央行减息对房地产市场影响大

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6月8日，央行突然宣布下调存贷款基准利率0.25个百分点，并扩大存贷款利率的上下浮动区间，以双管齐下的方式力阻经济增速下行的风险，从而向市场发出一个强烈的信号，政府对经济的稳增长，有决心、有手段、有方式。利率调整后，一年期存款利率为3.25厘，一年期贷款利率为6.31厘。此外，上调存款利率浮动区间上限至1.1倍，下调贷款利率浮动区间下限至0.8倍。

可以说，这是人民银行从2008年12月23日以来第一次下调存贷款基准利率，也是央行第一次调整存贷款利率浮动区间。这些政策的出台不仅有利于股市的短期趋势，有利于实体经济发展，也表明国内货币政策开始出现周期性转向。那么央行此次下调存贷款利率对房地产市场会产生什么样的影响？

从市场反应来看，多数人认为，央行下调银行存贷款利率有利于“刚性住房需求”购买者进入市场。因为，利率下调可降低住房购买者的成本。还有，贷款利率下调也有利于缓解房地产开发商的资金困境，低息环境有利于降低企业的融资成本。

如果说央行此举对房地产市场的影响仅是这些，那么这种影响是微乎其微的。因为，利率与本金相比，其占购房成本的比例是很小的，住房价格下降，才是真的对其购房成本产生影响。

还有，当前的购房者是否能够享受到贷款利率8折优惠，是不确定的。因为，这里所指的贷款利率可下浮到0.8倍，仅是商业银行贷款时的下限，并不是一定要银行按8折来计算贷款利率。从一季度央行货币政策报告的数据可以看到，今年一季度，全部贷款中在基准利率以下（不包括基准利率）的贷款比例不足5%，那还是在0.9倍贷款利率下限的情况下。因此，在信贷比较紧张的时候，个人住房按揭贷款的利率很难达到8折优惠的水平。这个政策对住房市场的影响不会太大。

对于房地产开发商来说，目前房地产市场的问题并非是资金链会否断裂。这个问题其实根本就不存在。在当前住房库存量十分巨大的情况下，为何房地产开发商不降价销售？为何住房市场的价格很难快速下行？如果房地产开发商的资金链有问题，他们的住房早就降价促销了。而央行降息对降低房地产商融资成本的影响根本上可以不计算在内。央行降息让整个融资环境得以改变，房地产开发商更不愿意过早把手中住房销售出去。

央行这次减息对房地产市场影响最大的是会改变市场的预期。央行减息向市场发出了一个强烈的信号，即不仅政府会力保经济增长在规划的水平上，如果没有达到这个水平，政府还可能进一步放松货币政策。

央行降息可以让房地产开发商、地方政府、住房投机炒作者意识到中央政府对住房市场宏观调整政策将会如2008年下半年那样出现逆转，当前的房地产宏观调控难以为继，否则会影响国内GDP的增长。而要保证GDP在一定的水平上增长，政府就得保证住房市场投资增长，就得把当前的房价稳定在一定的水平。在这种预期下，经过两年多的住房市场宏观调整有可能戛然而止，或房地产企业又开始惜盘，不把手中的住房拿出来销售，更莫说是降价销售；地方政府又会不断地出台所谓的“软性托市”政策，让本地的住房价格稳定在他们所需求的水平上；住房投机炒作者更是会随风起浪，逐渐地推高房价；对于住房消费者来说，当看到整个国内房地产宏观调控失败时，他们或是会涌入住房市场抢购房子，或是无能力购买住房再次远离住房市场。

国内住房购买者，无论是投资者还是消费者，如果他们又开始涌入住房市场，住房市场短期繁荣开始出现，GDP增长下行的风险消失，中国住房市场的泡沫又进一步吹大，国内房地产宏观调控也就此失败。但是，尽管这种又一次吹大的房地产泡沫在什么时候破灭是不确定的，但它是一定会破灭的。因此，政府希望通过信贷的无限扩张来救经济、救房地产市场，所产生的预期对房地产市场影响会很大。

总之，这次央行减息对房地产市场的影响是不可低估的，但是这种货币政策能够走到哪里，还得进一步观察，观察稳增长政策的实际效果以及对住房市场的影响，这些都是未来中国货币政策变化的关键所在。