开发商成本增加几何

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土地增值税将从2007年2月1日起开始清算，那么，土地增值税开始清算之后，会让开发商的开发成本增加多少?歼发商有无转嫁成本的可能?对房地产市场的影响到底主要表现在哪些方面?记者就这些问题，采访了部分专家和业内人士。

究竟会增加多少成本?

增值税对开发商的影响到底有多大?我们可以对此进行一次模拟计算，虽然无法得到准确的答案，但是能够从中找到一些蛛丝马迹。之所以无法得到准确的答案，是因为清算增值税，要涉及复杂的扣除项目，包括土地款、房地产开发成本、费用和转让房地产有关税金等等，如果是滚动开发的企业的查账核算，则更为复杂，这对税务部门来说，都要耗费大量的人力物力。但我们可以将问题进行简单化处理，即约定开发成本，然后根据销售价格的不同，进而由产生的利润来进行计算，初步反映增值税在成本中占有多大的比例。

按照土地增值税的征收依据，即《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(1995年年底国务院的第138号令，以下简称138号令)中的相关条款规定，土地增值税实行四级超额累进税率，具体税率。

计算增值税额，首先需要确定增值额与扣除项目之间的比例，据此确定税率档次，然后按照公式进行计算，公式为：应纳土地增值税税额=增值额×适用税率。如果增值额超过扣除项目金额50％以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，即：土地增值税税额=增值额×税率一扣除项目金额×速算扣除系数。下面以具体案例来说明。

假定上海某住宅商品房项目共计10000平方米，销售价格为9500元／平方米，成本中包括支付地价及各种费用1000万元，项目开发成本为3000万元，财务费用中利息支出为500万元(可提供银行证明)，转让房地产的税金支出为500万元(包括营业税、城建税、印花税、教育附加等)。

计算过程：

总收入合计：9500元／平方米×

10000平方米=9500万元；

取得土地使用权所支付的金额与开发成本合计：

1000万元+3000万元=4000万元；

房地产开发费用扣除：根据规定，房地产开发的除了利息费用外的费用应该按取得土地使用权发生的费用加上开发成本完后乘5％算出，利息费用可以直接扣除，所以房地产开发费用=500万元+(1000万元+3000万元)×5％=700万元；

加计扣除金额：根据规定，是对房地产开发取得土地使用权的费用+开发成本之和加计扣除20％，也就是(1000万元+3000万元)×20％=800万元；故扣除项目总计：800万元+500万元+700万元+1000万元+3000万元=6000万元；

增值额：总收入一扣除项目=9500万元一6000万元：3500万元；

增值额与扣除项目金额比率=3500万元÷6000万元×100％=58.3％，适合第2档税率。

以速算法计算：应缴增值税税额=增值额×40％－扣除项目金额×5％=3500万元×40％－6000万元×5％=1100万元。

此前部分地区的税务部门以预征的方式对开发商征收土地增值税，所征税额约总销售收入的1％～2％。如上海地区按1％征收，那么在上例中，仅需缴纳9500×1％=95万元的土地增值税，与清算后所缴税额之间存在巨大差别。由于扣除项目基本等于房产项目开发总成本，故可以粗略估算由于土地增值税清算所增加的成本，即(1100－95)÷6000=18. 3％。而且我们通过计算发现，销售收入越多，利润越高，需要缴纳的土地增值税金额也就越多，具体情形见。

开发商忧心增值税

“房产大腕”北京华远集团总裁任

志强也在自己的博客中对土地增值税发表了自己的看法，他虽然表示应该接受，但他还是认为这项税收“不合理”。由此可见土地增值税的“重新出山”，对开发商已经形成了不小的影响。

上海有不少开发商已经在开始寻找对策。某房产开发企业的工作人员告诉记者：“自从传出从2007年2月1日起对土地增值税进行清算的消息之后，公司这些天几乎每天都在开会磋商，重新对投资方案进行调整，希望将影响降到最低。”

上海大华集团营销管理中心副总经理杨子江表示，土地增值税的清算或多或少地会使企业的成本增加。记者同时联系了上海几家开发商，他们都谨慎地表示对自己肯定会形成影响，但是由于目前具体细则尚未出台，所以无从估量其影响到底有多大。此外，记者还联系了广州一些开发商，他们同样也表示土地增值税清算会对公司产生一定的影响。

而有些房产企业在开始考虑如何避税，有开发商表示，他们未来可能会在基础配套设施方面“加大投入”，来达到减少税收的目的。也有开发商寄希望于有关部门在执行过程中打一些折扣，因为在目前的规定中已预留空间，如对于不能提供相关手续的开发企业，按照1％～3％的比例征收，“到时候，我们可以利用这项规定。”有开发商如此表示。

上海五合智库总经理邹毅认为，开发商有避税的空间，如通过成本控制策略，增加前期投入，将增值额压缩到触发税率之下，通过降低应税水平提高利润，此外还有提高普通住宅的比例，利用政策优惠，减少税赋。同时在部分地区可尝试适度降价，既可以降低税收，又能提升销售量；另外转化开发模式，将部分商业地产产品(如零售商业、酒店式商业)从过往的销售型开发，转化成持有型开发，通过租金收入，获取长期收益，以减少销售物业带来的税收负担。

有关专家表示，土地增值税对非普通住宅项目，如别墅、花园洋房、高级公寓、度假村等影响较大，而这在前文的计算中也能得到反映。有开发商已经注意到了土地增值税对普通商品住宅格外“眷顾”，如对于利润率低于20％的普通商品住宅，可以免交土地增值税。上海华江建设有限公司研发部专员周曹轶对此表示，“这更加坚定了我们继续开发普通商品房的决心，只要将利润率控制在合理水平，土地增值税就对我们几乎不会产生影响。”

税收成本转嫁有难度

对购房者来说，土地增值税所形成的成本会不会被开发商转嫁到自己的头上，这是他们最为关心的事情。目前有一种说法是，根据土地增值税清算的规定，应该是在开发项目结束之后才行清算，也就是说，销售在前，而清算在后，开发商在确定销售价格时只是根据当前的市场行情来确定，而无暇顾及其他。

但有业内人士坦承，如果让开发商独自承担这部分费用，还是有一定难度的。根据上述计算情况来看，自进行土地增值税清算之后，其成本势必增加，尽管相关方面已经就土地增值税到底是不是会增加房价成本做出了说明，但不可否认的是，土地增值税对开发商形成最直接的影响是成本的增加，这到底会不会被转嫁，目前还不得而知。

邹毅表示，就目前的市场行情，他认为应该就每个地区的具体情形来分析。例如上海市场，目前基本是买方市场，开发商通过提价将税收负担转嫁到消费者的可能性不大，而对于一些市场供不应求的城市，如北京、天津、呼和浩特等，开发商可能将税费转嫁给消费者。