经济适用住房项目成本分析
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关键词:经济适用住房;项目;成本分析
中图分类号:F293.3
文献标识码:A
文章编号:16723198(2009)20016001
1经济适用住房的含义及管理
经济适用住房是指政府提供政策优惠、限定建设标准、供应对象和销售价格,向低收入住房困难家庭定向供应具有社会保障性质的政策性商品住宅。经济适用住房的建设、交易和管理,应遵循政府总揽、统一规划、合理布局、综合开发、配套建设、规范运作的原则。它享受的优惠政策主要表现为经济适用住房建设用地实行行政划拨方式供应,其建设和经营中的行政事业性收费减半征收,小区内非经营性公共配套设施建设费用政府负担一半,小区外基础设施建设费用由政府承担,可以申请项目贷款融资等。建设行政主管部门统一负责全区经济适用住房的实施管理工作,发展改革、财政、规划、国土资源、物价、统计及金融按职责分工负责相关份内工作。经济适用住房的开发建设按照政府组织协调、企业市场运作的原则应由具有相应资质、资本金、良好开发业绩和社会信誉的开发企业承担,按照保本微利的原则名码标价公开销售经济适用住房。
2经济适用住房的价格监督及管理
根据《经济适用住房价格管理办法》,经济适用住房价格实行政府指导价,其基准价格由开发成本,利润,税金三部分构成,其中开发成本包含以下几项:征用土地和拆迁安置补偿费,地质勘察、规划及建筑设计、三通一平等前期工程费用,按规定计收的行政事业性收费,建安工程费,小区配套基础设施建设费,管理费,贷款利息等。物价局根据《中华人民共和国价格法》《政府制定价格成本监审法》《政府制定价格成本监审实施细则》《企业会计制度》等相关文件的规定进行成本审核,审核的主要内容有计入成本的费用范围;计入成本的分摊方法;特殊费用的处理等。
以某经济适用住房项目为例,该项目位于市中区繁华地段,规划总用地24亩,城市道路用地2.7亩,河道绿化用地6.3亩,小区用地15亩,规划住宅建筑面积1.8万平方米,五栋住宅楼、六层混合结构、外墙外保温、双层中空塑钢窗、达到节能65%的标准。户均建筑面积72平方米,二室一厅,水电暖卫等设施齐全,项目建设期一年。项目成本监审结果如下:(1)征地和拆迁安置补偿费。物价局按照国土资源局与被拆迁单位的补偿协议,以小区用地面积按比例分摊计入。(2)项目施工监理费、招标费、勘察设计费及三通一平等费用,按照合同书并参照收费标准据实计入。行政事业性收费如城市基础设施配套费、墙体建材节能费、人民防空建设费、城市规划服务费、劳动保障费、综合开发管理费、工程质量监督费、住房转让手续费等按文件规定减半计入。防雷减灾服务费、室内环境检测费、桩基试验费、电气消防检测费、节能测试费、工程造价审核费、土地测绘费、房屋测绘费等按照现行收费标准计入。(3)建安工程费。建设单位在物价局的监督下选择审计单位,审计单位依据现行计价规范对项目投标书、施工图纸、设计变更、施工合同、材料价格签证等予以审核确认。(4)小区配套基础设施建设费。包含供电、水、暖、燃气管线费,区内道路排水工程费,公厕、物业管理用房、绿化、有线电视建设费等,按文件要求减半计入。(5)管理费。以1-4项之和的2%计入。(6)贷款利息,参照当期银行贷款利率和建设计划工期以投资额的65%计入,未能使用政策优惠贷款。在监审后的开发成本比例中,征地拆迁补偿费为16%,前期工程手续费为14%,建安工程费为55.4%,小区配套费为6%,利息为6.8%,管理费为1.8%。由此可见,前期工程手续费比例偏高,政策支持方面仍有下降空间,管理费用较少。物价局监审时一般是按照取小值的原则,即参照现行标准,当建设单位实际支出低于标准时按实计入,实际支出高于标准时则按标准计入。项目开工时的奠基、竣工销售时的公众摇号、现场抓阄仪式产生的费用均不能计入成本。办理各项工程手续及进行供电、水、暖、燃气配套工程施工时仍存在不合理收费、超标准收费现象,政府监管还有待加强,其额外支出只能由建设单位承担。尽管该项目规模小、建设周期短、投资回收快,但是综合算下来建设单位的利润是很微小的或者是略亏的。
由此可见,为保证经济适用住房的顺利建设,一要适度减少行政干预,完善制度落实措施,鼓励银行提供金融支持。二要广泛宣传为开发建设开通“绿色通道”,进一步减免各项手续费用,杜绝多收费、乱收费现象,让利于民。三要继续坚持企业的市场化运作,降低成本。在全社会的关心支持下,经济适用住房将会以更加积极的姿态健康发展,城市低收入家庭的安居梦想将会逐渐变成现实。