加强和管理农村小产权房问题的探讨
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摘 要：近年来，国家高度重视“小产权房”的问题，三令五申禁止“小产权房”，但是在乡镇，因种种主客观原因，“小产权房”建设堵不胜堵、屡禁不止，已成为乡镇违法用地中最为棘手的难题，也直接影响地方经济发展和社会稳定。
1.对农村小产权房问题的概述
所谓“小产权房”就是未经国家有关部门批准，没有立项、规划、征地、开工等一系列手续情况下，在农村集体土地上开发建设，没有产权并公开对社会销售的房屋，是国家法律和政策不允许的违法违规建设。
2.对农村小产权房危害性的认识
农村 “小产权房”的危害性从眼前和长远来看，主要有以下六个方面：
一是严重违背了资源可持续使用的科学发展观。以新农村建设为名搞房地产开发，是一种粗放的利用土地，这种低投入低效益的使用方式使我们本就十分尖锐的人地矛盾更加突出。既不符合集约节约用地，也不符合科学发展的要求。
二是购房者权利难以保障。目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售，所以购买了“小产权房”的人无法办理产权证，无法入市交易。一旦国家要征用土地，按规定也只是补偿给所有权人即村集体和村民，以后涉及房屋的质量等问题更没有保证。这些“小产权房”也可能因违反土地管理法、城市规划法等法律法规而被强行拆除或没收。
三是侵害了集体和农民利益。村集体将土地低价租给开发商，虽然看似获得了可观的利益，但是与经合法手续进行土地征用来比，村集体和农民获取的收益少得可怜。对于低价出租土地，不但使农民永久地失去了赖以生存的土地，而且也没有从中获得以后生活的保障。
四是造成社会不稳定。“小产权房”对外销售后，随之而来的是人员居住的一系列问题，如物业、治安、市政设施问题等等。因为这些购买楼房的业主并没有因为低价购房，而降低对与居住相关的一系列服务质量的要求，村集体没有能力应对，更没有资金来源进行有效管理，购房者居住的基本生活条件不具备、不完善，产生不满情绪，必然导致社会不稳定。
五是严重扰乱了乡镇土地市场和房地产市场。现行的土地政策，凡是经营性用地，都要通过招、拍、挂形式向国家交纳土地出让金才能取得土地。但“小产权房”都均以回避，使国家土地收益流失。另外“小产权房”冲击了用正规渠道开发商品房的市场交易，合法开发商的利益得不到保证。
六是开发商承担巨大风险和压力。开发商目的是想从中获得商业利润，但是未经批准，占地建房是违法用地的行为，而且还要面临被追究行政、刑事责任，这种代价是惨重的。
3.根治农村小产权房的几点建议
一是“小产权房”要从乡镇抓起，乡镇主要领导首先要做到自己依法办事，按程序办事，绝不能带头违法违规，怂恿和支持建设“小产权房”。
二是乡镇对村集体经济组织出租（承包）土地要严格监管，村集体经济组织要想出租（承包）土地，必须经过乡镇政府批准同意后方可。两个方面都管住了，“小产权房”就失去了基础。
三是乡镇所有村镇建设先要向村建、国土出具书面申请报告，同时派员实地勘察是否符合相关规划和了解是否符合建房条件等，镇主要领导对此召集进行专题会办，是否可以办理建房用地手续，是否属违规小产权房建设。
四是要明确小产权房巡查包干人员职责，村建中心、国土所要组织分工包片人员，定期不定期下村巡查，发现属小产权房建设的立即制止，并向单位领导报告，单位领导及时向分管领导汇报，凡包干人员巡查失察和知情不报者，追究责任人和单位主要负责人领导责任和经济责任，并在机关例会上公开检查，对违法用地必须做到及时发现，及时制止，及时查处，确保小产权房问题解决在萌芽状态。对明知故犯，顶风作案的要坚决严肃追究责任，绝不姑息迁就。
五是建立联动执法查处机制。通过近几年查处“小产权房”的情况来看，仅靠国土、规划、建设等部门是远远不够的，需要建立由多部门以及乡镇政府参与的联合执法队伍，制定一个联合执法的措施，明确各部门的职责，形成齐抓共管的局面。
六是政府要完善相关法律法规，制定切实有效的制止措施。法律法规的不完善，也是“小产权房”控制不住的一个因素。有关部门应立即研究、制定切实有效的法规对策，这样可以解决查处“小产权房”法律支撑依据不够的问题。
七是加强宣传和引导，让社会各层面充分认识到“小产权房”的危害性。通过新闻媒体对案件进行曝光和发放宣传材料等形式，披露“小产权房”的危害性，宣传国家打击“小产权房”的政策等，利用4·22地球日、6·25土地日，通过镇领导的广播讲话，流动宣传车，过街横幅，各村标语张贴宣传形式，将大产权房和小产权房在质量保证、后续维权、两证的办理等方面揭示小产权房的诸多隐患，提醒人们不要购买“小产权房”，使“小产权房”没有市场。
八是采取疏堵结合来制止“小产权房”。
①“坚持政府主导，由合理合法的开发商建设，既把农民住房问题解决了，又能有收益。
②乡镇每年有计划建设一些经济适用房和廉租房，来逐步缓解那些因房价过高买不起商品房的较困难家庭，这样就堵住了购买“小产权房”的渠道。
③已建成的“小产权房”，给予开发商成本价格补偿，通过程序，变为政府的廉租房，村集体和老百姓也能获得收益。