小户型投资“五要五不要”

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小户型的投资者，其投资购房的目的先为白住后为出租、出售，那么，未来小户型房子是否易租好卖就是投资的关键所在。因此，笔者建议小户型房产的投资者，在购买时一定要做到“五要五不要”。

有一次朋友聚会，有个投资房产的朋友问我：“在房价相同的情况下，投资大户型的房子和投资小户型的房子哪个更赚钱?”笔者回答：“当然是小户型，因为小户型的房子比大户型的房子建造成本要高，你买的时候就捡了一个大便宜；又因为小户型的房子也比大户型的房子需求量要大，你买了以后稍加装修就会有人租。建造成本高而售价不高、房子不大且需求量大的房子，就是最具有投资价值的好房子。”朋友闻此，直举大拇指：“高，实在是高。”

小户型有独特优势

对于小户型来说，一直没有一个规范的定义，但业内通常认为：一室户的面积应该在60平方米以内，二室户的面积应该在70～80平方米之间，三室户的面积在90平方米以内，符合以上面积的房子才称得上是小户型。其实，国家在宏观调控政策中的“90/70”这一条，就已经给小户型下了一个定义，即小户型房子的面积不能超过90平方米。

一般来说，在咱们老百姓的心目中，小户型的房子大都具备以下特征：首先是小户型房子的所在地段，应该在城市的中心区域。其次是小户型房子的建筑面积，一般应该在60平方米上下，有的甚至还“超小”，只有三四十平方米左右。其三是小户型房子都应该有装修，特别是一手房室内装修较为时尚，可以即买即住。第四是小户型房子的物业管理周到完备，社区环境配套成熟，易于居住者出行。

任何类型的房子都有其独有的购买群体，就像大户型的购买群体是赚钱容易的人，别墅的购买群体是实现财务自由的人，写字楼的购买群体是中小型企业大小老板，小户型房子的购买群体主要是“一老一少”，就是30岁以下和50岁以上的人。

那么，这“一老一少”又是一些什么人呢?我们把这“一老一少”又分为两类：投资者和自住者。投资小户型房子的人，大都是手中有部分闲钱、又没有找到更好的投资渠道，只有投资小户型房子才安心放心；而自住者除了那些工作时间不长又手中无太多积蓄的年轻白领一族之外，还有中低收入阶层，他们因其收入有限，使得他们无能力承担过高的房价，只能购买那种总价低的小户型；另外还有少数中老年人，他们有的是因为拆迁，有的是因为子女结婚，有的是为了以房养老，也成了投资小户型的参与者。总而言之一句话，就是小户型的房子，他们能够买得起。

投资者五要五不要

小户型的投资者，其投资购房的目的先为自住后为出租、出售，那么，未来小户型房子是否易租好卖就是投资的关键所在。因此，笔者建议小户型房产的投资者，在购买小户型房产时，一定要做到五要五不要：

一是要购买那些城市中心区域的小户型，不要购买郊区的小户型。城市中心区域的小户型由于人口密集，地段稀缺，升值潜力巨大，这是投资小户型房子的价值基础。

二是要投资购买那些刷边交通、配套齐全的小户型，不要购买那些交通不便、生活设施尚不完善的小户型。房产的交通、配套这两大因素，在其白住和出租当中起着至关重要的作用，这也是保证投资收益较高的重要前提。

三是要投资购买那些户型格局合理、有效使用面积大的小户型，不要购买那些房型有欠缺的小户型。户犁格局合理与否，对于租金高低影响较大，对于自住的影响也最大。一套自己都不愿意住的房子，将来很难租个好价钱。

四是要购买大户型楼盘里的小户型，不要购买纯小户型楼盘里的小户型。这是因为当整个楼盘都设计成小户型时，容易出现上下班的时候电梯超载、供水供电过于集中等问题，这样的小户型既不利于自住也不利于出租。

五是要购买那些最普通的小户型，不要购买那些所谓高档的公寓式酒店，有的开发商要降低小户型的购买总价，只能以商住性质给小户型立项，并冠以公寓式酒店的名称，殊不知，公寓式酒店的土地是商业性质，使用年限最多只有50年，另外整个楼盘都是小户型，出租竞争激烈，空关的可能性大。