地产商业新模式――轻资产

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[摘 要]2011年底楼市进入了低迷期，房地产商面临着资金断裂和破产的威胁，地产企业的现有盈利模式引发了商家的深刻思考――重资产模式转向轻资产模式已是势在必行。随着地产业分工愈加细化，地产商在融资环节引入战略联盟，通过不断地信息化，充分运用人力资本，提供专业精细的服务，打造地产商的强势品牌。

[关键词]地产业, 轻资产, 商业模式

一、地产业转型势在必行

2011年11月绿城破产的消息一度引起房市的一片恐慌，虽然后来被证实是谣言，但是房地产业确实进入了寒冬，消费者对房市持观望态度，而房地产商早期的资金投入无法收回，现金流动率极低，房地产企业存在巨大的资金缺口，绿城也不得不通过卖地来回笼资金。房地产业的商业模式确实需要改变了，在博鳌亚洲论坛“2012：中国房地产大变革”分论坛上，学界和企业界形成的一个共识是：房地产企业需要转型，从重资产模式转向轻资产。

房地产业从改革开放以来，已经发展了30多年，由于该产业率先从广州发展起来，所以一直沿用的是香港模式。香港模式的特点是重资产，先从银行贷款，然后购买土地，建造房屋，还没有完全建成楼房时就进行预售，从消费者那里再获得一部分资金，完成剩下的房屋建设，最终把楼房售尽，回笼资金，进行新一轮的房市开发，这就是香港模式的基本流程。这样的重资产模式在过去的开发中获得了巨大的成功，但是随着国家对房市的宏观调控，使得房市处于低迷时期，开发商的资金一度无法收回，资金链经受着巨大的考验，这时候就会骤然发现，重资产模式占据了大量的资金――楼房建造、原材料、销售费用等等，如果楼房无法及时售出，占有的资金就无法收回，就会存在资金链断裂的风险。

那什么是轻资产模式呢？《商界》杂志曾经这样定义：用最少的资金去撬动最大的资源，赚取最多的利润。这个定义很直白，要想实现这个目的，就要去除像生产线这样占用大量资金的环节，更加重视企业的品牌、人力、经验、客户资源、价值观、治理制度、管理流程等，利用这些占用资金较少的资源去赚取最多的利润，有人认为这种模式是一种“暴利”，但是这只是不同形式资源的组合运用，在专业化分工更加细致的今天，轻资产模式的出现是一种必然。

二、如何实现轻资产模式

1.战略联盟。波特的竞争战略中很重要的一种形式就是战略联盟，在房地产这个庞大的产业中，既需要战略融资的合作者，也需要终端销售伙伴。虽然中国资本市场还很不完善，融资形式较为单一，开发商的融资渠道主要是银行贷款，但是在融资过程中寻找战略合作伙伴确是一种分担风险、减少资金支出的好方式，地产商不再将融资和建设都抓在手中，而是将融资隔离出去。万通地产公司在拿地前夕就引入战略合作伙伴，实现股权合作，共同开发，这样既可以降低自有资金的投入，同时还可以转让大部分股权，享受土地溢价。此外在开发和建设阶段，引入了私募股权投资基金、银团贷款或信托资金，整合各项资源，收取开发管理费。另外还可以引入商用物业孵化资金，加强项目运营管理，以提高租金和出租率。

2.专业服务。现在房地产的设计、营销、运营、管理等各个环节都有成熟的供应商，房企不需要将所有的环节都掌握于一人之手，这样必然会造成投资巨大，而且还有可能因为不精通销售、服务的环节，降低销售和服务的效率和效果。世联地产是专业服务公司中的杰出代表之一，主要提供顾问策划、销售和经纪业务，“顾问策划业务”主要是为土地供应方提供政策建议、土地规划建议和土地出让策略等服务。“经纪业务”主要有两类，一是替开发商、个人或机构投资人对其房产招租。另一类是二手房买卖，每卖一套房，就收销售额的一定比例作为佣金。由于没介入房地产开发，公司没有巨大的一次性现金开支，世联的毛利率和净利率分别在45%和15%左右。可见，这样专业化的服务亦可以投入较少的资金赚取较多的利润，房地产企业完全可以考虑将楼房的销售和物业等环节外包出去，这样不仅节约了销售费用，还可以加快楼房的售出速度，加速资金回笼。

3.打造品牌。房企在实施轻资产模式后，将会把更多的精力放于品牌管理上，为什么中国如此多的服装制造企业只能贴牌生产？就是因为没有自己的品牌，又如何在市场上立足。在轻资产模式中，品牌的价值也变得愈加重要，打造品牌不仅可以运用大量的广告，还要注重在目标客户群众形成统一鲜明的形象，注重品牌的差异化、特色化，唯有不同的、特殊的东西才会引起消费者的注意，不可人云亦云，那样只会走入同质化的死胡同。另外，要将企业的文化注入到品牌中去，企业的文化类似于化学反应中的催化剂，文化可以使品牌的内涵更加鲜活、形象，像美特斯邦威就是把年轻活力、时尚品味的企业文化与它的品牌定位、目标市场结合起来，让目标客户群感受到品牌的魅力所在。

4.人力资本与信息化。在轻资产模式之下，人力资源显得更为重要，企业需要对内部各层级组织的权利和义务进一步规范化，并将各岗位具体的工作职责明晰化，为整体供应链的发展提供基础，实现整合社会资源的力度，促进企业价值的增加；企业对能力素质模型实施了完善，并编制成手册以利于将来在全体员工内部的推广。随着信息化应用越来越广泛，无论是制造业还是地产业也都需要信息化的平台来支持。信息化可以帮助企业节约管理时间，提高管理效率，而且还能够时时关注各利益相关者的动态，做到知己知彼。截至2010年底，世联地产已经总结了1000多个项目案例，并实现分支机构间的共享，同时还与清华大学等国内一流高校和研究机构实现了资源共享，形成了“顾问平台系统”。

地产业的重资产模式的弊端已是暴露无疑，如果一直墨守成规，房地产商必然面临着资金和破产的巨大风险。轻资产模式可以帮助他们走出低迷期，已经有许多的房企在不断地积极探索，像万通地产、世联地产和绿城等，他们的业绩也是在稳步回升，相信轻资产模式将会成为地产业发展的必然趋势。

参考文献：

[1]王晶.轻资产运营模式及操作要点分析.企业管理出版社，2006

[2]孙黎.轻是美好的.中国社会科学出版社，2004

[3]孙黎.轻资产运营.中国社会科学出版社，2003