80、90后年轻业主或成未来社区自治的生力军

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2014年1月18日，湖北武汉“名城·8090花园”的业主们经历了四次维权无果后，决定向江夏区人民法院提讼。

“名城·8090”是湖北武汉三环外江夏区大学城旁的一处楼盘，开发商有意将此处楼盘打造成“专属青年的缤纷领地”，由于户型小、价格偏低，加上交通还算便利，因而吸引许多本地和外地的80后、90后年轻人在此置业。然而围绕这个楼盘，却引发了一场风波。由于开发商的侵权行为和侵权后的推诿责任使得这些年轻业主们开始了维权之路。

年轻业主的维权困境

第一次维权发生在2013年11月28日，购房合同上写明的交房日期。但这一天开发商交不了房，该公司副总李明给出的理由是“政府不可抗力因素导致延期交房”，业主小齐不同意，按照合同规定，如果开发商延期交房，应该对业主每天支付房款万分之三的赔偿，但李明一直称延期交房是不可抗因素，拒绝赔偿。

参与了四次维权的业主代表李先生说，12月1日、4日的维权虽然有政府的人出来调解，但每次调解完，人一走，开发商就变卦，说话从来都不算数。业主们已经做了退让，只要开发商给一个明确的交房时间，办足手续，另外把公共区域吊顶，他们就愿意对开发商11月28日至12月26日期间的违约不追究。

李明承诺26日交房，但其他的一概没有答应。不过就在离26号交房日不到一个星期的时间里，开发商的人给带头的、比较活跃的业主打电话，电话中要求单独约谈，希望业主不要闹。闹没有什么用，也对自己没有任何好处等等，甚至有电话打到业主的公司去。有些业主被吓得不敢去现场，即使去了也不怎么说话，即使说话态度也完全变了。

开发商采取分批交房的方式，每三天交一栋楼。业主小齐说：“明眼人一看就知道，他们想分化业主们，让业主们聚不到一起。”前去验房的业主，发现室内存在着太多的问题，并没有收。

尽管现在已经打算诉诸法律，小齐仍抱怨道：“每个业主的现实情况不一样，很难把所有人团结起来，拧成一根绳子。有些业主喜欢搞小聪明，躲在后面观望，等时机对了，觉得可以出来了就出来，觉得形势不对就一直不出来甚至倒戈。”

业委会缺少年轻业主的身影

维权并不仅限于入住前，业主入住后同样也面临着维权，即如何实现业主自治的问题。

据了解，在国内各大城市住宅项目中，小区难以成立体现业益的业主大会及选举业委会一直是个“老大难”问题。即使是在物业管理运作成熟的深圳、广州等地区，有高达70%以上的住宅小区至今没有成立业主大会及业委会，其中原因复杂。

浙江海宁某小区业主刘先生，在社区QQ群呼吁成立业委会。他希望能通过业主选举产生自己的业委会，将现在的物业公司换掉，另外聘请一支职业管理团队。

刘先生随后挨家挨户敲门，以期获得邻居们的支持。“结果很失望，有人说自己不感兴趣；有人说自己是短租户；有人明确表示不参与……”刘先生敲了30来户人家的门，只有两三户业主“对这个（成立业委会）感兴趣”，勉强表示“你先建吧，建好了，我一定参加”。

刘先生认为，很多业主之所以不愿成立或加入业委会，是因为没有组织意识和权利意识，而且对“业委会”这个东西并没有兴趣，“成不成立都无所谓，如果物管公司管理到位，收费也不高，那成不成立业委会都行”。另外，可能因为大家都有工作，不愿浪费时间和精力在“业委会”上。但还有一部分业主躲闪的原因更值得关注，“一些人总觉得掺和进‘维权’的事儿，会给自己带来不必要的麻烦。这也许与社会上经常曝出‘业主维权遭打击、报复’的新闻有关。”

“说白了，业主自治还是精英思维。大家身上的奴性传统，都等着有人来出头。”知名业主、社区问题专家舒可心认为，业委会的设立确实需要具备两大条件，一方面，要有一群愿意为业主做事的热心人。因为这个工作需要坚持干上几个月甚至几年。另一方面，业主们要有很高的参与度，因为成立业委会至少需要一半的业主来投票，少一个也不行。80后90后年轻的业主没有经历过沉重的社会灾难，没有历史负担，初生牛犊不怕虎，将来在维权和自治上会发挥重要的作用。

陈凤山说：“如今，不少80、90后成为新一代的业主。他们受过大学教育，知识水平更高，公民意识更强，而且很多年轻人越来越有‘话语权意识’了。他们维权更理性，更知道收集证据，走程序维权。”

业委会的活跃程度，取决于组织者调动业主参与的能力，对规则以及将来如何运作达成共识。在遇到困难和阻力需要进行维权时，业委会成员还得首先确认如何承担成本。可以预测的是，具备公民意识的年轻业主是很大的力量。

业主维权的途径

分析业主维权的个案和内容，从易到难，大致可以把业主维权的途径分为以下几种。

1.协商维权。如果涉及的是业主的公共利益，业主可以通过业主委员会与侵犯业益当事人（开发商、物管公司、个别大小业主、政府部门等）进行谈判，协商解决业益受侵害的问题。

2.行政投诉维权。业主在权益受到侵害时，首先想到的办法是向政府有关部门投诉。这应该是业主维权的主要有效途径。

3.司法诉讼维权。当协商谈判和行政投诉维权都不能解决问题时，或当事人对行政执法裁定不服时，司法诉讼就是业主维权的最后途径。司法应该是社会正义的最后保护者。

业主自治成功样本——天津丽娜模式

“丽娜模式”是天津业委会联合会会长崔丽娜依据法律条款在长期的业主维权过程中创立的。

1.区分穷尽

除专有部分以外的共有部分，能区分的都要区分，使规划范围内的每个角落都因权利、义务、责任而分，都有人管；对最后分不出去的部分的维护费用才是全小区的物业维护费。

给每一种“物”最终找到其责任主体，由责任主体自主相关物业的使用和付费。

2.物权自主

强调的是依附在物上的客观自主，物的客观性，决定了物的“自主性”，也即物的管理方式。

3.量化公开

量化包括两个层面的涵义：从个体层面：收益和付出的量化；从集合体（部分和全体）层面：收入量化，支出量化。