农村私有房屋买卖的法律风险

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农村私有房屋的买卖，随着我国市场经济的发展，近年来日渐增多。但是，随之而来，与之有关的纠纷也时有发生。其中，有相当一部分的纠纷都因协商不成，最终不得不通过诉讼来解决，给当事人双方都造成了重大的损失。因此，我们有必要对相关的法律风险予以充分的注意，才能更好的维护自身合法权益。

城市居民不允许购买农村私有房屋

现在，不少城市居民在农村购买农村私有房屋。但是，农村私有房屋买卖，不仅是在买卖房屋，实际上也是在买卖宅基地，而宅基地是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，是不允许转让的。我国采用房地一体制度，“地随房走、房随地走”，宅基地不允许买卖，农村私有房屋也不允许买卖，即使有买卖行为的存在，但由于有关主管部门不予发放土地使用证和房产证，买房人事实上也是无法取得房屋所有权的。

对于城市居民购买农村私有房屋买卖纠纷引起的诉讼，我国法院现行的做法，通常是确认房屋买卖合同无效，判令双方当事人各自返还房屋和购房款。当然，如果房产在购买前后如有升值，或者买房人对房屋进行了翻建扩建，买房人是可以要求卖房人予以相应的补偿。

例如，城市居民崔某于1985年在北京四季青乡购买了几间农民房，二十年后地价升值，原房主孟某诉请法院判决崔某退回所购买的房屋。法院根据农村宅基地严禁买卖的法律规定依法确认合同无效，判令崔某将房屋交还孟某。同时，综合考虑房屋的现值及区位补偿价值，判令孟某在退还崔某购房款的同时，给予崔某经济补偿数十万元。

同一集体经济组织成员之间允许有条件的买卖私有房屋

农村私有房屋禁止城市居民购买，但允许同一集体经济组织成员之间有条件买卖。这些条件主要有以下几点：第一、买房人和卖房人应当是同一集体经济组织成员；第二、买卖行为应得到集体经济组织的同意；第三、买房人应当符合宅基地使用条件，取得宅基地审批手续。例如，1994年6月5日经北京市通州区某村民委员会同意，该村村民王某与杨某签订一份《房屋买卖协议》，王某将其房屋及院落卖给了杨某，后来，王某请求法院确认协议无效并返还房屋，但法院认为协议是双方真实的意思表示，协议的内容不违反法律的强制性规定，故应认定协议有效，判决驳回诉讼请求。

如果买房人是农村居民，但与卖房人不是同一集体经济组织成员的，双方的房屋买卖行为仍然会被认定无效。例如，2006年6月，北京市顺义区某村村民李某与另一村村民闫某签订了一份房屋买卖合同。后因房屋不能过户，李某提讼。法院认为，李某与闫某进行的房屋买卖，虽然自愿达成买卖协议，但双方购房行为违反了法律和行政法规的强制性规定，故双方所签订的买卖协议无效。

但是，即使是同一集体经济组织成员之间的房屋买卖，卖房人也要承担相应的法律责任。根据《土地管理法》第62条的规定，卖房之后，再申请宅基地的不予批准。

综上所述，我国现行法律和政策，原则上禁止农村私有房屋买卖，仅允许同一集体经济组织成员间有条件的买卖。农村私有房屋买卖，应三思而后行。

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