我国房地产的开发现状与发展前景

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摘要：本文通过对我国房地产开发现状的调查分析，进而阐述了我过房地产业的发展前景。

关键词：房地产 现状 发展前景

2012年上半年，在房地产调控政策整体没放松的情况下，楼市整体仍延续低迷的态势。房地产投资、新开工以及土地市场各指标同比增速均创近年来新低，不过随着宏观面和政策面的微调，楼市成交量从低迷中缓慢的复苏，3月份之后开始逐步出现回暖，而房价也在成交量持续回暖的推动下出现止跌微涨的迹象。但要做出中国楼市已经“由冬入春”的判断，还为时过早。从上半年房市运行情况来看，我国房地产市场的现状有下面几个方面的特点。

1 房地产开发投资累计增速缓慢回落

统计局数据显示，1-5月全国房地产开发累计投资额2.22万亿，同比增长18.6%，增幅相比1-4月下降0.1个百分点，这是自今年2月以来连续3个月增速出现回落。与去年年底相比下降了9.4个百分点。从上述数据可以看出，今年上半年房地产开发投资速度逐步回落。受严厉调控政策的影响，开发商销售数据低迷，房企拿地的积极性不高，从而导致房地产的投资的增速逐步的出现回落。

同时，近两个月保障房的投资增速持续的上升，一定程度上对房地产开发投资有所支撑。据住建部公布数据显示，截至今年6月底，全国城镇保障性安居工程完成投资5070亿元。而在5月底，全国保障房建设完成投资3895亿元。也就是说短短一个月的时间，保障房建设完成投资资金就增加了近1175亿，这一数据尽管较5月份有所回落，但仍远高于前4个月。可见随着后期保障房大规模开建，保障房投资这一块对弥补商品房投资下降将起到一定对冲作用。

2 商品房销售逐月回暖

2012年前5月，全国商品房销售面积呈持续负增长态势，但降幅却呈逐月收窄趋势。1-5月全国商品房销售面积2.88亿平米，同比下降12.4%，降幅较1-4月缩小1个百分点。单月数据看，由于去年1月份楼市成交量基数比较大，今年1月份楼市成交量异常低，同比增速为大幅负增长；受楼市调控政策的实施影响，2月份之后的几个月同比增速仍保持负增长的态势，不过随着政策面的微调、刚需的入市，2-4月份单月的成交量同比降幅持续收窄，5月当月商品房销售面积更是出现了大幅的反弹，环比上涨20.3%。

以上可以看出，从今年3月起，楼市的成交量便出现了持续的回升，加上即将公布的6月份的楼市销售数据，楼市成交量或连续4个月飘红。

而造成楼市成交量出现回暖的原因主要包括以下几个方面：首先，由于各地楼市调控政策的微调、首套房贷利率优惠、公积金贷款上限放宽等以及央行持续的降息等货币政策的实施，刺激了刚性需求入市，从而推动了楼市成交量的上升。其次，由于开发商库存压力较大，为加速出货，开发商采取的“以价换量”等降价销售策略，吸引了部分自住刚性需求，进一步支撑了上半年楼市成交量的反弹。还有就是，目前全国主要城市的房价都已触底，部分城市开始出现缓慢的回升，市场普遍预期房价已经见底，而购房者担心各种政策微调会令价格反弹而纷纷选择入市，预计短期内楼市成交量或继续回暖。

3 商品房新开工面积持续下滑

由于房地产调控的实施，楼市持续低迷运行造成开发商的库存压力大增，抑制了开发商的投资动力，大部分房企选择减少开工量和缓开工，从而造成房地产新开工面积的持续下滑。

数据显示，1-5全国商品房新开工面积7.29亿平米，同比下降4.3%，降幅较1-4月份扩大0.1个百分点。其中，3月单月新开工面积同比下降4%，4月单月房地产新开工更是大幅下降了15%，而5月单月房地产新开工面积同比下降4.6%，虽然单月新开工降幅较4月收窄10个百分点，但仍处在负增长的状态。以上数据可以看出，商品房新开工面积在3月份首次进入负增长状态之后一直保持较低的开工率。

4 库存压力依旧较大以价换量仍是主旋律

数据显示，2012年5月底，全国商品住宅待售面积达1.97亿平米，同比增长44%，到达历史峰值。同时，近期不少上市房企在半年报中均表示，下半年将进入推盘高峰期，从而可见后期楼市新增的供应量依然较为可观，房地产开发商的库存压力依然较大。

虽然今年以来货币政策进入适度微调期，央行既降存准率又降息，银行可贷资金规模有所提升，但银行层面的资金宽松并不意味着房地产资金紧张局面会得到全面缓解，银行对房地产行业的贷款仍强调差别化政策，开发商贷款难度仍然很大。

可见，在整体资金紧张、库存压力大的背景下，大部分开发商仍可能继续选择“加速出货、以价换量”等销售策略来加速回笼资金。

房价下降从总体及长远来看，房价的降低有利于市场的健康和稳定发展。在国家的严厉调控措施下，房价增幅放缓乃至下跌，有效的打击了炒房客的积极性，把房价中的这部分“水分”挤出，市场则又重新恢复到重视正常利润和经营行为的健康状态。

从总体趋势来看，我国房地产市场的发展仍有巨大的潜力。中国是一个经济转型国家，城镇化是一个不可避免的问题。持续的城镇化对房地产市场的不断发展提出了要求。住房推向市场，促成了一个巨大的房地产市场的产生和发展。同时，中国还是一个人口大国，十几亿的人口总量在世界各国中绝无仅有，庞大的人口数量也意味着巨大的住房需求。因此，中国房地产市场有不可估量的潜力。只要这些因素没有改变，房地产市场的发展趋势就不会改变，因此我们有理由对今后房地产的发展前景保持乐观。