疯狂的2009房企融资潮

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尽管三季度以来，房企各融资渠道闸门开始收紧，但是今年的宽松环境还是让房地产商饱尝了一场资金的“盛宴”，其刺激程度不亚于2007年。从年初的“资金紧绷”到“不差钱”，不少开发商不光死里逃生还开始了“天价拿地”大肆扩张。前三季度进入房地产的信贷资金超过13000亿元，而据预计，房地产公司今年资本市场融资额也将达到3400亿元以上。

天量银行信贷涌入房地产

银行宽松信货是今年房地产市场出现逆转的重头推力，2009年的房地产信贷市场迎来了前所未有的宽松政策环境。

北京中坤集团董事长黄怒波对本刊记者坦言：“今年融资环境还是很不错，比去年和前年都要好，为刺激经济发展，政府新增4万亿投资扩大内需，流动性大大增强，另外，政策又极度宽松，降低存款准备金率，降低贷款利率。流动性充裕加宽松政策双方面因素影响，今年房企融资形势还是很不错。”

数据或许更具说服力。统计局公布的数据显示(详见图1)，今年前三季度，房地产歼发企业本年资金来源38991亿元，同比增长38.8％。其中，国内贷款8190亿元，增长47.2％；个人按揭贷款5345亿元，增长107.7％。由此，前三季度进入房地产的信贷资金超过13000亿元。再加上由于产能过剩，大量并没有进入实体经济而曲线流入房地产的信贷资金，那么数据就更庞大。

2009年以来，房地产企业从银行方面频频获得大额授信，如表1所示，万科、金地、绿地、凯德置地、雅居乐、方兴地产今年分别获得200亿元及以上的银行授信。尤其万科8月获得的中国建设银行500亿元授信，更是今年房地产企业获得的最大一笔银行授信。

当然，今年银行信贷也呈现了冷热不均。北京德柏金资产管理公司合伙人严清向本刊记者介绍，根据其所掌握的一些融资方面的数据，不少大型央企融资成本为百分之三点多，央行还贴息两个点，融资成本就只有百分之一点多。而民营企业的融资成本却要基准利率上浮，高额得多。“在今年大量信贷投入中，中小民营企业融资同比却是下降的。”严清感慨：这就是典型的“国进民退”现象。

而且，开发商依赖银行信贷的现象仍旧存在。 “在今年宽松信贷政策下，相对而言信托等其他融资成本就显得很高，大家觉得银行的产品成本较低，于是群拥银行信贷。”北京中坤集团董事长黄怒波对本刊表示，目前房地产行业金融产品还是比较单一，尤其金融危机出现之后，金融创新基本就停止了，在开发商资金构成中，银行贷款比例占到70％以上。

资本市场此起彼伏

资本市场的支持，也成为了今年房地产形势利好的重要原因。

从目前IPO的情况看，今年北京金隅集团、深圳华南城、上海恒盛地产以及厦门宝龙地产4家公司均已在香港上市。而广州恒大地产、深圳花样年、厦门明发集团以及禹洲集团4家房企也已经通过了香港联交所的上市聆讯。目前至少有30家房企正在进行A股或H股的上市计划。有机构统计，如果这批房企IPO成功，募集资金总规模将超过1000亿元。

另外，从6月份开始，一大批上市房企还纷纷公布融资方案，掀起了一股再融资的浪潮。如保利地产和金地集团今年已经完成了非公开发行，募集资金总额分别达到80亿元和40.97亿元。再加上招商地产非公开发行预案中计划募集的50亿元和万科计划公开增发的112亿元，“招保万金”今年再融资规模即接近300亿元。与此同时，还有世茂、合生创展等多家房企通过配股融资。有数据统计，今年上市房企再融资规模就有近千亿元。

值得关注的是，房地产公司通过债券市场融资也取得了非常大的进展。包括金融街、上海复地、首创置业、万通地产、泛海建设等10多家房企先后获得中国证监会发行核准并部分发行。据本刊记者不完全统计，自公司债重启以来，上述10多家房企的公司债规模达到276亿元。

“预计房地产公司今年在融资额资本市场会达到500亿美元(3400亿元)。”中国证券市场研究中心总干事王波明预测。

地产信托发行规横前低后高

银行信贷和地产信托融资往往有着跷跷板关系，当监管层对地产的信贷收紧的时候，地产信托融资就会快速飙升。因为，今年的地产信托融资呈现的是前低后高趋势。

普益财富的统计显示，1至9月房地产领域信托产品发行的数量分别为3款、11款、9款、9款、13款、18款、14款、16款、17款。2009年前7个月，房地产信托计划资金规模近167亿多元。

继8月金地集团与平安信托签署100亿元合作投资战略框架协议后，9月平安信托又与绿城集团签署150亿元的合作投资战略协议。此外，中铁信托与四川蓝光等企业近期也签署了全面战略协议，加强地产与信托合作。

此前发行投资于房地产领域的信托产品已有：华能贵诚信托发行的星洲1号信托规模32.94亿元，中海信托的中海绿城1号房地产投资基金信托规模19.83亿元，北京信托的稳健系列房地产信托I期规模9.5794亿元，天津信托的团泊联合置业股权投资信托规模5亿元，天津信托的天津泰达建设集团格调中天地产开发有限公司股权增资信托规模4.9亿元，新华信托的阳光100湖南湘诚壹佰置地有限公司股权投资信托规模4.2554亿元，杭工商信托的上海胜境置业有限公司股权投资项目信托3.5亿元，百瑞信托的百瑞宝盈27号黄河大观三期信托规模3.1亿元等。

这些信托资金将陆续进入地产市场。业内人士预计，未来与信托资金合作的房企数目还会增加。从长期来看，信托投资与房地产行业的结合将更加紧密。

RElTs、保险资金渐成亮点

另外，今年一些新的融资渠道也渐成亮点。作为房地产资产证券化手段，REITs已被业内期盼多年。目前尽管证监会版的股权性方案仍在研究中，但是由央行牵头的债权性方案设计已经成熟，据了解，按照主管部门内部时间表，第一单REITs很可能于年底前推出，并首先在银行间市场交易。

REITs实际上是一种证券化的产业投资基金，是通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。说得最根本的核心，REITs针对的最主要市场是收租型物业。由于目前房地产行业的整体的租金回报率都比较低，对于REITs的前景，业内看好者与不看好者兼而有之。不过，REITs的逐步推进也传递出了明确的信号。

其收益稳定增长、保值增值的特点，和保险资金保值、增值要求匹配。REITs允许保险资金、养老金、企业年金等投资。这意味着REITs一旦突破，将吸引大量机构投资者和中小投资者投资房地产，投资房地产的资金结构将发生改变。

而保险资金或将成为“排头兵”。在经历了长达3年的试水之后，我国保险资金终于被正式获准进入房地产业。10月1日，随着新《保险法》的正式生效，据预测，将有超过2700亿元资金涌入国内房地产市场。

DTZ戴德梁行中国投资部联席主管叶国平日前表示：“部分新兴投资者将会令人注目，其中包括国内保险资金。”叶国平预料保险资金在四季度开始会活跃于房地产市场。