论民用建筑商住楼的实用价值
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摘要：比较好的商住形式是在一个项目内，商用和住宅两部分截然分开，各为独立的建筑体，有各自的区域，进水不犯河水，彼此互不干扰。此外，商用与住宅各自实行不同的标准。这种形式的商住项目，对居民的影响并不大，只要商、住两分开，把商用限制在固定的低楼层内，商与住各有各的电梯与通道，但是有些时候这两者的也有着必然的联系。本文阐述了民用商住楼的实用价值。
近年来，受到城市人口日益增长、规划用地紧张、土地费用昂贵等因素的制约，在城市的中央区域，喧街闹市，采取建造商住楼是较好的办法，既能实现黄金地段的商业价值，又能满足市民的居住需要。
一、民用商住楼的概念
商住楼是指该楼的使用性质为商、住两用，商住楼一般底层（或数层）为商场、商店、商务，其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体，不仅开发商可以建，非开发企业、个人也可以建，没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年。
一些业内人士认为，商住这个问题没有很明确的概念，工作当中很难操作，在住宅区规划时，由于这个问题很难界定，所以部分开发商就在房地产开发过程中，千方百计想办法，利用政策的夹缝来找到自己所需要的方面。对于住宅区而言，应该有配套，比如小学、幼儿园、会所等，但商住就没这些问题了，可以不配，也可能少配一点，而且既可以住，也可以办公。
二、商住楼的市场定位
1.业态定位。人流就是商机，地理位置的好坏对临街商业的价值影响是至关重要的，该区域人流状况和商业氛围决定了临街商业的成败。临街商业人流量比较大。且商品消费也是面向大众化的，主要以大众商品为主，消费强调随意性和选购性消费理念。所以临街商业的业态定位可以多种多样，不必拘泥于具体业态的定位上，只要解决好主力店的问题，即可自然成市。
2.目标客户定位。投资户和经营户兼而有之，投资户多为社区居民或周边人群，因此在住宅推广时兼而推广，将起到事半功倍的效果。经营户主要是一些小型商户（社区商业经营户）。这部分客户十分看中商铺价格、社区规模和片区居民消费能力，而这一切也是该部分商业能否实现销售的关键。
3.价格定位。要充分考虑到地段和业态对价格的影响。在位置好的地段，定位高；一些批发市场受业态定位影响，投资收益低、属于小本经营项目，因此在价格上定位较低。
三、商住楼的特点
1.商住楼的设计要以商为主题，首先必须满足像写字楼所需的商务活动设施。同时又要在每个分割区中保留非家庭用的小型厨房（兼可做公司办公用的茶水房）和供居住用的独立卫生间，使商务办公为主的同时具备居住的条件。因此商住楼同时拥有完全办公和办公兼居住的双重功能。
2.商住楼具备特有的生活特点，它一般不是为了满足家庭中不同性别和年龄的人共同居住的生活方式，而是为了满足少数和个别人非家居生活的居住（当然商住楼具备改装成家居生活的条件）。商住楼能同时满足生活和工作的两种需求，并减少大量的开支，节约成本，这种成本也会大大地低于租用商务公寓的成本，但却满足了类似商务公寓的功能。
四、民用商住楼的实用性
1.可住可商，避免空置浪费
写字楼是纯办公型项目，如果写字楼租不出去，那就只能空置在那里，这样造成资源的浪费；但商住楼却不同，是集商、住功能于一身的商业项目，在办公的同时还可以用于自住，这样即使在未出租出去时可以拿来居住，避免浪费，还可以解决部分房租。
2.物业、水电费用低
物业费是投资写字楼时，主要考虑的问题，也是后期不断投入资金的主要费用，写字楼的物业管理费大约是商住楼的2倍左右。商住楼的物业费用相对单纯的写字楼而言较低，而且商住楼的水电都是采用民用收取方式，这样也会为业主节约一笔不少的收入。
3.项目总价低
商住楼是以住宅为根本，行使写字楼的功能，主要功能还是以住宅为主，所以在户型设计上，普遍以小户型为主，这样总体成本就比较低。相对于大户型、总价较高的写字楼相比，无论是在投资的成本还是风险上都较低，所以这也是造成商住楼市场价格偏高的重要原因。
4.商住楼作为商业立项的房地产项目，是可以用来工商登记的，在执行“住宅禁商”政策的今天，这也算是商住楼的一个优势吧。
5. 鉴于商业用地的土地价格相对要低，所以同地段商住楼价格比纯住宅楼价格也要低一些。考虑到几乎相同的建筑安装成本及税费成本、管理成本，商住楼的最终销售价格肯定不会是纯住宅楼的一半，如果商住楼的最终销售价格相当于纯住宅楼大约四分之三的价格水平，应该还算是在合理得范围内。
6. 商业用地的土地使用年限为40年，住宅用地的土地使用年限为70年，这也是土地价格差异的关键性因素。很多购房者最大的担心是土地使用年限到期后怎么办?笔者认为这并不算是什么问题。
因为无论是商业还是住宅用地都是从政府手里租来的，长租、短租都是一样的。按照目前的土地管理法规来看，无论是长租还是短租，到期后都是可以续缴土地出让金继续使用的。无论到期与否，如果国家需要征用的话，都是给予相应拆迁补偿的，而且非住宅的补偿标准要高于住宅的补偿标准。这样看来商住楼似乎比住宅楼的优势更大一些。
五、结语
近几年房价节节攀升，政府频频出台打压政策，对楼市形成了一定的影响。但是所有的政策都是以解决老百姓住房难、买不起住房问题为出发点的，对于商业立项的商住楼来说应该算是网开一面。商住楼不受楼市利空政策的限制，具有更好的投资属性。商住楼也许是未来价格狂飙的市场主力吧。