易宪容 诊脉2009房地产市场

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今年上半年,在全球经济危机的大背景下,中国的房地产市场却逆势上扬,上演了3―6月持续量价齐升的好戏,真是几家欢喜几家忧!而时至 7月,房地产市场又出现了“价升量跌”的局面。这是短暂的“量跌”,还是新一轮观望期的开始?上半年国内楼市实现较快回暖,对国家“保增长、保民生、保稳定”大政起到了重要的推动作用,但以后的发展趋势如何?日前,本刊记者带着这些问题专访我国著名经济学家、中国社科院金融研究所研究员易宪容,他充分利用数据,对2009年以来我国的房地产形势作出了深入的分析与判断。力图层层拨开“房地产”这个烫手的山芋,更多地露出其真实的面容。

■ 从量价齐升到价升量跌

《数据》:能否结合最新公布的7月份房地产数据谈谈当前我国房地产市场的发展形势如何?

易宪容:上半年国内房地产市场的变化,应该是绝大多数人没有预料到的。先是前3个月房地产市场销售开始回升,再到4月份,北京、上海、深圳、广州等一线城市的房价快速上涨,而且这种价格上涨伴随着销售量的增加,一直延续了到6月底。但是,随着全国不少地方的房价快速上升,7月份这些一线城市的住房销售又开始回落了。

根据国家发展改革委、国家统计局公布的数据,房价具体的上涨的情况是,7月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。也就是说,从上半年的全国房价水平来看,同比上涨是从6月份才开始而且其上涨幅度十分有限。环比上涨则持续了5个月,但上涨的幅度都小于1%。如全国的房价3―7月份环比分别上涨为0.2%、0.4%、0.6%、0.8%、0.9%。按照这些数据估算,房价年上涨率也不到7%。

从不同地区的情况来看,新建住房销售价格同比上涨的城市有43个,主要有宁波6.4%、银川5.4%等;同比价格下降的城市有26个,主要有石家庄-5.5%、徐州-5.2%等。环比价格上涨的城市有63个,主要包括金华3.5%、广州2.7%等;环比价格下降的城市有3个,包括兰州-0.4%,沈阳和泉州-0.1%。从上述数据来看,国内房价上涨幅度不大,而且没有区域性。不过,一些一线城市的房价上涨幅度仍然是大大超过居民的实际承受能力。

《数据》:为什么一线城市会出现“房价过高”的现象?

易宪容:由于住房既是投资品也是消费品,作为投资品和消费品的住房,其定价机制、价格决定因素、供求关系等方面差距很大,因此以投资为主导的市场的住房价格与以消费为主导的市场的住房价格会有很大差距。一般来说,前者往往会高于后者,因此,当前一线城市的房价过高与以投资主导有关。

《数据》:您认为是什么原因导致房地产市场出现价升量跌的现象呢?

易宪容:上半年国内房地产市场价格突然暴涨,这种暴涨基本上是银行信贷涌入的结果。国内不少城市的房地产市场也由消费为主导的市场转变为投资为主导的市场。这种市场的转变,立即把国内不少城市房地产市场价格炒高,房价暴涨。房价过高时,不仅消费性住房需求早就被挤出,而且已经进入市场的住房投资者及准备进入的住房投资者其对市场的预期也会发生巨大的变化。他们或开始退出高房价市场,或是不进入高房价市场。在这种情况下,快速增长的住房销售一定会迅速下跌。

■ 销售快速增长以住宅为主导

《数据》:当前国内房地产市场最显著的特点是什么?其中有哪些深层次的原因?

易宪容:从住房销售面积与住房销售金额来看,表现出两个显著的特征。

一是其中的住宅销售面积与销售金额所占比重较大。比如,1―7月份全国商品房销售面积41755万平方米,同比增长37.1%。其中,商品住宅销售面积增长38.8%,而2008年同期是负增长10.8%,两者相差近50个百分点。住宅销售面积占整个商品房销售面积的92.2%。1―7月,商品房销售额19600亿元,同比增长60.4%。其中,商品住宅销售额17373亿元,增长65.3%,而住宅销售额占整个商品房销售额的88.6%。

也就是说,这次中国房地产市场销售快速增长主要是以住宅为主导。在这种情况下,不仅不少地方的商用住房销售增长慢,而且有些地方商用住房的价格还在下跌。在不少城市的同一区域,出现了商用住房销售价格低于住宅销售价格的怪现象。其原因何在?最为核心的原因是信贷政策的差异性。因为,当前的住宅按揭贷款的首付款为总房款的20%,利率是在基准利率上下浮30%,贷款年限最长可达30年。商用住房的按揭贷款首付款为不低于40%,贷款年限不得超过10年,利息不优惠。也就是说,如果进行商用住宅投资,其银行杠杆率不及住宅投资的银行杠杆率一半,利率高或投资成本高、贷款年限短。这些也说明,当前国内房地产市场火爆,价格快速上涨及住宅销售快,很大程度上与住宅投资的比重较高有关,与不少投资者利用银行的信贷易获得性及高杠杆率涌入房地产市场有关。

二是期房销售面积与销售金额所占比重较大。比如,前7个月期房销售面积占整个住宅销售面积近80%,期房销售额占住宅销售额的87%。根据房地产市场的住房预售制度,房地产销售过程与环节与其他商品有很大区别,它是先有销售再有生产与开发。因此,当房地产期房销售突然增长时,那么在房地产未来一个周期内,会出现房地产开发投资快速增长。从目前的数据来看,房地产开发投资在7月份有所回升,但回升幅度不大,那只是表明2008年住房的销售情况不佳。随着上半年住房期房销售的快速增长,下半年房地产开发投资增长会越来越快。这种增长大致会持续一两年。可以预计,房地产开发投资增长会真正成为带动国内经济其他相关行业增长的动力。

曾有人说,当住宅销售快速增长时,会造成住宅供不应求而推高房价,因此,要解决这个问题就得增加土地供给、增加住宅的供给。但是,实际上,在住房预售制度下,是先有住宅的销售,才有住宅生产与开发的,只要土地安排得当并提高土地使用的效率,住宅供给并不是问题。

■ 开发资金来源结构发生较大变化

《数据》:今年以来进入房地产市场的企业开发资金快速增长,与2008年相比,2009年房地产市场在开发资金的来源结构上显示出什么新特点?

易宪容:今年1―7月,房地产开发企业本年资金来源28639亿元,同比增长28.7%。可以看出,今年以来进入房地产市场的开发资金快速增长。其中,国内贷款6524亿元,增长42.7%;利用外资273亿元,下降33.1%;企业自筹资金9557亿元,增长9.9%;其他资金12285亿元,增长43.2%。在其他资金中,定金及预收款7179亿元,增长35.7%;个人按揭贷款3628亿元,增长78.9%。

2008年房地产资金来源增长最快的是外资直接投资及自筹资金,增长幅度都在30%以上。而银行贷款及个人按揭贷款增长都比较慢,甚至于是负增长。但是2009年,房地产开发资金来源结构发生了较大变化。今年增长最快的是银行贷款、个人住房按揭贷款。

《数据》:为什么房地产开发资金的来源结构会出现以上的变化?

易宪容:房地产开发资金来源结构出现以上变化是由多种因素造成的。个人住房按揭贷款快速增长是因为大量的住房投资者利用银行金融杠杆涌入房地产市场,根本原因就在于按揭贷款利率过低。另外,在住房购买方面有大量的银行信贷涌入房地产市场的同时,在房地产开发方面也有大量的银行信贷资金涌入房地产市场。这种信贷资金涌入主要表现为银行贷款、住宅定金和预收款的增长过快。可以说,当房地产开发商也能够便利地从银行获得信贷资金时,房地产开发商资金难题得以解决。在这种情况下,房地产开发商不仅可以借助其条件大量囤积土地,而且也会利用其住房的垄断性定价,捂盘惜售,推高房价。

在资金来源出现以上变化的情况下,我们需特别注意的是,由于大量的银行信贷资金进入房地产市场,不仅会推高房地产市场价格,吹大房地产泡沫,而且也在给国内银行体系积聚风险。

■ 房地产市场“金九银十”恐难续

《数据》:转眼间,又快到了“金九银十”的月份,从目前的形势来看,房地产开发商期待的楼市销售旺季今年会如约而至吗?

易宪容:整体来看今年前7月的房地产数据,房地产市场上半年那种快速飚升的态势已开始出现逆转的情况,“金九银十”可能成为历史。已的数据显示,8月份京、沪、深等一线城市楼市成交量环比均下跌。

北京房地产交易管理网数据显示,8月北京期房签约12117套,成交量继续下滑,环比7月下降5.63%。其中,商品住宅期房签约11043套,微涨0.41%,现房成交2288套,自7月创新高后一路下挫,暴跌45.73%,而期房的签约套数环比也回落5.6%。受成交量下降的影响,9月份52个入市的项目中,可能会出现“明折暗扣”情况。比如,通州某住宅一度对外宣称售价为13000元/平米,但实际报价为12000元/平米,若购房者真的想购买,该项目还有多种折扣和赠送面积,折合后仅约11000元/平米。

在上海,房地产市场同样出现了成交量下跌现象。根据上海佑威房地产研究中心数据显示,8月上海市商品住宅成交面积为166万平方米,相比7月大幅减少了14.43%,其成交接近此轮行情起步时数量,但同时商品住宅成交均价为每平方米18502元,相比7月上涨17.32%。此外,商品住宅供应面积为158万平方米,相比7月大幅增加24.41%,初步统计9月新盘供应量还将新增150万平方米,9月大量新房的入市还将给市场带来不小的压力。

在深圳,情况与上海、北京有点不同。8月首度出现量价齐跌现象。8月下半月成交量急速下挫,特别是8月最后一周商品住宅成交682套,环比上周下降38.74%,成交均价17957元/平米,环比上周下跌8.22%,个别地区甚至出现零成交状况。

据中国指数研究院的最新监测显示,8月23日至30日,在监测的32个大中小城市中,楼市成交面积环比上升的有14个,接近城市总数量的一半,面积环比上升的城市中,中小城市占大半江山。在楼市成交面积环比下跌的18个城市中,其环比跌幅超过10%的有9个,与上周持平。

《数据》:针对上半年国内房地产市场出现的特征与变化,政府应如何调节下半年的房地产市场,使其健康发展?

易宪容:一方面政府希望保持房地产市场繁荣稳定的态势,但另一方面也需密切关注房地产价格飚升所带来的房地产泡沫。对此,政府已在采取措施,希望通过一些政策特别是信贷政策使其软着陆。只要严格执行第二套住房政策,让投资为主导的房地产市场转化为以消费为主导的市场,那么这个市场就有可能健康持续地发展。尽管下半年房地产市场的销售量会继续下调,但是房地产开发商仍可能会把房价顶在高位不动,房地产市场仍可能会处于僵持状况,而解开这个结,政府作为必不可少。