城市综合体:对话开发商
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如今，城市综合体在大都市的整体发展中所充当的角色愈加举足轻重，其发展也越来越被业界所瞩目。综合体概念也只是在近几年被提出和重视，综合体的发展目前仍处于探索与快速发展并存的阶段。最近几年，一些城市涌现出很多成功的综合体典型案例。
2009年底，济南市经济工作会议提出了打造十六大城市综合体的发展规划，2010年，济南市将推进城市综合体建设，精心规划建设一批集多种功能于一身的商贸中心、金融中心，奥体中心、文化中心、枢纽中心。奥体文博片区、长清高校科技园及园博园，恒隆广场、万达广场，大地锐城、西客站片区、解放阁金融集聚区、齐鲁外包城、九曲片区、泺口片区、鹊山龙湖，LED示范小区、华山片区，华强电子广场以及魏家庄片区等，都已具备了城市综合体的雏形或建设城市综合体的良好条件。
在综合体开发过程中，开发商积累了丰富的经验，为综合体发展提供了理论与实践的依据，同时也为后来者提供借鉴，指点迷津。
金勇(世邦魏理仕中国区首席运营官)：我们可以将城市综合体定义为集商业、办公、居住、酒店、旅游、会展等多种功能于一体的复合型的产品，这个并不是1+1=2那么简单，城市综合体是一种有机的结合，可以聚合各种各样的资源。
开发、销售、管理本身就是一种综合和相互交错以及互动的模式，不是―个简单的谁先谁后的问题，先开发，再卖，苒管理，这个模式应该被一种复合的模式代替。即使是在设计的过程中，在开发的流程中，有可能最开始要做的事情已经进入管理了。
而一些成功的综合体项目由于前期进行了管理，先把周边环境，还有把很多其他的物业都经营起来以后，再逐渐把住宅拿出来卖，这个过程住宅的升值就体现在里面了。
作为综合体项目，真的是要综合，不光是从物业类型上要进行有机的结合，而且在管理、在开发的周期、开发时间上也要有一个综合性。从管理到设计、开发、运营，实际上也是在时间点上、在不同的物业类型里面进行一个非常全面的管理，这样才能给整个综合体价值带来很好的提升。
在功能互动上，酒店和办公楼有―个比较直接的互动。在零售业里面，有商务消费人群，有社区居民的日常消费，有商旅客户的消费，所以要把人群的不同需求在设计阶段和运营阶段有机兼顾，同时通过物业管理的方式，在后期管理上要有一个逐渐的品牌提升，同时也是对服务的提升，是一种很综合、有机的提升。
不同区域、不同位置所打造的综合体有不同的特点与经营模式，在不同区域特点的基础上，需要有符合区域特点的个性化的综合体产品。这就需要开发者具有超强的宏观视角与前瞻性。只有最适合区域需求的产品才是最好的产品。比如具有产业化优势的城市，可以作为综合体发展的基础，融会贯通，打造具有产业化特色的另类综合体模式。
王晓飞(济南华强广场置业有限公司常务副总经理)：环渤海地区在我国参与全球经济协作及促进南北协调发展中处于非常重要的位置，目前，该区域拥有全国最大的电子信息产业科研、生产基地，集中了软件开发及信息技术的各类优秀人才，摩托罗拉、惠普、松下、微软、富士通等均在环渤海地区设立了研发中心，科研生产优势在全国领先。
与此同时，环渤海地区在电子信息产业上尚未形成有机体系，综台配套能力明显弱于珠江三角洲和长江三角洲，尤其缺乏配套的大型专业交易平台，变局势在必行，华强广场应势而动，在济南山大路找到了擎引环渤海电子信息产业未来的着陆点。
山大路是济南市的数码产品集散地，充分发挥了济南作为省会城区信息枢纽的区域优势，已经成为济南市乃至全省的电子信息产品集散地，在省内IT行业中扮演着不容忽视的角色，所积淀的品牌形象在消费者心目中有着深刻的烙印。但是该区域零乱落后的现状已经明显制约着济南市科技数码业的发展。
随着深圳华强集团入驻济南，济南华强广场，将充分利用山大路的品牌优势以及济南在整个环渤海地区的城市地位与交通网络，总投资额近20个亿，通过构建华东规划最大、档次最高、产业链最全的专业市场，垄断环渤海专业市场空白，拓展山大路市场版图，打造济南的”华强北”奇迹。华强广场项目建成开业后，山大路的特色商业氛围将实现升级跳，从而带动济南乃至山东省的科技数码产业飞跃友展。
谈朝晖(恒大地产集团济南置业有限公司董事长)：济南西部新城的核心区分三大区域，第一是文化中心，第二是会展中心，第三是cBD核心商务区。我们准备在济南精心打造规模第一、档次第一、集多元化于一体的城市综台体，融合国际甲级写字楼、五星级酒店、高档服务商业多功能为一体，满足未来酒店、办公、娱乐、餐饮、会议、展览等多种需求。将充分利用商务中心区域位于济南西客站核心片区的综合区位优势，与西部新城会展中心、文化中心相结合，创造独特的整体景观。
在2009年以前，业界对城市综台体或多或!!、存在着仰视或者是盲区。但自2010年情况发生了可喜的转变，城市综合体已快步跃进，成为当下城市地产发展的高级模式。随着我国城市化水平的提高和商业地产加速发展，未来城市综合体也将逐步成为城市进化和商业地产发展的主导力量。
韩建徽(中国商业街工作委员会主任)：城市综合体正在成为中国商业地产发展的新热点和新亮点。就未来商业地产的发展趋势而言，功能复合将成为商业地产的发展主流。从近年来全国商业地产的发展情况看，正在呈现集地上、空中、地下于一体的立体化趋势，集商业、旅游、文化于―体的一体化趋势和集购物、餐饮、休闲于一体的复合化趋势。特别是城市综台体，它综合了商务、综合了功能、综合了形象、综合了资源、综合了价值，正在成为―个新的热点。
可以预计，中国的商业地产正在进入新一轮的快速扩张发展时期，这也将给城市综合体的发展带来更多机遇。
从开发商来看，越来越多的实力开发商看重商业地产可获取稳定现金流的特征，从而纷纷大举进入商业地产领域。在我国除了进入商业地产领域比较早的万达、深国投、宝龙、金融街以外，万通地产也开始关注进入商业地产这个领域。世茂地产在其项目储备的总面积中，商业地产也占有相当大的比重。
从零售商来看，一些国外的品牌零售商也开始进军商业地产，从只租不购到购地经营，获取商业经营和房地产增值的双重收益。特别是外资的零售商，正在快速地完成从房客、二房东向房东、地主，从单一业态向复合业态的转型。瑞典的宜家公司在2009年开辟了战场建设购物中心。英国、韩国、日本、德国的一些零售商以及老牌的沃尔玛、家乐福，包括我们本土的苏宁电器、步步高超市等都纷纷在商业地产领域攻城略地。
在世界范围内，城市综合体是当今主流城市繁荣的一大标志。审视中国城市综合体近年来的发展，尚不能与中国整体经济发展速度相匹配，不仅与日本城市综合体的发展还有很大的距离。也远不能与欧美的城市综合体相比。在正视城市综合体对提升城市价值的同时。其存在的种种问题也不能被忽视。
顾舒白(AECOM董事、亚洲区建筑发展总监)：在国内这几年做城市综合体时，我们发现了一些问题和大家所忽略的事情。第一，规划条件和法规，国内的法规当时制定的时候，因为年代比较远，有一些新的商业行为或业态的产生，很多情况下，拿出来的设计指标或者是规划要点给的标准特别低，造成了开发的时候就会产生很多没有价值或者是价值很低的商业空间。第二，防火规范除有可能会造成设计不合理以外，其相关要求会造成商场里面全部都是楼梯，最后的结果就是商场的使用率非常低。第三，停车的要求是比较不足的，尤其是―个综合开发体。
我们在建设城市综合体的时候还发现，刚开始的时候开发商很多都是从做住宅开发跳到商业开发，所以很多思维或者是想法、观点都是没有办法跟上的，这些开发商在前期没有办法找到一些适合的专家或者是配合单位，而这在城市综合体里面又是非常重要的，最后造成项目定位和策划反反复复，甚至没有办法达到最后的资金回报。
还有很多实力比较差的开发商做综合体就像做住宅一样，开发后马上就卖掉，但是商业开发需要一个成熟的过程，这个时间大概要3到5年，那些急于卖掉的项目最后往往都不成功。在国外，有的开发商专门开发商业地产。有―个做法，就是商业地产一定是自己持有，大概3年到5年，做旺了以后可以卖掉，但自己拥有的比例还要超过50％，在以色列以及东欧的很多项目都是3年以后就卖掉了49％的商业，不仅把所有开发成本全部回收，自己还拥有51％的控制权，按照这种模式完全回收成本非常快。