房屋面积误差的思考

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摘要：消费者在购买期房过程中有很多不确定的因素，因此存在着实售房屋比合同约定的面积增大或缩小的风险性。

关键词：房屋面积：允许误差；绝对值

新建房屋从立项开始经历施工、竣工验收等各阶段，存在着诸多不确定因素。人们辛辛苦苦购买的期房，最终得到的很可能并不是原来预定的面积，关于房屋面积误差的争议也一直不断，而房屋面积的允许误差比绝对值往往以3%为界，但这是否合理值得人们思考。

1 面积允许误差比绝对值3%的由来

最早提出面积允许误差比绝对值3%的法规应该是2000年9月建设部、国家工商行政管理局印发的《商品房买卖合同示范文本》。该示范文本第五条有两款：其一双方自行约定。其二双方同意按以下原则处理，面积误差比绝对值在3%以内（含3%o）的，据实结算房价款：面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。由此可见该示范文本有两项基本原则，即意思自治与合法原则。当事人约定了，就具有法律效力，但以不违法为前提。因此，合同有约定的，遵从合同约定：合同没有约定的遵从法律规定。关于面积确认及差异处理问题，在发展商自制的格式合同里，很少有约定，但《商品房买卖合同示范文本》里，都做出了的详细约定。但接下来的问题是，关于什么是误差，往往在实践上还要发生争议。这样就导致了因对误差有争议，即便关于误差的条款约定的再具体、再充分，在实践中往往难以适用的怪现象。

2001年4月建设部第88号令《商品房销售管理办法》第19条第二款规定：“按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸不一致，相关尺寸在约定的误差范围之内，维持总价格不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，买售人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。”从上述法律规定看，房屋面积误差，应是指“套型”与“尺寸”引起的。如果不是因“套型”与“尺寸”引起的面积差异，不应算作面积误差。实践中大量发生的面积纠纷，不是因“套型”、“尺寸”发生的，即便是因“套型”、“尺寸”发生的纠纷，也不会有太大的出入，大量的纠纷是因发展商非法进行公摊面积发生的。《商品房买卖合同示范文本》对发展商分摊的公摊面积，以附件的形式，要求发展商详细告知购房者，这对制止售房面积欺诈防止大幅度面积缩水，无疑起到了很好的作用。但在发展商自制的格式售房合同里，发展商则根本不告知公摊面积的详情，有的甚至不告知公摊面积的数额，购房者无法判断发展商公摊面积的多少与真假。

虽然目前法律并没有规定商品房买卖双方必须以《商品房买卖合同示范文本》签约。但是《商品房销售管理办法》第23条明确规定，房地产开发企业在订立商品房买卖合同之前，必须向购房者明示上述《商品房买卖合同示范文本》。法律之所以规定发展商必须向购房者明示《商品房买卖合同示范文本》，就是为了防止在发展商单方制订的格式合同中设立合同陷井，欺诈购房者。

2003年的第7号司法解释第十四条规定出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理：合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%o部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

该司法解释的规定与《商品房买卖合同示范文本》关于面积误差的条款基本一致。

2 从房屋建设阶段看面积误差

2.1立项决策阶段

此阶段为建设单位（开发商）的前期决策阶段，决定房屋的规模大小等，不对产生房屋面积的误差。

2.2编制勘察设计文件阶段

此阶段为房屋的建设实施提供施工图设计文件等施工依据，也不对产生房屋面积的误差，一旦施工图施工图设计文件确定，房屋的理论面积也最终确定了。

2.3建设施工阶段

建设工程正式开始施工前，建设单位（开发商）须取得建设工程施工许可证，而根据《建设工程质量管理条例》第十一条的规定，建设单位（开发商）应当将施工图设计文件报县级以上人民政府建设行政主管部门或者其他有关部门审查。施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。由此可见施工图设计文件是不可以随意更改的，即使有局部设计变更也不应该对房屋面积产生影响（征得业主和主管部门同意除外）。

国家标准《混凝土结构工程施工质量验收规范》（GB50204—2002）规定墙、柱轴线位置允许偏差为8mm，剪力墙轴线位置允许偏差为5mm，《砌体结构工程施工质量验收规范》（GB50203—2011）规定填充墙砌体轴线位移允许偏差为10mm，《工程测量规范》（GB50026—2007）规定建筑物施工放样轴线投测允许偏差的±20mm（外廓主轴线长度大于90米时）。由此可见在施工过程中因放样等产生总尺寸偏差应在20mm以内，房间尺寸偏差应在10mm以内。假定某层长宽各为100米的房屋，其合格竣工尺寸为99.980米-100.020米，合格竣工面积为9996.0004平方米-10004.0004平方米，施工面积允许误差应在0.04%以内。再假定某套房屋长宽各为10米的房屋，则该套房屋合格竣工尺寸为9.990米-10.010米，合格竣工面积为99.8001平方米-100.2001平方米，施工面积允许误差应0.2%以内。超出上述范围尺寸的应按施工质量问题处理，而不属于误差范畴，甚至有可能是不合格建筑。

2.4商品房销售阶段

根据建设部《城市商品房预售管理办法》规定，房屋必须符合下列条件才能预售：其一、取得土地使用权。其二、持有建设工程规划许可证和施工许可证。其三、工程量已达总投资的25%以上。其四、取得商品房预售许可证。此阶段约定了所销售房屋的理论面积，此时工程量已完成25%以上，一般不可能发生大的规划或设计变更对每套房屋的面积产生差异，即使有也应该按照《商品房买卖合同示范文本》第五条中“因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”和第十条“规划、设计变更的约定”执行。

2.5竣工验收交付使用阶段

房屋全部施工完毕并达到质量要求，经参建各方和有关主管部门验收合格，办理有关手续后即可交付使用。目前房屋面积一般以房屋产权登记面积作为确认交付房屋面积的凭证，也就是房屋产权证上记载的面积被确认为房屋的实际面积。具体操作步骤一般是由建设单位（开发商）在房屋交付使用前委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于权属登记。测绘单位是对完工的房屋进行实测实量，也是对施工尺寸质量的检验，测绘单位的测量依据同样为《工程测量规范》（GB50026—2007），每套房屋的测量误差也应在0.2%以内。

3 结语

虽然房地产开发项目中影响房屋建筑面积的因素的确很多，但房屋面积的误差主要来源于建设过程中的各次测绘误差的累计。关于房屋面积的允许误差比绝对值，笔者并不是要在这里否定有关法规的法律效力，毕竟对于广大买房的普通老百姓来说不是一件容易的事，有的家庭甚至要花上两代人的心血，如果面积偏差过大必定是件不愉快的事情。对于开发商来说则有可能利用这3%的允许偏差产生更大的经济利益。这是否合理确实值得人们思考，笔者认为国家有关部门应该把屋面积的允许误差比绝对值3%降到更低，比如0.5%。