浅析解押方式对房地产公司解押成本的影响

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【摘要】房地产开发公司在有银行抵押贷款情况下，办理解押手续时，不但要重点关注存入解押保证金的资金成本，而且还注重每平按揭回款净现金流量，这样不仅可以大大降低解押成本，并且大大缓解了资金压力。

【关键词】解押方式，解押成本，每平按揭净回款，解押排序，资金时间成本

成本的多少不仅直接影响公司效益，而且还影响着公司的现金流。成本费用的发生贯穿于房地产项目整个生命周期，涉及到了前期策划、规划、设计、施工、销售等各个环节，现作者仅从房地产公司销售环节中的办理解押手续这一小节点来探讨有关解押成本的控制。房地产公司为什么要办理解押手续？房地产开发公司为获得项目开发资金而向银行贷款，往往采用在建工程抵押方式获得银行贷款，而贷款银行在《借款合同》中约定解押条款与还款条款等具体内容。

按照现行《物权法》等相关法律的规定，购房者要将所购房产产权转移到自己名下，必须办理预告登记。由于其所购原物权（抵押物）已抵押给贷款银行，办理预告登记公告前需要银行办理解押手续，只有解押之后才能将所购物权（房产）转移至购房者名下。房地产公司在办理解押手续前，需要存入每次解押的抵押物面积乘以每平解押保证金的保证金。存入保证金多少与解押顺序对解押成本是有较大的影响，如果公司没有合理地运用解押有关的资金，往往随着解押手续的办理，不但没有起到回笼资金目的，反而陷入资金入不敷支的困境。现用下边例子证明此观点。

某房地产开发有限公司获得工商银行抵押贷款1.5亿元，贷款利率为每月1%，抵押物为其所开发的在建工程面积为40000平方米。《借款合同》中约定抵押物销售达20%后开始归还借款，销售达75%时，归还全部借款。现假设该房地产公司已销售抵押物共4000平方米（详见下表1），其中：（1）商业销售单价每平30000元方米，共计1000平方米；购买商业的客户中有50%选择按揭贷款方式付款，另50%为一次性付款。（2）住宅销售单价每平6000元，已销售3000平方米，购买客户中60%选择按揭贷款方式付款，一次性付款方式比例为40%。工商银行规定对购买商业的客户可提供最高为5成按揭贷款，住宅可提供最高为7成按揭贷款；另银行要求该房地产开发公司每次解押面积不得小于100平方米。每月为办理解押手续发生其他费用为1万元。

已知按揭贷款在解押后的半个月到账，现有三种解押方式，请评价每种解押方式的优劣？

（1）一次性存入2000万元保证金，全部解押4000平房产；

（2）一次性存入659万元，不在超过保证金范围内分次解押房产，整个解押回款期为1.5个月；

（3）按排序的方法分步骤分批次进行解押，整个解押回款期为三个月。

假设：仅考虑解押投入资金的资金成本及其他解押成本，计算保留两位小数。

首先，我们要计算出例题中的4000平方米已售抵押物，解押总需要占用多少资金？进行解押后有多少资金回笼？

依该房地产公司签定的《借款合同》计算得出每平米的解押保证金=150000000/（40000*75%）=5000元；即解押每1平方米的抵押物，该房地产公司需要向贷款银行存入5000元的保证金。

由此，我们办理4000平方米已售抵押物的解押手续，共需要存入2000万元（4000*0.5）的保证金。

根据本次需要解押明细表中的数据，我们知道解押后可以得到银行按揭回款1341万元。

小结：解押4000平方米已售抵押物，需要投出2000万元保证金，流入按揭贷款回款1341万元，两者相抵后需要净投出解押保证金659万元，即净占用资金659万元。

其次，我们再分别计算三种解押方式的解押成本

由于三种解押方式的回款期不同，我们比较前按三个月为计算期。

方式1，一次性存入2000万元保证金，全部解押4000平房产，按揭贷款在开始解押后的半个月到账。我们可以得到在按揭贷款到账前2000万元的保证金要被占用半个月，按揭贷款1341万元到账后还有659万保证金要占用2.5月，其他解押费用按半个月计算。需要支付解押成本=2000*1%*0.5+659*1%*2.5+1*0.5=26.98万元

方式2，思路同方式1，支付的解押成本=659*1%*3+1*1.5=21.27万元

方式3，计算思路同上，但加入了比较排序方法来计算解押成本。第一步，先用每套需要解押房产的按揭贷款回款额除以每套抵押房产的面积，分别出计算抵押物的每平按揭贷款回款额。详见表2：

第二步，将上表按每平按揭回款一列进行排序后，再减去每平方米解押保证金（增加的一列），得到各个抵押房产（含未解押）每平净回款额，详见表3。

小结：通过上表，得出每解押1平方米有按揭贷款商业的按揭回款额均大于每平解押保证金，每解押一平均能产生净现金流入；而每解押1平米有按揭贷款的住宅虽有现金流入，但均小于每平解押保证，不仅不会产生现金流入，而且还要占用相关资金；每解押1平方米一次性付款已售抵押物由要占用5000元资金。

第三步， 按第二步排序所得报表后，再按每平米净回款额乘以解押面积得到净回笼资金（新增的一列），详见表4

转下表

通过上述三个步骤后，我再按银行规定条件有计划分步骤分批次办理解押手续：

1、首先解押有按揭贷款的商2这套房产，面积141.90平方米，此时需要存入709500元（5000*141.90）的解押保证金，解押商2后，回笼资金归还先前存入的709500元保证金后，还剩余1430500元的现金净流入。

2、将1430500元的现金净流入，转为解押保证金继续能产生现金净入的房产。依本题计算，解押有按揭贷款商业面积500平方米后，房地产公司累计现金净流入额4990000元。（按揭回款总额749万-保证金总额500*0.5万）。

3、使用上一步中累计现金净流入额的3080000元，可以解押有按揭回款的住宅1～住宅7，共计1800平方米。

4、房地产公司在到三个月解押回款期限前半个月时，使用剩余累计按揭回款净流入余额1910000元（499万-308万）基础上再增加6590000元（1700*0.5万-191万），用于解押一次性付款方式下销售的商业与住宅，共计1700平方米。

方式3，最终需要支付解押成本=70.95*1%*0.5+695*1%*0.5+1*3=6.83万元。

通过比较三种解押方式的计算结果，我们得出：方式3最优，方式2次之，方式1最次，产生差异的主要原因是抽出解押保证金的资金成本影响最为重要。

结论：

房地产公司要重视解押保证的资金成本，在办理解押手续时，一定要通过计算每平按揭回款净现金流量后，再通过排序方式确定解押顺序，这样不仅可以大大降低解押成本，并且大大缓解的资金压力。