房贷新政为地产退烧

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主题：6月23日，中国人民银行下令各商业银行暂停续借1800亿元（220亿美元）的短期房地产贷款。

意义：此举表明，中国人民银行担心经济出现过热，同时，政府也在调查上海最大的房地产大亨周正毅的生意情况。人们本来预计，在SARS刚结束之时，中国人民银行不会要求银行限制新贷款。但这次调查使人们注意到，房地产投资方面的问题给中国经济窗口上海带来了一定影响。

分析：6月23日，中国人民银行宣布，抑制货币供应，控制银行对房地产项目的贷款。中国人民银行货币政策委员会第一次会议警告，房地产及其它项目的贷款可能正在催生房地产泡沫，从而带来潜在金融风险。因此，商业银行可能必须收回贷给房地产开发商的1800多亿贷款。

在这之前，6月13日，中国人民银行发表公报，收紧了银行批准房地产贷款的标准。尽管SARS疫情抑制了一些消费需求，但是各大城市房地产市场持续显出过热迹象。据官方统计，今年前4个月，房地产投资增长了25%。

空置房增多 目前，该数字已经比去年同期上升了9.6%。中国工商银行的抵押贷款额在1月～4月间增长了13%，约为46亿美元，已达到去年全年水平。农业银行的个人住房贷款增长了60%，2003年前5个月为52亿美元。

结构性问题是诱因 地产过热主要是由结构性问题引起的。不少贷款贷给了还没有开建或开发商无权开发的项目，还有大量资金贷给了大城市尤其是上海周围的豪华别墅与度假村，然而这些开发项目目前的空置率很高。在市内，大量居民被专业拆迁公司迁走，而大笔拆迁费用流进了这些公司腰包，居民很少能够得到补偿。

收紧供应 今年2月份，国土资源部就采取措施解决房地产部门存在的问题，包括：

控制地方政府转让开发用土地的途径（以前的规定就要求土地必须在竞争的条件下转让）；

－－降低容积率（plot ratios，即每平方米土地上允许建造的楼层数），以抑制市内开发；

不向别墅开发项目提供配套市政管线；

授权地方政府收回不符合规划的开发项目土地。

这些收紧供应的措施，部分是为了抑制各城市周围的“开发区”热，这些开发区几乎没有多少经济活动，只是给投机者提供了倒卖土地的机会。如果坚持这些规定，就能够提高获得开发用土地的成本。

上海阴影 周正毅事件暴露了上海经济发展中的某些问题。他和他控制的公司由于从事非法金融活动、操纵股市和税务欺诈而正在接受调查。他的妻子毛玉萍正在接受香港廉政公署的调查。中国银行也宣布正在调查中国银行香港业务负责人。

加强控制 中国人民银行的公报出台了几条重要措施：

重申：只能向高质量项目发放贷款，只能向信用评级良好、现有项目空置率比较低的公司贷款；

要求银行向中低收入家庭发放用于购房的贷款，对第一次购房者提供优惠，对购买第二套住房及豪华别墅者不能给予优惠；

禁止向不能出示相应法律文件者贷款：包括土地使用许可证、建筑用地规划许可证及建筑项目许可证；

重申必须遵守现有规定：开发商向银行申请贷款时，必须自筹30%的资金；

禁止银行向其辖区以外贷款；

收紧了囤积土地的规定：土地贷款不能超过土地现有市场价格的70%，时间不能超出2年；

禁止向建筑企业发放用于购买建筑设备之外的其它用途的贷款。违反这一规定者应收回贷款;

禁止商业银行向个人发放除了抵押贷款之外其它形式的贷款(也禁止它们作为委托人代表雇主管理住房补贴、贷款和住房基金);

结论：中国人民银行的这些措施旨在解决大城市房地产业的结构性问题和一些根深蒂固的问题，这些问题极有可能导致投资泡沫，威胁金融与经济的稳定。