探讨城市新建住宅小区物业管理的现状及发展
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摘要：作为直接关系到广大人民群众日常工作和生活的新兴行业，物业管理自然成为社会问题的热点和管理探索的焦点，它的产生与发展，对于改善人民群众的生活、工作环境，提高城市管理水平，促进住宅建设，实施社会再就业工程起着积极的促进作用。本文总结了物业管理实践中产生的经验和教训，分析了我国目前城市住宅小区物业管理存在的问题，指出了解决这些问题的对策，同时展望了我国城市住宅小区物业管理的前景。
中图分类号： F287 文献标识码： A
前言：优质的城市住宅小区物业管理在很多发达国家早已成为国家综合实力的一个重要标志。我国城市住宅小区物业管理在改革开放以后得到了迅猛发展，为世人所瞩目，但存在的诸多问题不容忽视。因此，切实加强城市住宅小区物业管理应该成为全面建设小康社会、树立民本思想、打造服务品质、提升社会整体质量的一个重要方面。
1、住宅小区物业管理的内容
现代城市住宅小区的功能已经从传统的以居住为主的单一功能向着具有居住功能、商业服务功能、娱乐功能、安全功能、教育功能等功能多样性发展，对住宅小区实施物业管理，其管理对象是物，服务对象是人，以服务为宗旨。窝管理于服务之中。与其功能相适应。住宅小区物业管理的内容有以下几个方面。
1.1环境的维护与管理
(l)公用市政设施的维护管理。就公共市政设施的有关事务与政府和公共事业部门联系。
(2)环境卫生的维护管理。搞好物业及周围环境的清洁，向业主或使用人提供一个整洁舒适的居住、办公环境,干净整洁的环境可造成人们视觉上的美感和心理上的舒适感。
(3)绿化管理。做好绿化草地和花木的养护工作，努力营造一个优美宜人的环境。
(4)治安管理，加强保安管理，向业主和使用人提供生活和办公的安全保障。
(5)车辆交通管理，加强车辆管理，防止车辆丢失、损失等，要求小区车辆停放有序，行车路线有明显标志，车辆限速行驶等。
1.2住宅小区内的产权产接管理
产权即财产所有权，产权管理即是对物业所有权的管理，是房管部门按法律规定的原则，对物业所有权及其合法变动情况的确认，保障产权人合法行使权力而进行的一系列管理工作。它是房地产行政管理的一项基本工作，也是城市房地产各项管理工作的基础。主要内容包括产权登记、审查确认产权、核发产权证书、产权转移变更登记、产权档案。
1.3创建文明小区
随着物质生活的不断提高，人们对精神生活的追求也逐步提高。住宅小区的物业管理公司在严格管理，优质服务，努力建设的前提下还应积极开展精神文明建设。主要包括：
(l)制定小区精神文明公约。
(2)开展文明单位创建活动，主要是开展文明小区、文明楼、文明家庭活动。
(3)开展社区活动，运用各种传媒工具和文娱活动场所组织各种公益活动，包括体育、文艺、文化活动，联络感情，增强友谊，锻炼身体。
(4)小区居民能够遵守各项管理制度，文明居住，并能积极参加各项公益活动，邻里间团结友爱，互帮互助。
2住宅小区物业管理存在的问题分析
2.1当前住宅小区物业管理存在的主要问题
近年来，物业管理在全国取得了长足的发展。据统计，全国有7000余家物业管理企业，从业人员100多万。从对住宅小区的物业管理来看，目前主要存在着以下几个方面的问题：
(l)服务质量良莠不齐。
(2)物业管理公司小而多、没有形成规模经济效益。
(3)资金缺乏。
2.2问题的成因分析
产生以上问题的原因很多,但总的来说主要有以下三方面:
(l)物业产权人(使用人)物业消费意识薄弱。随着房改制度深入开展，购买住房作为投资和消费已被人们普通认可。但购买住房后的物业管理作为消费则尚未被人们完全认识。
(2)物业管理立法工作不完善。物业管理涉及的关系十分复杂，客观上要求物业管理法制的加强和完善。但由于人们对物业管理认识上的滞后性，使物业管理的法规建设未能跟上房地产业发展的需要。
(3)物业管理收费与其发展不相适应。物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人(使用人)的委托，对其居住小区的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通和环境面貌等项目开展的日常维护、修缮、清洁服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。住宅小区的物业管理收费问题现在是物业管理工作中比较受关注的问题：一方面，业主(使用人)认为收费价格与服务质量不符，缴纳费用却得不到高质量的服务，而且感觉物业管理公司收取的物业管理费的使用不透明，不知道自己所缴纳的物业管理费究竟用到了什么地方，从而对物业管理部门收取物业管理费不信任，不理解，甚至相抵触，拒绝缴纳。另一方面，物业管理公司认为费用标准太低，对需要完成的工作力不从心。
3、新建住宅小区物业管理规范化建议
针对我国新建住宅小区物业管理存在的问题,笔者认为根本原因就是物业管理缺乏规范化,因此必须加强物业管理的规范化研究,为以后的物业管理打下良好基础。
3.1引入竞争机制，将物业管理市场化
笔者认为物业管理公司也应该积极参与到市场竞争中来，有竞争企业才有积极进取的动力，针对新建住宅小区的物业管理，笔者认为业主委员会可以通过招标的方式选择物业管理公司，这样选择的物业公司才能更符合小区管理的要求。物业公司应该彻底转变原有的观念，不能固守地盘不思进取，应成立独立的物业公司，进行现代化管理，招聘优秀的物业管理人才，进行针对性的培训，让员工养成吃苦耐劳、高度负责的工作态度，并按照市场要求建立工作规范，使物业管理真正走向市场化。只有这样，物业公司才能从根本上认识到管理的重要性，才能进一步重视公司的发展，重视管理质量和服务质量，为业主提高更好的服务。
3.2目前我国物业管理立法远远滞后于物业管理行业的发展，缺乏系统性和综合性，层次也较低，物业管理法制的完善需要政府各级部门的大力支持，首先立法部门要确保物业相关法律法规的立法工作，明确政府物业管理部门职责分工，加强对物业管理行业的监督和管理，同时明确业主、物业公司、政府职能部门之间的权利和义务，使物业管理在发展的过程中做到有法可依。同时，各级地方政府也应该根据当地的发展情况，规范物业管理企业的工作范围和职权范围，并尽快建立健全物业管理行业的法规体系，这样才有针对性。物业公司也应该制定完善的规章制度，建立岗位责任制，明确员工的工作职责，使公司管理规范化。
3.3新建住宅小区较多，位置和档次不同，如果政府不加以管理，难免会出现乱收费现象，因此政府应该针对不同的住宅小区设置不同的物业管理收费标准，使物业管理收费做到有法可依，有章可循。此外，物业公司也可以根据业主的经济承受能力提供不同的物业服务，按质论价，业主也可以按照自身的实际情况选择需要的服务项目，各取所需，这种按质论价的物业管理收费方式有利于弱化物业与业主之间因为收取的费用与提供的服务不一致的矛盾，也有利于物业管理收费难现象的有效解决。
结语：
物业管理公司需要重新以战略的眼光设计企业的未来发展，建造富有创新意识的团队，以满足顾客需求的超凡价值，去迎接市场竞争的挑战。优质的城市住宅小区物业管理在很多发达国家早已成为国家综合实力的一个重要标志。我国城市住宅小区物业管理在改革开放以后得到了迅猛发展，为世人所瞩目，但存在的诸多问题不容忽视。在实现市场化物业管理发展模式过程中,随竞争机制的引入,物业管理企业将面临激烈的市场竞争,同时也带来新的机遇。
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