房价合理回归要“给力”的三个环节

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原建设部部长于1997年曾提出，要平抑房价，需要政府让税（重点是士地出让金）、银行让息和企业让利。前些年房价过快上涨，这三个环节“脱力”是一个重要原因。只有“给力”解决好这三个环节存在的问题，才会使房价回归 “合理”。

一、需要政府“给力”解决的问题

1999年我们曾经测算过一批住房，土地支出占房价的比重为百分之十几。2008年再测算一批住房，土地支出占房价的比重普遍超过50%，有的甚至超过60%。土地支出占房价的比重飚升，既是房价上涨的一个主要原因，又给房价合理回归留下了很大的“潜力”。

土地支出占房价的比重飚升，主要来自土地财政。而土地财政又主要来自中央和地方分税比例的调整。此前，增值税、印花税、企业所得税和个人所得税等共享税都是地方得大头，经过这些年的调整，全部变成中央得大头。城市的税收少了，就会削弱城市可持续发展的能力。为了解决这个问题，城市政府只好在增加土地收入（含房地产）方面狠下功夫。据2008年对一些城市的调查，来自土地（含房地产）方面的收入，普遍地占城市财政收入40%甚至50%以上。而要维持土地财政不“衰退”，必须保持住房建设规模和房价每年都有较大增幅，这就成了前些年宏现调控难以落到实处的一个重要原因。既要解决土地财政问题，又要让地方拥有可持续发展能力，主要的办法是调整税收分配比例，因而有很高的难度。由于这一调整需由中央政府决策，中央政府决策的力度将会决定土地影响房价回归的幅度。

二、需要银行 “给力”解决的问题

我国银行已实行“负利率”多年，这是一种让广大居民的存款不断贬值的办法。特别是中中、中低和低收入者，他们辛辛苦苦攒了点钱，为的是防病、防老或子女上学之需。但因数量不多而无其他出路，只好存入银行忍受贬值之苦。这就需要研究它是否符合以人为本的精神。

银行的负利率还起着驱动住房投资和房价上涨的作用。我国的高收入者和中高收入者，他们拥有较多的钱，为了避免存在银行贬值，就纷纷投入买房的行列。前些年我国每年建成的商品房中，120平方米以上套型的住房占60%以上。买得起这种套型住房的主要是“富人”，他们早已有了自己的住房，买房主要是投资，从而造成前些年住房投资“火爆”和大量住房闲置浪费的局面。为了解决这个问题，我国政府实行了“限购”政策，它对于抑制今后的住房投资，产生了重大作用。它的明显缺点则是没有触及前些年大量进行住房投资的问题，因而建议对过多占用土地和住房资源的居民收取过多占用税。例如，笫一步对300至400平方米的住房征税2%；400平方米以上的征税3%。这样做的好处是：能够产生抑制住房投资；能够得到广大群众的拥护；能够减少住房的闲置浪费；能够增加政府的收入。由于只对少数拥有过多住房的人征税，还会减轻征税的难度。

许多国家为了支持解决住房问题，对住房建设实行了低息直至贴息贷款支持。我国的住房建设贷款利息为7%，不沾低息贷款的边。而许多住房建设项目的信贷、特别是短期信贷的利率竟高达12%。前几年我们调查了一批住房项目，在房价中银行利息均占10%以上。因此，银行让息仍是房价合理回归的一个重要环节。

三、需要企业“给力”解决的问题

前几年财政部门调查了一批房地产企业。这些企业自报的年利润为百分之十几，而经调查部门的核查，这些企业的年利润都在25%以上。固然被调查的企业利润可能突出一些。一年多来，由于推行限购政策等调控措施，房地产企业的利润已普遍地有所下降，但离合理的利润还有一段距离。

值得指出的是，世界各国产生经济危机都有一个共同起因。那就是一个行业出现了高额利润，就会驱动各行各业的资金向其倾斜，从而严重破坏国民经济的平衡发展。前些年房地产企业的高额利润，已经初步产生了驱动各行各业的资金向其倾斜，几乎每个行业都斥资办了几个甚至更多的房地产企业。如果任其发展，后果不堪设想。因此，建议我国制定抑制高额利润的法律。不仅面对房地产企业而有利于房价回归，而且要面对所有获得高额利润的行业，特别是垄断行业，以确保国民经济的健康发展。