我国区域商品房价格变动态势分析

开篇：润墨网以专业的文秘视角，为您筛选了一篇我国区域商品房价格变动态势分析范文，如需获取更多写作素材，在线客服老师一对一协助。欢迎您的阅读与分享！

[摘 要]本文从地带、大区和省区三个层次，对2011年我国区域商品房价格上涨格局、水平格局以及与人均GDP之比格局进行了具体分析。区域商品房价格上涨格局连续两年呈“中西部远快于东部”态势，其中远西部、黄河中上游和陕西上涨最快；中西部商品房价格增速继续远快于东部，各省区商品房价格均超过3000元/平方米。区域商品房价格水平格局继续呈“东部高、中西部低”态势，其中新东部、华东沿海和北京最高；区域商品房相对价格格局继续呈“中部高、东部中、西部低”态势，地区间差距缩小。最后，在分析2012年我国区域商品房价格上涨趋势的基础上，提出了促进我国商品房价格合理回归的若干对策建议。

[关键词]2011―2012年；区域商品房价格；态势分析

[中图分类号]F293.3 [文献标识码]A [文章编号]1005-6432（2013）12-0013-05

在宏观经济形势趋紧、房地产调控政策趋严的情况下，2011年我国商品房名义价格上涨速度继续放缓（以下均按名义价格计算）。据统计，2011年我国商品房名义价格上涨速度仅为6.86%，在2010年大幅度回落基础上又略降0.64个百分点；全国商品房平均价格为5377元/平方米，比2010年提高345元/平方米；全国商品房相对价格（商品房每平方米价格与人均GDP之比，下同）为13.87%，比2010年下降1.37个百分点，说明房价变得相对便宜。下面，从比较的角度分析我国区域商品房价格上涨格局、水平格局以及相对价格格局。

1 区域商品房价格上涨格局连续两年呈“中西部远快于东部”态势，其中远西部、黄河中上游和陕西上涨最快

从三大地带看，2011年我国中西部商品房价格上涨逆势上扬，高达16.69%，比2010年提高1.50个百分点，与平均之比比2010年提高0.40倍，其中：大中部上涨16.87%，比2010年提高1.32个百分点，与平均之比提高0.39倍；远西部上涨16.02%，比2010年提高5.61个百分点，与平均之比提高0.89倍。新东部商品房价格上涨继续放缓，仅为3.80%，比2010年继续下降1.83个百分点，与平均之比继续降低0.20倍。

从“7+1”综合大区看，快于全国平均增速的大区变为黄河中上游、长江中上游、远西部、珠江中上游、东南沿海和东北地区。慢于全国平均增速的大区仅有华北沿海和华东沿海，一个以北京为中心，一个以上海为中心，是房价严厉调控的重中之重地区（见表1）。

从各省区看，在全国商品房价格上涨6.86%，比2010年略低0.64个百分点的总体情况下，2011年河北、福建、江西、山东、河南、湖北、湖南、四川、云南、、陕西、宁夏和13省区增速快于2010年，其余省区则慢于2010年。各省区上涨最快省区是陕西，达31.51%（低于2010年海南8.00个百分点），最慢的是北京，为-5.26%（低于2010年湖北11.23个百分点），幅度整体下移8.00个百分点，幅度范围扩大3.23个百分点。各省区快于和慢于平均速度的省区之比为22∶9，说明全国房价平均增速是由少数关键省区决定的（如销售额最大的广东和较大的浙江、房价降幅最大的北京和较大的上海等）。各省区排序变化明显：升位省区14个，最多是湖北达24位；降位省区16个，最多是北京为29位；未变省区1个，即黑龙江。

商品房价格上涨快于20.00%的有陕西、江西、福建、、湖南和吉林6省区。陕西前移18位进居第1位。江西、福建、和湖南都有大幅度前移。吉林后移2位，调控力度较大。

商品房价格上涨在20.00%～6.86%的有湖北、四川、贵州、云南、河南、新疆、安徽、宁夏、山东和河北，甘肃、江苏、重庆、青海、天津和黑龙江16省区。湖北、云南和宁夏分别前移24位、19位和16位。重庆、天津和甘肃分别后移14位、13位和10位。

商品房价格上涨慢于6.86%的有内蒙古、广东、广西、浙江、辽宁、海南、上海、山西和北京9省区。这些省区基本上都属于前些年房价上涨过快的地区，一旦遇到严格调控和经济放缓就会出现房价迅速回落态势。以内蒙古最为典型，因大规模煤炭资源开采经济获得超快速上涨，带来了房地产过度开发和房价过快上涨，在面临经济下滑的情况下，房价出现快速下跌；山西也呈现出同样的情形，而且还成为仅有的两个房价负上涨的省区之一。上海和北京是国家重点调控的一线大城市，北京出现负上涨（-5.26%）并垫底，后移29位，上海后移5位，上涨仅为0.29%（见表2）。

2 区域商品房价格水平格局继续呈“东部高、中西部低”态势，地区房价差继续缩小

从三大地带看，2011年新东部房价提高到6517元/平方米，与平均比为1.21，比2010年略降0.04倍，在三大地带中最高；中西部房价提高到4158元/平方米，与平均比为0.77，比2010年略降0.06倍。在中西部中，大中部房价提高达4219元/平方米，与平均比为0.78，比2010年略降0.06倍；远西部房价提高到3647元/平方米，与平均比为0.68，比2010年略升0.05倍，在三大地带中最低。可以看出，区域商品房价格水平格局与经济发展水平格局基本一致，地区房价差有所缩小。

从“7+1”综合大区看，房价高于平均的大区是华东沿海、东南沿海和华北沿海，前者和后者房价与平均之比比2010年略有下降，中者则略有上升。房价低于平均的大区是长江中上游、东北地区、黄河中上游、珠江中上游和远西部，除东北房价与平均之比与2010年持平外，其余均有所上升（见表3）。

从各省区看，在全国商品房价格平均达5377元/平方米，比2010年增加345元/平方米的总体情况下，2011年除北京和山西比2010年降低外，其余省区均比2010年提高。各省区商品房价格变化幅度为16846（北京，比2010年的北京低936元/平方米）～3282元/平方米（青海，比2010年高386元/平方米），整体内缩1322元/平方米，上限比下限多缩550元/平方米，房价差明显缩小。各省区商品房价格大于和小于全国平均的省区之比为8 ∶23，说明全国总体房价主要由大于全国平均房价的少数省区决定（如商品房销售额最多的广东和比较多的江苏、浙江等）。与2010年相比，排序发生局部变化（见表4）。

商品房价格大于10000元/平方米的只有北京和上海两个直辖市。北京房价比2010年降低，上海略升，排序未变。

商品房价格在平均周围界于10000～4000元/平方米的有浙江、天津、海南、广东、福建和江苏，陕西、四川、安徽、重庆、辽宁、湖北、山东、吉林和江西15省区。江西、陕西和四川分别前移9位（最多）、5位和2位，三者都属于经济活跃的二三线城市地区。辽宁、重庆和山东分别后移4位、2位和2位，三者为经济相对较发达的重点调控地区。

商品房价格小于4000元/平方米的有黑龙江、河北、贵州、湖南、广西、内蒙古、宁夏、云南、、新疆、河南、山西、甘肃和青海14省区。、湖南和贵州分别前移5位、4位和2位，三者经济相对落后，原有房价较低，房价提高快一些可以理解。山西、广西和内蒙古分别后移8位（最多）、4位和3位，前者和后者是受经济下行影响较大的资源性省区，中者则曾经历过严重的房地产泡沫的冲击，因此，房价上涨出现较大的放缓趋势并不奇怪。

总之，目前我国各省区商品房价格已经全部超过了3000元/平方米的水平。

3 区域商品房相对价格（商品房价格与人均GDP之比）格局继续呈“中部高、东部中、西部低”态势，地区间差距缩小

从三大地带看，2011年大中部商品房相对价格为15.47%，比2010年降低0.62个百分点；新东部为12.81%，比2010年降低1.37个百分点，与平均比略降0.01倍；远西部8.81%，比2010年降低0.31个百分点，与平均比略升0.04倍。可见，三大地带商品房相对价格均下降，说明商品房变得相对便宜，而且大区间相对价格差有所缩小。

从“7+1”大综合经济区看，商品房相对价格高于全国平均的大区有珠江中上游、华南沿海和长江中上游，三者都比2010年降低。商品房相对价格低于全国平均的大区有华东沿海、黄河中上游、华北沿海、东北地区和远西部，这些大区也都比2010年降低。总之，8大综合经济区排序未变（见表5）。

从各省区看，在全国商品房相对价格为13.87%，比2010年低1.37个百分点的情况下，2011年除福建、江西、和陕西4省区外，其余省区均比2010年有所下降（其中，海南降幅最大，达5.74个百分点）。各省区商品房相对价格变化幅度为33.90%（海南，比2010年海南降低5.74个百分点）～6.54%（内蒙古，比2010年内蒙古降低1.70个百分点），整体下移1.70个百分点，幅度缩小4.04个百分点。各省区商品房相对价格高于和低于全国平均的省区比为15∶16，排序变化较大（见表6）。

商品房相对价格高于全国平均又高于20.00%的有海南、贵州和北京3省区。前两者主要因为人均GRP相对较低，后者则是多年来房价累积得过高。

商品房相对价格在全国平均周围界于20.00%～10.00%的是云南、安徽、四川、上海、、甘肃、浙江、福建、广东、江西、广西和陕西，重庆、湖北、湖南、黑龙江、河南、河北、新疆、宁夏、吉林、青海、山西、天津和江苏25省区。、福建、江西和陕西等分别前移4位（最多）、2位、2位和1位。这四者房价格与人均GRP之比都超过2010年。山西、青海和广西分别后移7位（最多）、4位和4位。

商品房相对价格低于全国平均又低于10.00%的有山东、辽宁和内蒙古3省区。这些省区房价之所以相对较低，一是因为房价尚未涨起来，二是经济又相对较发达（或人均GRP相对较高）。

4 2012年我国商品房价格估计与相关建议

住房价格问题是当前我国各级政府和社会各界最关注的热点之一，这也凸显了在我国住房市场中实现高质量住房价格统计的重要性。[1]2012年在世界经济危机继续演变的情况下，中国经济继续呈现放缓趋势，另外，我国商品房价格调控依然面临严峻形势，防止房价反弹，消除巨大的泡沫仍然是今后几年的首要任务。

4.1 2012年我国商品房价格变化基本趋势

政府大规模建设保障房意在解决供需矛盾，使其成为控制房价上涨的砝码。从考虑需求转移的角度进行分析，未来五年商品房新增供需缺口，大规模建设保障房并不能解决供需矛盾，也不能成为有效控制房价的最好手段。[2]在严控不放松、保障房建设加速和宏观经济形势继续下行的情况下，我国商品房价格涨速继续放缓。2012年全国商品房价格增速降低到5.5%左右，各省区价格上涨范围大约在25.0%～-5.0%；中西部商品房价格增速继续超过东部，特别是大中部地区逐步成为工业化城镇化主战场，商品房价格上涨继续领先。当然，东部地区房价还大大高于中西部地区，但两者差距将继续有所缩小；商品房相对价格也继续有所下降。

4.2 促进我国商品房价格合理回归的若干对策建议

一是防止商品房价可能的反弹。首先，我国房地产的确存在泡沫。一般认为，一个城市主流居民家庭年收入总和与能够满足舒适居住要求环境的房屋总价值之间的比值，联合国建议的标准为1∶5～1∶6。而在我国这个比值一般都在1∶10左右，也就是说我国房价存在着30%～50%的泡沫。其次，当前依然存在房价反弹的可能性。原因包括刚性需求的积累、房地产投资减少、居民收入上涨快于房价上涨等。最后，只要严格实施现有严厉措施并适当做些调整，特别是进一步加大保障住房和商品房供应总量，就能够防止商品房价反弹。

二是建立适合我国国情的现代住房体系，为商品房价格合理回归创造必要的制度条件。这个新住房体系包括建立更加完善的以商品房为主、以保障房为辅的双重住房体系，两者比例为80∶20，既能比较好地发挥市场调节作用，又能确保低收入群体基本住房需求（统计表明，中等收入国家最低收入家庭比例大约为20%）；应培育更加合理的供求关系体系。从需求看，应当使居民购房主要是为了自身的消费和家庭财产积累，而不是为了投机（这一点主要靠后面涉及的税收手段来实现），从供给看，必须按市场的要求，允许各种类型开发主体以各种投资形式进入房地产市场，实现市场主体的多元化、多层次化。尽快建立符合国情的房地产税收体系，变目前“卖地财政”为规范合理的“土地财政”，在征税对象上要考虑对基本住房免征税（建立房地产税起征点制度），在税率上以房地产实际价计税但要考虑家庭收入状况，也就是说一个家庭实际房地产税上缴总额不宜超过其收入的10%。

参考文献：

[1]刘洪玉，吴.中国城市商品住宅价格的统计方法与变化规律[J].中国市场，2012（37）.

[2]曲晓燕，王和俊，史鸿.保障房建设对商品房价格的影响――基于住房供需预测的分析[J].中国市场，2011（40）.

[作者简介]刘勇（1963―），男，湖北武汉人，中国人民大学经济学博士，中国科学院地理研究所博士后。现任国务院发展研究中心研究员，发展战略和区域经济研究部研究室主任。研究方向：生态环境学、产业和区域经济等。