土地升值应让利于民

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2007上半年的土地市场可以说是热闹非凡，地价暴涨抢了房价不小的风头。

7月30日发改委公布的《2007年上半年房价分析及后期走势预测》报告中指出房价高涨的原因主要在于开发商囤地、捂房现象严重，加剧了供求矛盾。各级政府对此也纷纷出台政策严惩存量土地。

对于牢牢控制房地产建设规划的政府而言，在督促开发商存量土地上市的同时，是否还应采取更进一步的措施缓解紧张的供求关系，以及沉重的购房压力？

自万科等上市公司疯狂囤地推涨房价的情况引起关注后，关于地价房价高涨的矛头直指开发商囤地行为。各级政府从缓解楼市供应量不足角度出发，出台了严惩存量土地的政策。广州政府为表明打击囤积的决心，决定收回80宗闲置土地。北京市土地整理储备中心也建立了“拟入市地块推进情况红黄牌制度”，希望加快土地上市速度。

在目前火爆的房地产市场中，紧张的供求关系是促使房价上涨的主要原因。对于以市场经济为背景的中国房地产业来说，已经被开发商掌握的土地就等于进入市场运作当中，它的上市与否取决于市场需求的大小。

面对目前房地产市场中失衡的供求矛盾，开发商拿地后从市场需求角度出发应尽快投入建设，满足市场上旺盛的购房需求。然而一些开发商却抱着囤地待涨的想法将大量土地储备起来，进而减小了实际供给量，这对供求结构失衡的房地产市场来说无疑是雪上加霜。

当市场的自身调节功能无法解决供求矛盾时，政府通过行政手段加以调控就很有必要。整理存量土地作为政府宏观土地政策的一部分，对于抑制囤积土地行为可谓一针见血。

只是在调控过程中，政府应避免违背市场发展的本质规律。对房地产市场来说，由于行业运作链条较长，从拿地到投入建设需要一个规划、审批的阶段，政府在强制收回闲置用地时应将开发商故意囤地行为和由于客观原因而耽搁的情况加以区分，避免一竿子打翻一船人。

实际上，针对开发商囤积土地的行为，政府早在1996年就作出了明文规定：连续两年未使用的闲置土地，经原主管机关批准，由县级以上人民政府无偿收回土地使用权。只是由于执行过程中出现问题，最终真正被收回的土地少之又少。

面对房地产市场中暴涨的地价和房价以及失衡的供求结构，将所有原因归罪于开发商的囤地行为显然有些偏颇。对于控制着房地产行业整体建设规划的政府来说，在处理开发商囤地行为的同时，更应从职能角度出发，积极满足中低收入者的住房需求。

政府对于土地的规划建设使用拥有绝对的控制权，在加大商品房土地供给量的同时，更应加大保障性住房的土地供应。政府在获得大量土地出让金后应将资金用于社会保障性住房建设，加大廉租房建设。在严惩开发环节违规操作的同时，还应加强对土地出让金的监管力度，让利于民，将更大的精力用于缓解紧张的供求关系，解决中低收入者的住房问题。