未来两年房价依然下行
开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇未来两年房价依然下行范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！
宏观经济的本质是不确定性，而这种不确定性总是以波动和周期的形式表现出来，任何宏观经济变量，如经济增长、物价、就业和国际收支无不受经济周期的影响。中国是开放经济体，受国内经济周期影响的同时，国际经济周期的大环境也一定会对国内经济产生影响。中国的房地产作为一种商品，一种资产，其价格也就不可能不受宏观经济周期的影响。目前已经有不少人士对房价或涨或跌提出自己的看法，但不管是谁的观点，根本上都不能忽视宏观经济背景，无法脱离经济周期。只有把房价问题纳入整个国家乃至世界经济周期的大背景，才有可能把握住真实趋势。
判断未来的房价走势，首先要分析以前房价上涨的因素是否仍然存在。中国城市化进程还处在加速期，对住房的真实需求在逐渐增加也属实情，但2007年以来，许多地方房价升幅在50%以上，不能简单地认为只是真实需求主导，而应该是投资需求诱导。2006年以来，我国资本市场开始火爆，在人民币升值预期下，外资不断流入增加了市场流动性，也促进这种火爆局面持续升级。流动性增加和资本市场的财富效应诱使资金流向可以保值增值的商品和资产，像房地产这样的不动产无疑是理想选择。当投资资金进入房地产市场后，房价开始攀升，这样就形成了一种房价将不断上涨的预期，而那些准备在近期买房的真实需求者，在这种预期下不得不把未来的需求提前，从而近一步加速房价上涨和强化市场预期。而今，房价在触顶之后，步入了下跌周期，两年内难以回暖，主要有三个理由：
理由一：房价超过居民实际购买力
当房价已经远远超过居民的购买能力时，真实需求必然下降。另外，投资需求在房价已经大涨之后，出于风险的考虑也迅速减少。在需求减少的情况下，国家出台了一系列的调控政策，有些政策如囤积土地时间限制等直接剑指住房开发商，有些政策是针对购房者，如提升首付比例等。更为关键的是不断紧缩的货币政策，提高存款准备金率的数量调控减少了多数开发商的资金供给，提高利率的价格调控不仅增加了开发商的经营成本，促使其设法加速资金周转，也增加了购房者的经济负担。多重因素交织在一起，导致2007年底火爆一时的房地产市场骤然冷却。在这种情况下，房价回落的市场预期很快形成，以投资为目的的买房者便转为急于卖房，这又强化了预期，房价就出现了不得不降的局面。
从我国国情看，房价也确实过高。对于住房价格多高才算合理，世界银行和联合国人居中心有个标准，一般认为，房价在家庭年收入的3到6倍之间比较合理，达到5倍就偏高了，达到6倍则被认为已有泡沫，达到7倍就已经进入最困难状态。我国按城镇家庭平均住房90平米计算，上述比例在7.5以上，深圳大约是28，北京和上海在30以上，问题显然已很严重。我国存在一个突出的社会问题，就是贫富差距大，所以房价再高也有人买，但社会的主体是80%的平民，一个以人为本关注民生的政府，不可能对关系民众生存状态的房价问题无所举措。
理由二：房价回落顺应通货膨胀周期
统计上并没有将房价计入用以表征通胀水平的CPI，但房价走势与通胀周期存在着本质和必然的联系。从国际对比情况看，美国、加拿大、欧元区、日本、韩国、巴西以及我国的台湾和香港等20多个国家和地区，房价走势均与通胀形势密切相关。在温和通胀情况下，即使通胀指数有所波动，房价一般表现为稳步上升，而一旦通胀加剧，情况就会出现明显变化。剧烈通胀情况下，所在国家或地区房价上涨高峰往往出现在通胀高峰的前面或几乎同步，而在通胀见顶时或见顶前夕就开始回落，没有一个国家在剧烈通胀的后期，房价保持上扬的态势。(见图1、图2)
比如，美国在上世纪70年代末到80年代初，房价指数和通胀指数同步攀高，房价指数率先见顶。随后，房价指数由15.32%迅速回落到1.55%，与之相对应的是通胀指数从14.8%回落到2.9%以下，而后在1989年和2005年均出现通胀加剧后房价指数深度回落的现象(见图1)。加拿大在1989年和2006年，英国在2005年和2007年，意大利在2003年，法国在2005年，都存在着在严重通胀的中后期，房价指数深度回调的过程。即使因为选取样本空间有限，不排除有例外现象，但主流的趋势足以说明问题。其实这一点不难理解，通货膨胀本质是一种货币现象，是货币供给相对过度的结果，在通胀后期，即通胀程度逐渐减低的过程，不管是因为调控还是市场自身的调整，都是货币供给逐渐紧缩的过程，而房价作为一种资产的价格，必定受市场资金充裕程度的影响，也就是市场流动性充裕程度的变化将导致资产价格重估。
我国本轮物价通胀是上世纪80年代以来第三次形势比较严峻的物价上涨，虽不能用剧烈来形容但更不是温和。目前通胀高峰已过，CPI和PPI双双回落，紧缩的货币政策已经奏效，调控开始反向，通缩压力正在增大。我国本轮经济增长在2007年达到高峰，目前正处在经济周期的下行阶段，以前导致我国流动性不断增加的一些外部因素，也会随着国际经济形势的变化而逆转。在这种周期运行的趋势下，房价回落是理所当然的顺周期而为，逆周期而上行没有任何有力的证据支持。当前的房价走势也恰好与这种分析相吻合，从统计局公布的景气指数变化也能看到这种趋势，2008年第三季度，无论是房地产企业景气指数还是房地产企业家信心指数，都回落到自有统计以来的历史最低水平。
理由三：国际资金流动是导致房价回落的长期因素
有观点认为，过去一段时间，外资流入推高了股市和房市价格。笔者认为，外资流入推高房价是次要因素，国内资金推动才是主要因素。理由在于，如果说确实是外资流入推动房价迅速走高的话，那么2008年以来的情况能够更好地佐证房价一定要回落。因为2008年以来，我国新增外汇储备接近3000亿美元，仅从统计口径估算，1～5月份不明外汇来源或称为国际游资就在2000亿美元之上，2007年全年从统计口径估计大约是1200亿美元，说明2008年以来外资流入力度在加大，数量在激增，但住房价格却是稳中回落。
需要指出的是，对于房价走势不仅要看同比，更要看环比。因为2007年房价飙升，所以2008年年初即使房价有所回落，与2007年同期相比同样表现为上涨。从统计数据看，2008年以来房价环比连续几个月接近于零，5月份开始为负值，说明房价确实下降了。在外资流入不断加大的情况下房价却下降了，说明外资并不是左右房价的主要因素。如果认为2007年是外资主导而2008年不是的话，那说明外资也预期房价要回落，否则无法解释行为的变化。
值得关注的问题是，不管外资流入是不是推高房价的主因，外资流动长期而言都是房价下跌的诱因。外资之所以流入是要寻利，旨在人民币升值。2005年7月汇改以后，人民币兑美元汇率呈单边大幅上扬趋势，过去三年里人民币对美元汇率的环比幅度约是对日元和欧元汇率环比幅度的1/4，基本上是无波动升值，这表明了市场对人民币升值的预期。在2008年这种情况加剧了，人民币对美元加速升值，外资流入加大，这样就有问题了，假设人民币对美元的确低估，需要升值，那么升到什么程度合适呢？
理论上存在的均衡汇率市场并不知晓，众多专家学者建立了大量模型推算，既没有形成一个统一的结果，也没有一个令人信服的结果，即使有，市场也不一定认可，这种无目标的加速升值极容易过度。而且2008年以来人民币对美元加速升值更主要是美元主动贬值，然而美元贬值是不可持续的，美元强弱从来都是有周期的，美元的升贬主要取决于美国的利益。可以肯定，美国不会允许本国经济像目前这样持续不景气。
从2008年8月开始，美元实际有效汇率由贬转升，在9月份金融危机深化后，由于市场流动性短缺，美元升值趋势得以强化。这意味着人民币对美元单边大幅上扬的趋势已经结束，市场对此早已提前做出了反应。即使人民币对美元长期升值趋势不变，只是汇率暂时逆转或大幅波动，就能增加流入外资的风险溢价，足以导致已经获利的外资撤出和欲进外资望而止步。从当前国际经济运行周期判断，这种情况基本上会出现在我国本轮通胀的后期，外资流入减少，促进通货渐入紧缩阶段，资产价格势必再度重估，处于宏观经济中的房地产怎么可能独善其身呢？如果外资流入的确曾对推高房价起了很大作用，那么外资流出对房价回落的影响也将加剧。
事物发展都有自身的规律或运行机制，当量的积累超过了度的范围就会产生质的变化，股价、汇价和房价概莫能外。不难设想，在许多住房价格一年内能上涨50%以上的情况下，出现回落20%、30%又有什么不可能呢？南方一些城市的房价调整已经超过了这个幅度，但这并不意味着所有的房价都能下调这样的幅度，因为事物的发展总是不平衡的。我国良好的经济基础能够保障房价不会出现超跌，真实需求的存在也决定了房价不会下调过度。从当前形势判断，在未来宏观经济增长下行周期，我国商品住房价格将经历一个由快跌到稳降的过程，尽管会有结构性差异，但至少两年内这种趋势还难以逆转。
（作者为太平洋证券高级研究员）