是可以提高保障房产品质量、规划程度的一些方式。政府一直在推住宅产业化、低碳,现在有这么大的一个资源,至少已经有上千万平方米,为什么不把它投入进去做,这本身也是带动我们社会发展的一个好事。
翟垣:保障房存在速度和质量的矛盾
这次42个政策房在设计方案的时候,我采访当中也碰到将来要住在这个政策房里面的居民。他们真的是特别关心,拿了照相机把第―次展出的照下来,改了之后他又照下来。我印象最深的是―个西城区白塔寺的人,他发现他的房子的阳光被遮挡。不管是政策房还是商品房,我的感觉应该是住得要舒服。这个感受没有区别,所以我觉得从设计的时候应不应该有所区别。为什么大家选择商品房没有这样的问题,因为你不好我就不会买。而政策旁,因为我买不起商品房,政府提供这样的房子,如果我不住就没有别的房子住。所以在设计的时候,很多开发单位就不太重视,因为你不住也得住,住也得住。最终用户的意见是最有价值的。我希望将来可以做一些调熬,不光有保障性住房的规划设计,因为保障性住房将来谁来住,政府都是可以找到对接点的,找到其中10%或者20%的居民来参与一下。听听他们的意见,最后可能投票通过以后再建,这样会更好一些。现在有一个问题,保障性住房和政策性住房都是由开发建设单位来主导的,他们为了节省成本,可能会找一些相对廉价的设计单位,或者找一些出价低的单位,这个资金问题能不能由政府来承担一部分,政府出一部分钱来保证用一些好的专家来建房,这样我觉得能解决相应的问题。