以租代售:小产权房变了就活

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北京朝阳区某乡政府在2008年12月用小产权房冒充“廉租房”一事被揭发后，日前大兴区某乡政府的小产权房也打出了“廉租”招牌，称“新出台北京市廉租房，不限户籍”。一时间，廉租房似乎成了小产权房的市场销售策略。

“小产权房”以其低廉的价格已在很多城市占据了一席之地。与此同时，它的合法性及其所引发的一系列的问题也接踵而至。城建部政策研究室副主任王珏林称，“尽管许多乡政府试图将小产权房转卖为租，来规避国家的政策。但是其使用大量的农村集体用地进行非农建设还是违反了国家法律。”同样，在去年12月3日，北京市国土资源局局长魏成林也曾明确表示，乡镇政府、村集体经济组织未经批准，擅自占用大量土地，用于建设厂房、商铺出让、出租，属于违法行为。但是北京各乡政府为何都青睐这种模式?

价格的诱惑

由于“小产权房”在价格上较产权房低廉得多，有着较为明显的利益落差。一边是国家明确出台禁止“乡产权”房政策。一边却是“乡产权”大胆“创新”变脸上市，并以低于市场价50％的诱惑，吸引了很多特别是选择在近郊置业的购房者的眼球。大兴这个“廉租房”项目的销售人员在再三追问下终于承认，该房子是大兴区某乡政府的土地，然后将土地租给开发商来做。“我们这是廉价的租房，所以可称为廉租房。”销售人员这么解释了他们推出的“廉租房”。

“现在许多消费者对于廉租房的概念并不太清楚，在销售人员的吹嘘下，购房者根本就还没弄清楚该类房屋的实际性质是小产权房。”有业内人士表示。

据那位销售人员介绍，此次他们推出的房屋有150余套，户型面积主要是在29到34平方米之间，一次性付款，分为10年、20年、50年三种。29平方米的大概是4万元左右，核算下来每个月租金不到300元。而在大兴区该乡政府附近，租一个近20平方米的房子，房租也要约600元左右，相对该小产权房贵了一倍。

业内人士认为，考虑以疏代堵的方式治理“小产权”问题或将更为有效，单靠行政强制很难从根本上解决问题。如果能够在严格执行土地制度的前提下，从市场的角度寻找一些疏导的方法，或将趋利避害。“有需求，这是最为核心的问题。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞表示。虽然金融危机让投资性需求有所减弱，但是消费者的住房需求和改善性需求仍然大量存在。牛凤瑞说，目前北京的高额房价，让许多人望尘莫及。但这样的小产权房，不管租卖都是很便宜的。有了巨大的需求和利益的驱动，才会不断出现小产权房各种各样的违规操作。

“有着很大的利益驱使，有部分乡政府、村政府的领导、开发商能够谋取利益。有些利益的链条还不止这些。”明天地产业务总监贾玉鹏表示。

“对开发商而言，获得小产权的土地并不需要缴纳高昂的土地出让金，所以将会大幅提高利润空间。对乡政府而言，将土地直接转让或租给开发商，将获得比被政府征用更大的利润空间，因为他们不需要把大部分的利润让给征收的上级政府。如果乡政府自己进行开发，利润空间将更大。”贾玉鹏表示。

监管还需补漏洞

“相关政府部门尽管已经表明了这种以租代征的方式是违法，但是并没有相关成文的条例出台，而许多小产权房就抓住政策的空缺来打球。”全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，“现在许多已经存在的小产权房。由于政府禁止买卖，需要找到一种新的途径去消化。”

“盖小产权房子。在手续上比较容易，不会涉及销售审批之类的问题，到处都可以随意盖，如果全部让国土部门去调查。将耗费很大的成本，而现在根本就没有这么大的人力物力给予支持。”贾玉鹏说。此外，他认为，没有相关的举报、监管机制，也是造成无法禁止的原因。

“要从根本上禁止类似的违规操作，需要政府加快城市规划建设。加快土地批租的节奏。根据社会的发展需求，以合适的节奏推出土地。与其让乡政府去违法开发，还不如政府合法征收予以开发。”中国社会科学院城市发展与环境研究中心主任牛凤瑞认为，“关于农村集体土地的使用，并不一定每个区域都按照一样的模式来处理，譬如有些城市化发展很快的区域，农村土地应该放宽推出，而在其他区域将这些被占用的土地补偿过来，保证整体的农村土地的数量不发生变化即可。”

全国工商联房地产商会会长聂梅生表示，在目前许多小产权房既成事实的前提下，对这部分小产权房进行有效疏导是很有必要的。而对于没有发生的，在国家新的土地政策推出来之前，将对于小产权的许多规定进行条文规范，让许多乡政府不能打球，对于违反者进行严格处罚。

“可以建立举报制度，给予举报人员重赏，让举报的通道更顺畅。另外设立举报监督机制，对于接到举报不作为的人予以惩罚。这样将极大地节省监察部门人力物力的消耗。”明天地产业务总监贾玉鹏表示，同时完善监察制度，来限制各方利益者的串通。

经济适用房也开始以租代售

近期，北京东部最大的经济适用房项目――翠成馨园划入经济适用房以租代售的范畴。这种“以租代售”方式的运行，将有效遏制经济适用房政策实施过程中的许多问题，同时，也使经济适用房本身的尴尬地位得以改变。“以租代售”的经济适用房个人没有产权，不能出售，因此，“以租代售”甚至可以看作经济适用房“功成身退”的最佳出路。而且给经济适用房本身的发展提供了新的方向，这种做法，值得肯定。

小产权房屡禁不绝的原因在于目前土地收益分配的不合理。在城市化进程中，许多郊区农村农田被占用，在开发商、几级地方政府、村与村民的层面，利益分配呈倒金字塔形，越到基层获利越少，因此，为了留住土地利润，村级组织与村民有极大的经济动力开发小产权房。这与城市中苦于高房价的购房者一拍即合。

近日的《国务院关于促进节约集约用地的通知》政府对土地增值部分收缴增价地价，让农民有权按照投资品公平获得收益，分享土地增值部分的收益，而不是按照土地原产的粮食与白菜的价格分享土地收益，才是合理的举措，也是防止小产权房死灰复燃的釜底抽薪之举。