撇去浮在建筑施工企业文化上的泡沫

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料特别是预算审核，文章主要对建筑工程造价预算审核所存在的相关问题作了分析，并提出了有关对策。

关键词：工程预算 审核方法 现状 预算管理 建筑工程

一、建筑工程造价预算审核管理概况

建筑工程在进行详细的实施过程中，对于工程造价的审核主要所体现在施工的合同上，在对工程的验收结束后，要按照工程的整体情况，得出预算的审查结果，这种结果是与实际完全符合的，它是承包方以及发包方在进行结算以及工程决算的主要凭证。这对我现代建筑行业快速发展以及我国经济的迅速发展都是有着非常重要的推动作用。所以说，做好建筑工程中预算审核管理工作，对于建筑投资经济效益的提高以及建设资金的合理利用与保管都有着特别重要的意义。

二、建筑工程造价预算的审核管理中存在的一些问题

（一）存在比较严重的偷工减料的现象。

现代建筑工程中，随着工程项目的不断减少，工程的价格却没有得到相应减少。在建筑工程中，材料的价格是在定额中拟定的，但是在实际的建设施工中，材料价格也会随着市场价格的变动得到相应调整，所以说材料差也属于工程造价和审核中的一项重要内容，由于在实际操作中，但是一些单位对于已经取消的项目没有进行及时上报，使工程的造价增加了不少。

（二）在工程项目的建设中，

一部分施工的单位，对于类似于土石方工程这种细小的项目工程，并没有明确地对它们进行定额报价，只是采用了简单的议价方式，这样就会导致建筑工程在预算过程中产生虚价。

（三）一些施工单位，

通过运用各种各样的办法来提高建筑工程的造价，现如今，很多施工单位在对工程的项目进行施工的时候，为了赶进度，可以提前交工的情况下也要为了赶进度而收取赶工费，还有在施工的进行过程中，如果项目设计发生了变化，施工的一方，也要通过各种方式来所要更改费，但是如果减少了变更的项目，在费用上却并没有相应减少。而且在建筑工程的施工现场没有真实积极有效地记录现场的签证。

（四）在工程招标的时候没有进行严格管理，主要表现为：在招标评标的时候没有完善的制度规范，导致在评标的时候没有一个具体的评价标准，这方面的随意性是比较大的；还有很多企业在招标的方式上一般都是采用议标式，在招标的公平公正方面比较缺乏，在招标之前没有对工程施工进行准确评估，对工程的总量和预算也没有进行准确分析；在工程施工方面的准备工作上做得不充分。

（五）在预算的审核上没有进行动态的管理。首先，在预算的编制方法上还是比较落后的，在预算管理系统的建立上没有达到科学的标准，在信息系统的建立上也不够完善，不能及时地对预算信息进行获取，在预算的方法上也是比较落后的。其次，企业在进行预算编制的时候一般准确度都不高，会因为地域的偏差，导致在编制规定、收费的标准和基础、预算定额上出现或多或少的偏差。最后就是在材料的价格上没有进行严格地管理，究其原因，一方面是预算编制人员的自身素质不够高，专业的技能比较差，造成在价格的管理上比较混乱；另一个方面主要是市场上的价格波动是比较大的，这样就会导致在工程竣工结算的时候会与预算产生较大的差距。

（六）相关的法律法规并不健全。最近几年来，国家出台的一系列法规和政策，但是这与企业在预算审核管理的实际操作上依旧存在一定差距，在建筑工程的预算管理中并没有起到一定的作用。

三、改善建筑工程造价预算审核管理的有效措施及方法

（一）工程预算的审核方法。

工程建筑是一个长期消费和生产的过程，在此过程中，价格会发生很多次的变动，所以说，要通过运用完善合理的工程造价的审核方法，提升审核的速度和质量，改善审核的效果，达到满意的审核结果，所以说要充分运用好以下三种建筑工程造价预算的审核方法：

1、全面的审核方法。就是根据施工图纸的要求，根据当前的施工定额、场价格以及施工组织的承包等项目，通过对于单价费用以及工程数量的计算和审核，对建筑工程进行系统全面的审核和计算。

2、重点的审核方法。重点审核的方法是一种比较特殊的方法，它主要是对建筑工程预算中的主要内容进行审核，它与全面审核是有一定区别的，主要表现在审核的范围上。如果将两者进行对比，它们的主要区别就是重点审核的方法在审核的过程中更有侧重点和针对性，全面审核法更注重审核的全面性。在大多数情况下，重点审核的方法主要是运用在对于一些工程量比较大、费用比较高的工程项目的造价预算审核中。

3、分组计算的审核方法。分组计算的审核方法一般就是将一些工程项目在进行工程造价的预算审核的时候进行项目分组，划分成几个不同的项目小组，按照分组来进行预算审核，然后通过形式判断，判断出在一个组内的不同项目之间在审核上存在的一些差异，分组计算审核的方法是比较有针对性的，它的特点就在于在审核的时候，检查的速度比较比较快，而且所涉及的范围也是比较小的，可以适当减少工作任务量。

（二）建筑工程造价预算审核的内容主要包括对工程量以及对工程套用单价的审核：

首先，对于建筑工程量的审核来说，在工程建设的开始时期，一定要确定好计量的范围，与此同时，还要对地基的墙身和基础，梁与柱、次梁、主梁的具体审核工作划分好；要做好对于限制范围的划分工作，并要求相关的工作人员对这项工作要高度重视；在建筑工程的具体施工中，要认真核对施工现场的图纸的设计尺寸以及建筑尺寸，避免在计算上出现误差。还有在审核签证凭据的时候，也就是说通过将审核签证情况以及工程设计修改的实际情况进行核对，出现问题要及时改正，从而保证审核的有效、完善、合理。对于工程套用单价进行审核的方式既具有科学性又具有一定的权威性，但是需要注意的就是，如果直接套用单价进行审核的话，要着重审核设计图纸的内容是否与建设项目的内容一致；针对额定单价的换算，一定要在套用单价审核的基础上，对于换算的方法以及方法的准确性进行审核，直接影响到工程单价的准确性；审核补充定额，就是指对于机械与人工单价的合理性，编制的方法和依据是否准确来进行审核。

（三）还有其他提高建筑工程造价审核质量的措施。

首先，要做好工程量的审核，重点就是审查工程量是否存在错算、重算、漏算的现象，在审查的时候一定要针对重点进行详细地核对和计算；其次，要精通工程量的计算规则，工程量的准确性决定着工程进行预决算的质量，只有完全熟悉其计算规则，才能将工程量准确无误地计算出来；第三，要对预算定额的分部分项的工程内容进行熟悉；最后，还要对定额子目、材料价格、工程签证、工程费用、项目的各项乘积、小计和合计分别进行审核。

结语

工程的预算审核管理工作是比较全面和细致的，其每个细节环节都与资金密切相连，忽略了一个小细节，就会造成不必要的损失。所以说作为工程造价的预决算管理人员一定要实事求是、客观地对工程造价进行评价，不仅要根据图纸和相关执行标准来进行操作，也要通过不断地对新知识进行学习，在实践中寻找工作的规律，不断提高自身的管理能力以及专业技能，尽可能使建筑工程项目造价的预算审核更加客观、真实，保证工程资金不会就因为因为预决算的失误而浪费和损失。还要认真地对市场进行调研，各个部门要进行密切合作，对于长期积累下来的经验要认真总结，真正把预算的工作做到实处，使企业自身的实力和市场的竞争力得到充分提高。

参考文献：

[ 1 ] 张福龙. 关于建筑工程造价预算审核问题研究[ J ] . 魅力中国，2009（11）

[2]宋芳.建筑工程中的预算审核及常见问题分析[J].华章，2011（01）

[3]王果，于占淇，郭伟.浅谈建筑工程造价的预算审核[J].现代企业教育，2011（12）

[ 4 ] 乔水. 浅议怎样用预算审核控制工程造价[ J ] . 科技致富向导，2011（05）

[ 5 ] 张丽萍. 建筑工程造价预算审核工作的探讨[ J ] . 广东建材，2013（01）

[6]简贵琴.浅谈住房建筑工程预算管理的问题及对策[J].四川建筑，2012（06）

浅谈园林绿化工程施工管理

舒英

西安开创绿化工程有限公司

摘要：园林种植是属于一项短期的施工工程，养护管理是属长期以及周期性工程。园林施工和养护管理，两者是相互联系、密不可分的，本文分析了园林施工及养护管理的特点，并就两者有机结合的对策进行了探讨。

关键词：园林绿化 工程施工 管理

园林绿化建设工程是指在一定的区域运用工程技术手段和艺术手段，通过改造地形、种植花草树木、营建建筑小品、布置园路等途径而形成的美丽的自然游憩境域的建设风景园林绿地的工程。虽然建设规模不尽相同，但工程的构成比较复杂，涉及多种的工作内容，工期长。工程施工质量的好坏不仅会直接影响到工程的交付使用和设计目标的实现，而且也会对社会和环境造成深远的影响。

1、园林绿化工程的特点

1.1 综合性强

园林绿化是总体园林环境的重要组成部分，园林绿化工程是在总体设计意图指导下进行的，其设计、施工应与地形、水系、园路、广场、园林建筑等共同配合，应具有全局的观念，以保证总体设计意图的实现。而且做好园林绿化工程的设计和施工，也需要各种理论知识和方法的综合运用，如植物学、生态学、美学、心理学、设计和构成方法、施工管理与施工组织方法等。

1.2 养护管理的长期性

养护管理工作是在园林绿化工程工作中起着举足轻重的作用，它是一种持续性、长效性的工作，有较高的技术要求，园林绿化工程中养护管理工作内容包括整体面貌维护、植物保护、绑扎修剪、浇水施肥、花坛花境中的花卉种植、环境保洁、日常管理等内容。

1.3 营造工程的艺术性

景观是一种艺术，它创造了优美的人类生存环境，给人们带来了舒适和美好的享受，让人类体验到那醉人的柳丝、千姿百态的鲜花、荡气回肠的瀑布、生机勃勃的丛林、沉绿飘红的荷塘、神秘深邃的大自然处处洋溢着美丽的光彩，让人感觉到如同在自然山水画中一样。因此在园林绿化施工过程中，重点在于植物的配置、小品、景观、古典园林等方面的建设，几者之间是相互联系、密不可分的。

1.4 园林工程的附属性与广泛性

一般来说，除了绿化广场、大型公园、高速公路、大型整体景观带等项目外，园林绿化工程大多为建筑的配套附属工程，其工程内容分散，规模较小，不便于施工管理。

1.5 园林绿化工程材料市场价格的不可定性

园林绿化工程中所使用的材料种类繁多，规格也不同，而且区域性明显，市场短时间内价格变动大，较难把握。对于园林植物材料来说，国家目前对栽植定额还没有统一的规定，各地的定额计算方法基本不同，因此给园林工程造价带来了一定困难，对价格进行统一的管理显得困难。

2、园林绿化工程施工

园林绿化工程建设的质量是园林绿化工程施工的核心，对提高工程项目的社会效益、经济效益等具有重大意义，是决定园林绿化工程建设成败的关键。

2.1 严格控制绿化材料的质量

由于工程材料的质量低劣造成的工程质量事故和损失往往是非常严重并难以弥补和修复的，因此，工程中必须尽力避免发生此类问题，防患于未然。在材料的质量监理中，首先要求施工单位建立健全质量保证体系，使施工企业在人员配备、组织管理、检测程序、方法、手段等各个环节上加强管理，同时在施工承包合同和监理委托合同中要明确对材料的质量要求和技术标准，并明确监理方在材料监理方面的责任、权限以及建设单位的要求。

2.2 遵循植物生长规律，掌握苗木栽植时间

栽植树木的最佳时期一般是从其休眠期到春天树木萌动前，在实际施工过程中往往由于工期或其他要求，非栽植季节植树的情况时有发生。为了保证成活率，应采取适当的技术措施。苗木土球应适当提高标准。枝叶视品种进行不同程度的短截，在叶面上喷洒发芽抑制剂和蒸发抑制剂，减少水分蒸发。还应尽量缩短从掘苗到种植的时间，有条件的还应搭好遮阴设施。对于超过壮年的老树，贵重的大树或生长不太好的树，如果时间允许最好做断根处理。断根的同时还应减少枝叶数量、增加断根处须根数量、促进成活、移植时间在阴天或在遮阳条件下进行，有利成活。

2.3 重点控制工程质量

全面控制园林绿化工程施工过程的施工工艺及控制重点工序质量是构成合格工程质量的基础。综合性园林绿化工程项目都是由土方工程、绿化种植、建筑小品、水电安装、园路铺设、水景工程等若干个分项、分部工程组成，要保证整个工程项目的质量达到整体的优良效果，就必须全面控制整个施工的过程，使每个分项、分部工程都符合质量检验标准且符合国建规定，对每道工序都必须严格按照工艺要求进行施工管理，并按照质量标准严格检查。保证每个工程的分部分项严格按照施工图纸和设计要求完成。这样才是对甲方最大的诚信承诺。

3、加强园林绿化工程的后期养护管理

园林绿化后期的养护管理工作是园林绿化工程质量管理和质量控制的保证。因此要制定园林绿化养护管理的技术标准和操作规范，使养护管理科学化、规范化。园林主管部门应制定统一的园林绿化养护管理的技术标准和操作规范，使养护管理工作目标明确。作为园林绿化施工单位，应该严格遵循园林绿化养护管理的技术标准和操作规范，制定出一套合理、高效、科学、全面的绿化养护管理制度，标准化、科学化管理园林绿化养护工作，只有这样才能使园林绿地的景观效果和质量有一个大的提升和质的飞跃。

4、园林施工与养护有机结合

4.1 园林施工与养护均是设计理念的再现

园林施工就是通过有效的施工组织管理和技术措施，按照设计要求，根据合同规定的工期，全面完成设计内容的全过程。设计是人们对工程的构思，要将构思变成实际成果，就必须在工程施工过程中对工程进行严格管理，重点体现设计理念，并将园林设计者的设计意图转化为具体园林景观的过程。

4.2 园林绿化的养护要贯穿整个施工过程

绿化工程要达到预期的绿化效果，就要保证树木种植的成活率，达到理想的绿化效果。树木移栽过程中为了减少水分流失，就必须在树木起挖、运输、种植的过程中减少根系损伤，栽植后对树冠进行必要的修剪，修剪后要及时用胶水密封伤口，尽量降低树冠失水的程度。种植后如果阳光照射很强，要尽快采取适当的遮荫措施，可根据光线的强烈程度选择不同型号的遮阴网，必要时用浸湿的草绳缠绕树干，适当喷水，用来减少树干水分流失，保证树木的成活率。

4.3 园林施工与养护均应合理安排资金

园林施工与养护均应有详细的资金使用计划，将资金的预算管理工作充分结合到实际的施工养护过程中，并做好详细的施工养护日志以作参考。要根据资金的安排把握好施工、养护的档次，例如农药、机械等的选用。并合理选用工程材料与园林植物种类，控制好工程造价的关键环节，达到施工优质优量。切忌施工的过程中随意更改设计，改变设计者的意图，从而影响后期的整体景观效果。

5、结语

城市园林绿化工程是按园林绿化设计的要求，进行植树、栽花、种草，并使其成活，尽早发挥绿化效果的过程。种植和养护是其中最重要的部分。园林绿化工程的施工及养护管理是一门具有较强的实践性的学科，种植属于短期施工工程，养护管理属长期、周期性工程[7]。在实际工作中既要掌握园林工程原理，又要具备指导现场施工及养护管理等方面的技能，只有这样，才能在保证工程质量的前提下，建造出既经济、又实用美观的园林作品。

中南世纪城寿光项目营销策略研究

于江学

1 中国海洋大学 山东 青岛 266100 2 潍坊科技学院 山东 寿光 262700

摘要：本文以中南世纪城寿光项目为例，给出了项目规划建议，并通过对项目实际情况的分析提出了相应的产品策略、价格策略以及促销策略。

关键词：项目规划 产品策略 价格策略 促销策略

1、项目规划建议

项目的整体风格，沿用集团的西班牙风格，以一种厚重、大气的建筑特色来实现项目与城市的融合与分离。由于该项目地处寿光老城区与新城区的结合带，在项目周边，市政配套、商业氛围是区域最好的。同时，新区又是寿光环境最好、最适宜居住的区域，有足够的市场认知和实点支撑来打造一种“出则繁华，入则静谧”的自然生活状态，这就是所谓的的建筑与城市的融合与分离。落到整体思想上，则是通过建筑的规划设计，实现建筑与城市的和谐统一，实现双方的互动，让两者交相辉映。而在融合之外，又能够与城市保持一定的审视距离，让建筑作为一种都市的私密的空间对生活进行另一番演绎。

2、项目产品策略

2.1主体规划

1）整体风格

整体采用西班牙风格，以欧美气息和时代特征为主，不要过分装饰，一切从功能出发，讲究造型比例适度，空间构图明确美观，强调建筑外观的明快、简洁。

2）建筑形态

从目前寿光市场来看，当地人比较看重户型的南北通透和采光通风，本案可以从风格和立面上适度超前，但建筑形态上要迎合市场需求，所以，以板式楼作为主打，尽可能少的安排点式建筑。

综合以上考虑，整体的建筑形态以18层左右的板式楼作为主打。另外，从建筑群落和天体线美观的角度考虑，安排适当的高低错落。

3）建筑布局

整体塑造“前厅后院”的建筑感觉。“前厅”即南侧临路部分，与城市适当融合，借地段优势带动项目部分；“后院”即北侧内部部分，幽静独立，形成坐落在闹市中心的静谧住宅社区。

4）劣势回避

本案的地段劣势主要有两方面：一是工业污染，二是临路嘈杂。临路部分较少，且通过上述方案，已经做出解决，另外，在临路部分的户型设计较小，适当放低门槛，解决销售。

2.2产品规划

1）外立面

区域周边项目外立面单调、简单，如美林花园立面缺乏美感，与其品质大盘的形象完全不相符合；环翠花园作为板式楼，在外立面上也并没有过多的追求特色，过于平庸，气势之外即是呆板。

建议主题立面采用外贴瓷砖和外墙涂料相结合，外立面的色彩需要体现简约、张扬、时尚、现代的欧美风格，建议采用能表现较强金属质感的银色（或者近似的冷色系的颜色）作为建筑主色调，适当采用红色做造型或装饰进行搭配。原则上整体的色彩搭配不应过于复杂，主体建筑的外观整体感觉统一，但色彩有强烈的跳跃和反差。整体色调、环境偏静，用红色加入适当动感的元素，进行调节。

2）户型元素

（1）寿光人对通风采光要求较高，户型设计时在利润最大化的基础上尽可能减小进深，加大开间的采光面。（2）前几年市场能够接受暗客厅，但是近两年客厅趋于明厅，户型开始关注全明。尤其作为本案这样主打城市新贵的超前产品，户型上需要更强调舒适性和合理性。（3）在本案的户型设计中，加入入户花园、飘窗、大阳台、八角阳光房等元素，最大化的实现居住的舒适度和品质感。

3）单元门厅

本案重点诉求“自我”的心理特征，中环境上的社区氛围大气、厚重，在小环境上做到精致、细腻。

4）配套设施

（1）建议加入“纯净水处理系统”，接到每户的入户管道上，进入室内的水全部都是纯净水。（2）在室内加入空气净化设备和除尘设备。（3）增加楼宇可视对讲系统。（4）由于寿光私家车保有量较高，且项目目标群体为中高端群体，因此车位的规划需要充分考虑。（5）目前周边小区都没有会所、医务室、幼儿园之类的配套，建议将这些配套设施简单附加，以此来形成一个完整的“自我式”“高品质”小区。（6）设立小区的24小时物业大厅服务，提供24小时家政便民服务，保洁、家政、洗衣、代订机票车票等等细致服务。

3、项目价格策略

房地产价格策略是房地产营销策略中的一个重要环节，科学合理地制定房地产项目价格策略，对项目成功及开发商的生存和发展具有积极意义。价格竞争是市场营销的重要手段，所谓房地产定价策略是指如何根据产品的生产成本和使用价值，应对市场的反应，进行合理的价格组合，使得利润的实现和利润的多少能够控制在一个合理的时间和数量范围之内。

3.1定价策略

结合市场环境分析、项目质素分析以及项目的定位，本项目定价方法主要采用成本导向和需求导向相结合的方法，按初步定价在5000/平米的基础上，结合楼盘具体情况实行需求差异定价。

3.2调价策略

作为统一于一座大楼的各个单元，因为地点相同、建材相同、营销费用相同，所以它们是“相同”的，它们的基本价格应该保持一致；作为每个相对独立的单位，它们的层次朝向不同，房型面积不同，视野景观不同，因此它们又是“不同”的。

4、项目促销策略

现代企业营销是以顾客为中心的，良好的房地产营销不仅要求房地产商开发出质量优良、适应消费者需求的产品，给予有竞争力、易于为目标顾客所接受的定价，同时还必须与这些目标顾客及潜在顾客进行深人的沟通，而促销就是这个有效沟通的最佳桥梁。房地产促销就是通过各种促销手段，与现实或者潜在的顾客进行沟通，使得他们对于目标物业从注意到发生兴趣再到产生欲望进而购买的过程。其重要之处就在于其能使潜在的顾客转化为现实的顾客。

现以项目形象树立期为例介绍如下：

1、时间：5月01日――6月31日左右

2、指导思想：运作俱乐部；培养客户群体；产品信息；树立、拉升项目形象

3、主要工作：运作俱乐部；售楼员培训，接待；产品信息

4、媒体组合；虚实结合；快半拍，慢半拍结合。即：慢半拍：高空轰炸（外线媒体）如：户外，日报广告，以高层住宅情感诉求宣传为主；快半拍：（内线媒体）如：俱乐部内刊、DM单，楼书、户型单页、概念报、折页，以产品品质阐述为主

（1）寿光日报豆腐块广告

思路主线：高层住宅情感诉求；主题语：鉴证城市第一高度城中央，观天下成功以高度衡量居高放眼，极目天穹

（2）项目地围挡

思路主线：高层住宅情感诉求

主标题参考：a、寿光坐标――中南世纪b、中南世纪鉴证寿光第一高度！

c、居高放眼，极目天穹e、成功以高度衡量

（3）城市户外广告

思路主线：高层住宅情感诉求

主标题参考：a、寿光坐标――中南世纪b、中南世纪鉴证寿光第一高度！

c、居高放眼，极目天穹d、成功以高度衡量

（4）会员俱乐部平台

思路主线：产品实点宣传

途径：a、邮寄直投b、联盟点宣传栏，宣传品摆放

c、宣传品 d、楼书e、户型单页f、折页g、概念报

（5）俱乐部运作

思路：售楼部正式进入俱乐部总中枢角色，正式吸纳会员，运作俱乐部活动。然后针对会员以小恩小惠的小型活动拉近客户群体关系，逐渐培养会员对项目的忠诚度，为整体项目的三期运作打下坚实的客户群体基础。

a 欢度劳动节，世纪会员富华一日游

活动时间：5月1日-5月10日

操作方式：项目负责人安排旅游事宜，每人一顶红色帽子，印有“中南世纪”字样。

活动目的：增加会员对中南世纪的信任度，提升中南世纪的品牌知名度。

活动物料准备：客车、幕布、水果、点心、饮品、礼品（帽子）

b荷包溢香“粽”是情 豪门会员欢度端午

活动时间：5月27日―5月28日

活动地点：销售现场室内

操作方式：在这两天的时间向成交老客户赠送粽子和荷包；由于端午节人们的习惯是在家里和亲人一起过，因此，在这个日子里客户很难在现场和我们一起坐下来，举行一些互动活动，因此仅采用赠送粽子的形式。

活动目的：中国百姓对于传统节日类似于端午节、中秋节是很重视的，也很讲究礼尚往来的，因此在这节日里，中南世纪送去了祝福和礼物，将会加深与会员之间感情的沟通。