房贷搬趟家还能“钱生钱”
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目前，地产和金融正表现出越来越紧密联系的态势。通过有效地利用房产租赁，抵押、贷款等方式，就能够盘活投资者手中所持有的资产，甚至让房贷也能“钱生钱”。
春节已经临近，房地产市场的交易仍然没有出现大的起色，此前热热闹闹的地产新闻似乎也少了很多。但在上海，近一阵却传出了一个能让房贷“钱生钱”的新闻――上海华燕置业策划有限公司推出的无交易转按揭引起了市场的极大关注。按照一般理解来看，背上了房贷的包袱那剩下的就只有按时还贷了，哪还有什么可能“钱生钱”呢?为此记者日前来到了这家公司一探究竟。
地产金融密不可分
前几年，我们经历过了一段非常火爆的楼市行情。那时候买房子无非有两种人，一种是为了自住，另外一种则是为了投资。无论是为了哪种目的而购房，在市场较为火爆的情况下，其交易还是颇为流畅的。但在相关宏观调控措施不断出台之后，市场的交易逐渐清谈了下来，这时候房地产固有的缺点就逐渐显露了出来，那就是流动性比较差。从2006年上海楼市的交易情况来看，市场已经充分表现出了这一点，那就是交易量的明显下降，随之也带来了不少问题。
从另一方面来看，地产和金融是密不可分的，投资者会因市场交易量低而陷入种种困境，而对于银行来说同样也是如此，房贷作为一块优良资产是哪家银行都想分得一杯羹的，为了吸引更多的购房者，现在银行正在不断地推出新的房贷产品，这似乎已经成了一件顺理成章的事。但在交易量比较小的情况下，最终的结果却往往呈现出一种“僧”多“粥”少的局面。
那么在市场交易量比较清淡的情况下，如何盘活房子和房贷这两块资产，从而在最终形成一种投资者和银行双赢的局面，就成了市场中各方人士共同关注的话题。
房贷“搬家”钱能生钱
买房子然后办理按揭贷款，这似乎已经成了人们习以为常的事，但近一段时间以来，原本平常的房贷市场却出现了许多新的讲究。首先是在2006年两次调高基准利率之后，2007年的房贷已经开始执行了新的基准利率，比如5年以上房贷的利率为6.84％，但很多银行与此同时也推出了下浮15％，优惠利率为5.814％的政策，这就使得不少老房贷客户实际享受到的利率发生了偏差，有些能够享受到优惠利率而有些则由于种种原因无法实现。其次，过去房贷需要强制保险，而现在房贷已经没有强制保险的要求了，所以也有很多购房者戏言：“现在是‘旧’不如‘新’。”于是在这种情况下，是否能让房贷“搬家”去获得这些过去没有能享受到的优惠政策，显然是不少投资者会乐意接受的。而从另外一个层面来说，如果有银行愿意开办此项业务，那对于提高银行房贷资产数量就会产生不小的帮助。
正是看到了其中所蕴含的商机，上海华燕置业策划有限公司联手中国银行上海分行，以及兴业银行上海的部分支行，合作推出了无交易转按揭的业务。那么，什么是无交易转按揭呢，根据中国银行上海分行对此的解释，个人住房抵押“无交易转按揭”贷款是个人住房抵押“转按揭”贷款的衍生产品。“无交易转按揭”贷款指借款人在他行正常贷款期内且他行借款合同生效满一年(含)后，经中行审批同意，借款人向中行借款用于归还其在他行剩余个人住房抵押贷款的全部或部分，并由借款人将原抵押房产全部抵押给中行的融资活动；从贷款对象看，借款人必须在本市具有长住户口或有效居留身份，在上海市其他商业银行办理了个人住房按揭贷款并且贷款尚未结清(注：原个人住房按揭贷款必须为正常还款12期(含)以上的贷款)；而贷款用途是用于归还借款人在其他银行原有的个人住房按揭贷款的正常贷款剩余本息。
那么，现在房贷“搬家”可以实现了，又如何做到“钱生钱”呢?记者从华燕置业策划公司了解到，他们联手银行推出的无交易转揭优惠措施包括：通过无交易转按揭，新购住房按揭的商业贷款保险可免；如果原按揭有保险，转按揭之后，剩余商业贷款保险可退并取回现金；客户同时可申请办理房产二次抵押贷款(加按揭)；贷款可享受比基准利率下浮15％的优惠，我们通过表1和表2可以发现，是否能够享受到下浮15％的优惠，对还贷总额的影响还是相当大的，这对于那些没有能够享受到优惠利率的老房贷客户来说就会有不小的吸引力；还包括延长房贷期限到30年等。另外还有一项让利，贷款余额可获得3％0的减免，而该笔款项将通过消费卡的形式返还客户。
而从业务流程来看，华燕公司在无交易转按揭中主要起到了一个担保作用，这其实是一个较为关键的“嫁接”作用。比如老贷款的归还和新贷款发放这中间有一个先后的时间差，就需要像华燕这样的公司来进行担保协调，从而最终完成整个业务流程。(见表1、表2)
巧用抵押赚取回报
其实，所谓的无交易转按揭就是让房贷转移，通过还清原来的老贷款然后办理新的按揭贷款，从而能够享受到优惠利率和其他相关的优惠条件。我们发现，有些投资者拥有不少资产，但与此同时他还开办了企业，资产无法变现而企业生产又需要有资金来周转，这使得他们往往会陷入融资的困境。而在另一方面，也有些投资者持有房产但也并不缺资金，他们虽然可能已经把房屋出租但却还没有使用房产的抵押权。所以我们可以发现，市场上资金供需的两方面需求都是客观存在的。那么如果能建立一个有效的平台，让资金供求的各方都能各取所需，显然就能收到事半功倍的效果。
记者从华燕了解到，日前公司专门成立了上海华燕抵押贷款顾问有限公司，专业从事于民间抵押贷款咨询及投资理财咨询等业务。而最为重要是它为我们引出了一个房屋理财的概念，也就是如果你拥有完全产权的房屋，就可以利用房产的抵押权来获得现金流，然后通过各种理财方式来获得回报。
其实不仅是在上海，在其他许多城市地产和金融的结合正越来越紧密，一些新的房贷产品也正不断推陈出新。