遭遇合同违约,如何减损?

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本期案例

眼看开盘丰收在即，博瑞房地产开发公司却面临一个前所未有的两难选择。

2009年12月，博瑞开发公司经过激烈竞标，取得了某市一处黄金地块的土地使用权，用以开发建设高档住宅小区。利民建筑公司经过招投标成为该项目的建筑总承包商。

双方最初的合作是非常愉快的，项目进展十分顺利。2010年9月，小区建设达到预售条件，开始公开对社会预售，销售情况十分火爆。

问题在2011年初开始显现。

2011年3月，小区基本建成，博瑞开发公司开始准备组织竣工验收。然而利民建筑公司此时却一改当初积极配合的态度，表示：除非博瑞开发公司按照竣工验收合格后的标准向利民建筑公司支付全部工程款，否则利民建筑公司将拒绝配合博瑞开发公司完成竣工验收――没有了利民建筑公司的配合，博瑞开发公司不可能通过质监部门的竣工验收，更无法向业主交付房屋。

多次协商无果后，博瑞开发公司无奈之下将利民建筑公司到了人民法院。

然而，诉讼并不能解决博瑞开发公司的燃眉之急：2011年4月30日是博瑞开发公司向业主交付房屋的最后期限，可以预见，鉴于双方的分歧较大，在这一期限到来之前，矛盾不可能得到完全解决，人民法院也不可能在这一期限到来之前作出判决。

现在，博瑞开发公司面临这样一个两难选择：是按照合同约定的日期向业主交房，还是等待法院最终判决后再向业主交房?

未经竣工验收而按合同约定日期向业主交房，意味着房屋一旦出现质量问题，将引发博瑞开发公司与利民建筑公司之间新的争议――法律规定：工程未经竣工验收提前投入使用，导致质量问题无法查明的，由使用人承担责任。同时，这一做法并不能完全排除业主追究博瑞开发公司违约责任的可能，甚至有可能导致主管部门追究博瑞公司行政责任。

不按合同约定日期向业主交房而是等待人民法院的最终判决，则意味着博瑞开发公司将向业主承担逾期交房损失――对业主的大面积违约，不仅将使博瑞开发公司经济利益严重受损，而且将引发诸多不良连锁反应，比如公司形象受损、影响社会稳定等等，后果不堪设想。

经过反复权衡利弊，博瑞开发公司作出了一个大胆的决定：按期向业主交房。在正式交房前，博瑞开发公司听从了公司法律顾问的建议，采取了如下措施规避风险：

首先，向行政主管部门、房屋质量监督部门书面汇报按期交房的决定，并解释其中的利弊考虑，征求其意见和建议。通过此举，博瑞开发公司最大程度避免了未经竣工验收交付房屋时可能承担的行政责任；

其次，向人民法院书面申请先予执行，并详细说明事件原委，征得人民法院理解与支持。通过此举，博瑞开发公司将提前交房的法律风险降到最低；

第三，与每一位前来收房的业主进行沟通，征得业主书面同意后再交付房屋，对于坚持竣工验收后再收房的业主，则不进行房屋交付而宁愿承担违约责任。通过此举，博瑞开发公司最大程度地减少了对业主的违约损失。

上述三项措施得以严密部署和认真执行，4月30日，博瑞开发公司顺利完成了房屋交付，避免了事态的进一步恶化。5月初，在人民法院的主持下，失去了要挟筹码的利民建筑公司与博瑞开发公司达成调解。

一场风波就此画上了句号。