囤地之祸 第11期

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“史上最严厉”的房地产调控政策颁布已过半年，在这半年中，过热的房地产得到了有效的控制。但进入9月份之后，楼市回暖的势头明显。国家统计局的数据显示，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9.1％，环比上涨0.5％。其中北京房价同比涨11.4％，环比涨0.2％。为了继续加强房地产调控，9月26日，国土资源部、住房和城乡建设部了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，明确要求开发商囤地一年不得再竞买土地，严格限定了地产商的土地开发时间，进一步强化目前开发商加快推盘的趋势，开启了楼市第二轮调控。

祸起囤地

说起囤地，并不新鲜。在我国，通过囤地获取超额利润已经形成了一种盈利模式。在房价大幅上涨的背景下，人们无法忽视地价疯涨与房价高企之间的关系。地价高的城市，房价无一不高。虽然价格取决于供求，但高地价增加了商品房成本，客观上推高了房价，这是毋庸置疑的事实。土地成本最终打入房价，购房人成为为疯狂地价埋单的最终受害者。

自今年4月份以来，楼市调控组合拳不断，但在不少地区房价依然坚挺，原因何在?开发商说政府供地过少，地价猛涨，是由于供不应求。但土地主管部门认为绝对供地量并不少。相关数据显示，2004年年初至今年5月，开发商累计购置土地21.62亿平方米，实际仅开发完成12.96亿平方米。也就是说，即使现在停止供地，已出让的土地也够开发几年。

历史的供应过剩和当前的供应不足，加剧土地供应的“时空”矛盾，此即囤地之祸。政府部门为促使存量土地开发、减少新增存量土地，严格控制新增供地规模，而当前的土地供应减少又导致新增地价狂飙。新供土地价格一涨，囤积的土地自然就溢价，这就对闲置土地形成了反向激励：闲置越久，溢价越多。如何促使闲置土地变成有效供给成了目前楼市调控必须破解的难题。调控房价，务必调控地价。调控地价，就必须保障土地的有效供应，保证投放市场的土地能发挥实际效用。

也许有人要问，有地不开发，商人难道不想加快资金回笼吗?何况囤地的开发商并非个个都有殷实的家底。有银行知情人士为此解开了谜底，大多数开发商的资金是从银行贷款获得的，银房之间在特殊背景下又形成利益共同体，开发商有地不开发，一方面是有银行贷款提供雄厚的资本，有足够的底气与市场抗衡，另一方面，早开虽然早回笼资金，但早开早吃亏。有人形象说：囤地囤房赚钱，简直就像印钞机。

被低价征收土地的农民、遥望高房价而叹息的消费者以及患上房地产依赖症的中国经济成为囤地中的受害者。有识之士指出，囤积土地会让房地产市场越来越扭曲。土地囤积越多，市场上房子的供应量就越少，房价就上涨得越快。房价上涨得越快，土地价格就上涨越快，反过来更加刺激房地产开发商去囤地，而非建房。这种靠地生财的模式如此简单，让大批开发商乐在其中，而中国房地产业的发展模式也就长期停留在“低端”水平上。

专家指出，以前开发商只要有土地有资金就可以赚钱，而土地是来自国家，资金来自银行，房地产企业自身像是一个中间商，发展模式很粗放，扮演了资源整合者的角色。未来的房地产企业应该逐渐走向正常的行业发展态势，通过技术创新，完善管理等方式，实现内生式增长和精细化发展，行业利润应该逐渐趋于正常。万科总裁郁亮认为，下半年中央调控政策不会动摇，将会充分发挥政策的效应，“未来两三年内可能会倒下去一批开发商，那些靠囤地、捂盘赚钱的游戏规则也不会存在。”

政策之力

9月26日，国土资源部与城乡和住房建设部联合下发了《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，明确要求开发商囤地一年不得再竞买土地。根据规定，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。因企业原因造成土地闲置一年以上的，将禁止竞买人及其控股股东参加土地竞买活动。之前的土地出让合同对开工、竣工时间也有规定，但没有严格地监督执行，尤其是缺乏惩罚措施。在“囤地一年不得竞买土地”的惩罚性政策下，囤地盈利模式将走向末路。根据中原地产数据，2009年北京市共成交77宗住宅用地，总面积达到1210.8万平方米。如果按照一年内开工的规定执行，将极大增强楼市的供应量。业内人士指出，开发商缩短开发时间将有利于短期内增加楼市的供应量，并在被调控打压的环境中恢复开发商的盈利能力。

随着调控政策的深入和资金链的压力，加快周转已成为地产商的追求目标，2009年下半年涌现出的“地王”无疑面临着巨大的生存考验。以北京为例，去年曾上演多起土地争夺战，尤其是房山、大兴等周边的新兴区域。在经过不到一年的准备后，部分地王项目在今年开始陆续入市，土地开发节奏较上一轮地产调控期有了飞速提高。其中最为典型的无疑要数中粮万科长阳半岛项目。作为长阳地区最早成交并第一个形成产品面世的项目，长阳半岛从2009年9月拿地到2010年7月入市仅用了约10个月的时间。而且相比长阳地区此后推出的多宗地块，长阳半岛所处的1号地是当时楼面地价最高的一幅，达到了6450元/平方米，溢价率高达263％。

2009年另一个开发商争夺的热点区域――大兴区也开始有项目陆续上市。2009年7月，绿地集团以30.25亿元成功竞得大兴区黄村地块，成为当时大兴区的总价“地王”。根据计划，绿地集团要在该地块上建设集中高档社区、商业、办公、休闲购物中心等于一体的大型现代服务业综合项目。经过不到10个月的筹备，今年4月底，绿地集团在该地块上兴建的西斯莱公馆项目正式开盘。就在2009年绿地拿下大兴地王后的半个小时内，保利地产也以16.3亿元竞得大兴区黄村新城北区2号地，并且凭借每平方米7248.2元的楼面地价成为了当时大兴区域的单价“地王”。今年6月，保利地产将该地块以茉莉公馆为名上市，迅速获得热卖。而今年3月中信地产以52.4亿元竟得的大兴亦庄地块也计划于明年初入市，而该地块曾经刷新北京总价地王纪录。根据中信地产有关负责人透露，位于该地块的综台体项目中信新城已完成前期开发。就此计算，如果中信新城能够在明年初顺利推出，那么，该项目从拿地到开发入市的周期也维持在一年之内。“虽然经历了地产调控，本轮调整期的开发商并没有推迟土地开发的进程。一些地王项目甚至在一年内就完成了从拿地到包装上市的运作，这相比上一轮地产调控时期的项目开发周期有很大提高。”一位地产业内人士直言。

与此同时，由于地产调控政策不断深入，政策的后续效果正在逐步显现，开发商资金压力不断凸现，这也

是开发商加快项目周转的重要原因。今年以来，地产商在二级市场上的再融资行为受阻，数百亿再融资计划搁浅，再加上银行对于开发商的信贷紧缩，房企面临着资金链的压力。今年以来，不少品牌开发商都纷纷表示，要加快项目的周转速度。恒大地产董事会主席许家印表示，公司将坚决快速周转，绝不囤地。万科和首开等公司也表示，要加快项目的周转速度。从推盘力度上看，去年拿地的万科和保利等一线开发商都加快了新老项目的进展速度。在政策影响下，中长期内可能会对企业拿地行为形成抑制，土地市场有望进一步降温。那些开发周期转快的企业有望获得较好的拿地机会和发展机遇。

“事实上，除了由于企业自身原因造成的囤地外，住房建设项目用地的审批环节过于繁杂也在一定程度上拉长了土地开发的周期。”北京市某国有房地产开发企业的负责人表示，从土地征地拆迁开始，涉及到被拆迁人、地方政府和开发商三方。这其中的行政审批、规划审批等就要耗费大量时间。“此次两部委除了对因企业原因造成的囤地进行了限制，也对土地的审批环节有了新的要求。”根据国土部有关人士的解释，此次的通知要求市、县国土资源、住房城乡建设主管部门共同建立保障性住房、棚户区改造住房、公共租赁住房、中小套型普通商品住房建设项目行政审批快速通道，设定规定时限，加快各项审批的速度，缩短了住房项目供地、建设和上市的时间，有利于尽快形成住房的有效供应。据了解，针对土地行政审批类型繁多、程序复杂的情况，上海市已经开始压缩审批环节，简化审批报件，提高行政审批的效率。沈阳市也将基本建设类项目从项目立项到开工建设的总体审批时限控制在30个工作日内。

执行之艰

《第一财经日报》近日曝光“1457宗房地产闲置用地表”后，引发各界关注和热议，一个不容回避的问题也随之而来：当前制度能否根治“囤地”，当前企业能否改变楼市游戏规则?悲观者预言，在当前土地供应制度不改革，通货膨胀预期不减的情形下，土地资产的保值功能会被再度推高，“囤地”现象仍难以避免。

华远集团总裁任志强8月10日发表长篇博文《别用土地闲置转移目标》，称在地方政府垄断和控制土地供应的大势下，囤积土地必然成为企业一种经营行为和获利的方式。在上述1457宗闲置用地名单中，“政府原因”导致的闲置用地占了近六成，这成为外界诟病清查此举的主因，也让一些企业有了辩解之处。不少企业纷纷表示，土地闲置原因在于拆迁未完成或项目规划进行了调整。然而，不可否认的是，因企业自身原因导致的闲置用地也占了四成，有不少开发商在土地升值过程中大为受益。一个土地出让合同中一般都约定了开工期限，如果企业不能按时开工，就是违约，应该承担起相应的违约责任。自身没有预判市场前景的能力，却又去随意拿地的企业理应受到市场的惩罚。毫不修饰、直白地袒露“囤地”动机的也大有人在。有人戏称，房地产企业“会亏时间而不会亏钱”，即便当年高价拿地带来了很大压力，但一两年后地价也会上涨，当年的高价地会变得不那么高价。

早在2004年，土地闲置逾期两年便要收回的政策就出台了，但实际上各地被回收的闲置地极少。之所以出现药到病却未除的现象，关键问题是地方政府并不按时、按质、按量地“服药”。专家指出，一方面要增加土地供给，推行价格和面积的双限制政策，确保低收入保障住房的用地来源；另一方面，必须严格执行闲置土地逾期回收的政策，甚至可以考虑开征土地闲置税。同时，国土部门还要严格查处三级市场上的不法土地交易行为。只有让囤地无利可图，市场的有效供应才可能保证。但像一房一价、领取预售许可证30天内须开盘等政策，初衷不错，却缺乏完善的配套举措。比如在土地出让时，就没有规定楼盘的完工周期、销售时间，只规定了开工时间；行政许可也没有要求开发商必须去拿预售许可证，必须上市销售。既然没有政策强制，开发商就完全可以拖。而如此下去，只会带来愈加严重的供求失衡，房市泛起更大的“泡沫”，对决策层提供虚假的信息，误导社会和消费者。

专家指出，执行力是保证政策有效的重要途径。大凡是囤地者，绝大多数都是一些大企业，对地方政府很有“威慑力”。为了政绩，地方政府宁可对政策置若罔闻，也不愿得罪土财主。此外，一个不容忽视的现象是：近年来，为了筹集城市建设资金，地方政府也都成了囤地者。通过组建城市建设投资公司囤积大量土地。打击囤地的政策能否执行到位，能否不再变成“纸面上的严厉”，我们拭目以待。